杨 芳

(重庆人文科技学院 重庆 401524)

有关我国“以房养老”模式中房地产评估的问题分析

杨 芳

(重庆人文科技学院 重庆 401524)

进入21世纪，我国开始了对以房养老模式的理论和实践探索，但受经济、文化和其他因素的制约，该模式还处于试点阶段，真正的案例较少，其中的原因之一就是相关人员对权益保护的担忧。房地产评估作为其中保持公允和切实保护各方利益重要环节，却在现实中缺失。因此本文从我国特有环境出发，分析我国以房养老房地产评估实践中的具体问题，包括评估方法，价值类型等问题，并提出我国以房养老房地产评估的具体步骤。

以房养老;房地产评估;反抵押价值

进入21世纪以来，我国进入了老龄化时代，老年人人口比重不断上升，而且随着家庭结构的变化，年轻人的负担越来越重，我国政府为此的投入逐年增加，却不能满足我国日益增长的养老市场，养老问题日益严峻。为了应对这一难题，我国引入了 “以房养老”模式。以房养老是社会保障体系的一部分，其主要形式为反抵押贷款，在美国、英国等发达国家都被采用，目前在我国北京、上海、南京等城市也有了试点，但是由于种种因素的阻碍，我国的以房养老推行的很慢，各方对其认识还不够到位。

以房养老的研究和实践对于各利益主体而言都是有利的。一方面，有利于政府解决我国的养老和社会保障问题，另一方面，帮助年轻人减轻负担，提高老年人生活品质，另外，中介机构利用房地产投资增加收益，而这些的正常运行都依赖于老年人房地产的公允评估。然而，现实是我国的以房养老却忽视了房地产评估的作用，或对于其中一些评估实务存在疑虑，本文通过分析我国现有的几种以房养老模式，对困扰以房养老房地产评估的一些问题予以解答，并试图建立我国特有环境下的房地产评估体制。

所谓“以房养老”是指，在符合条件的老人保留自有房屋使用权的前提下，将房地产抵押给中介机构(银行或保险机构等)，以获得养老金等形式的贷款用于养老，房屋所有权和处置权在老人去世或永久性迁出抵押房屋后属于中介机构。我国的“以房养老”的研究仅仅10来年，至今为止，先后存在南京，上海，北京、成都等多种模式，然而，我国的“以房养老”处于初步探索阶段，还存在许多急需解决的问题，其中之一便是房地产评估机构涉入较少，无法保证整个环节的公允性和持续性。

纵观整个“以房养老”程序，房地产评估机构需要在其中三个环节对抵押房屋进行评定估算：申请人提出申请时，房地产评估机构应进行估算，为中介机构确定贷款金额提供依据；在以房养老履行中检测房屋保值增值情况；在老人去世或永久性迁出房屋时评估房屋价值，判定房屋是否存在余值。在以房养老模式中引入房地产评估机构一方面保证结果的公正，另一方面提高住房出售的公平和效率。

一、 以房养老评估实践中相关问题

从2005年南京首次建立以房养老南京模式后，我国先后出现了上海，北京，成都集中模式，但是我国现有的几种以房养老模式基本上没有引起大众的关注，或者大多持观望态度，愿意投身实践的人很少，而且在具体实践中，房地产评估机构起到的作用微乎其微，甚至在上海私营企业的会员制养老模式中，根本没有房地产评估机构的参与，这阻碍了以房养老的推行实施。引进房地产评估机构，有利于保障实施结果的公允性，当然要保障结果的公允，先要解决我国以房养老房地产评估的实践中还存在的一些问题。

(一)评估基准日的确定

以房养老是在保留老人房屋居住权的前提下，将所抵押房屋的价值提前套现形成现金流入，用于养老，所以在具体评估中，评估人员应根据具体的实施模式确定评估基准日，例如，在南京的反抵押贷款模式中，应估算出所抵押房屋的未来价值，即老人去世或永久性迁出抵押房屋时点的价值，然而在上海售后回租的模式中，评估人员应该估算出房屋现有的市场价值，在北京的住房全部租出模式中，评估人员应当根据房屋未来收益确定其价值。但是，在第一种模式中，老人的预期寿命无法确定，或者老人迁出抵押房屋的几率和时间无法确定，评估基准日也随之具有很大的不确定性。房地产的价格波动大，要求严格精确到某个时间段，否则评估出来的价值很可能偏离实际。根据我国规定，60岁以上公民为老人，预计寿命为77岁，所以，在确定评估基准日时，评估人员要考虑到老人现有年龄，预计寿命，房屋使用年限等情况，综合考虑并持续评估，当发生重大变化时，应予以重新评估。

(二)评估价值类型的选择

在以房养老房地产评估中，存在两种价值类型的选择，分别是：市场价值和抵押贷款价值，其中以市场价值为主。市场价值考虑的是资产的最大，最佳价值，信息依赖于公开市场，评估难度较低，然而在经济过热时期，市场价值可能会高于其实际价值，其中包含了很大程度上的价值泡沫，对于售后回租等模式，由于其时间间距较小，市场价值下的评估结果较公允。然而，对于严格意义上的反抵押贷款模式而言，抵押贷款价值可能更能体现其公允性。抵押贷款价值不同于市场价值之处在于，它不是一个时点价值，而是对一个较长时期价值的谨慎预期，它要求实施一系列步骤来排除短期市场波动和市场趋势的影响，反抵押贷款一般期限较长且存在不确定性，受市场波动影响较大，应当根据评估目的等因素，确定评估价值。

(三)评估方法的确定

目前，我国资产评估具有三种基本方法：成本法，市场法和收益法。理论上，这三种方法都可以应用在以房养老房地产评估实践中，然而，以房养老中的房地产一般建立时间久远，历史成本难以确定，在运用成本法上可能存在较大的偏差。评估方法的确定还应该结合价值类型予以确定，市场价值首选市场法，也可以选择收益法，抵押贷款价值首选净现金流折现法，其次为期权定价法。

项目市场价值抵押贷款价值评估涵盖时期评估后的短期内反抵押贷款长期内适用范围期限短，市场波动小期限较长且存在不确定性，受市场波动影响较大评估要求公开市场谨慎评估方法首先市场法，其次为收益法和成本法首选净现金折现法和期权定价法，其次为成本法现实可行性高低

(四)土地使用年限

国务院规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，届满后国家可收回土地使用权及其附着物，土地使用者需要继续使用土地的，应当提前一年申请续期，并交纳一定土地使用权出让金。如果以房养老模式中所抵押房屋年限久远，处于土地使用权中后期，很可能存在老人在世时土地到期的现象，因此，有的学者提出将其可预见的将缴纳的土地出让金从房屋总价值中扣除，即可解决问题，但是，我国土地使用权出让金的交纳并不规范，根据国家规定，“地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行”。因此，评估人员要结合各地区相关规定，先评估出该房屋可能缴纳的土地出让金，再估算房地产价值。例如重庆，土地出让金是在政府出示的相关标准的基础上有所浮动的，评估人员可查询被评估房地产的级别所对应的土地出让金再加以评定。

(五)委托方和评估收费

通常抵押评估中，委托方为抵押人，评估机构为委托方服务并收取佣金。如果以房养老也延续此种方法，一方面抵押人对评估知识不甚了解，可能无法正确选择恰当的评估机构，另一方面，评估机构依赖于委托方，为了获取评估费用，可能遵从委托方意愿，高估房地产价值，没能起到其应有的公允客观的称的作用。以房养老旨在解决老人年老无收入情况下养老的问题，属于社会保障范畴，因此，政府部门应当予以相应的扶持，政府部门自身独立一个机构或者委托行业协会作为第四方，接受以房养老申请，老人预交评估费用于第四方，由第四方选定评估机构并支付费用。

从以上以房养老程序图可知，房地产评估机构主要是接受第四方的委托并对其提供评估报告，与交易双方无直接联系，这样防止了交易方利用评估费用操纵评估机构出示不公允的评估报告。

二、 我国以房养老房地产评估体系的建立

房地产评估作为一项专业的中介服务，需要同时与多方沟通，且以房养老涉及到老年人的晚年生活保障和水平，更加需要遵循相关的程序与规范，具体包括以下步骤：

1、 接受评估委托：在初步了解被评估对象之后，评估是否接受第四方的委托，并签订业务委托书。

2、 了解评估对象：包括查阅相关资料和实地勘察估价对象，了解估价对象的位置，环境，产权等情况，并作相应的记录。

3、 收集整理资料：评估人员收集或分析得到的资料，并辨别资料的真实性和可靠性，去粗取精，去伪存真，对原始数据进行进一步加工。

4、 确定评估方案：包括明确评估目的，并根据评估目的确定价值类型和评估方法，规划评估进度，分配人员安排，制定估价计划。

5、 估算评估对象：根据事先确定的评估方法，确定评估的各项参数，得出最后的估价结果。

6、 确定评估结果：同一项资产应采用两种以上的方法进行估价，不同的评估方法可能导致不同的估价结果，评估人员应作出比较分析，寻找差异的原因，综合确定估价的最终结果。

7、 撰写评估报告：评估人员确定了最终结果后，应全面、客观、公正、准确地记录估价过程和结果。

8、 估价资料存档：估价报告完成后，应对涉及到该项目的一切资料进行整理归档，一方面为以后可能存在的纠纷提供依据，另一方面便于相关部门的考核与审查。

三、结论

虽然我国以房养老还处于初步探索阶段，但作为解决养老问题行之有效的手段之一，其必将日益受到重视和发展，评估界应提前做好准备，明确好评估的相关要求，并且将相关内容予以规范化和程序化，为以后的实务打下基础。

[1]张问弦. 我国“以房养老”反向抵押贷款可行性研究[J]. 经营管理者,2017,(09):50-51.

[2]王柔玉. 基于房价组合预测的以房养老产品定价研究[D].浙江财经大学,2017.

[3]邓依伊. 中国发展“以房养老”：问题、经验借鉴与解决对策[D].湘潭大学,2012.

杨芳(1989-)，女，汉族，四川隆昌，硕士研究生，重庆人文科技学院，资产评估。