孟大蔚 天津天马国际俱乐部有限公司

销售策略比对及预算控制在房地产开发项目中的重要性

孟大蔚 天津天马国际俱乐部有限公司

在房地产开发过程中，通过销售策略的分析与比对，可以对项目交付后的持有成本、项目整体盈利性及NPV等进行多方案测算，从而使得管理层选择最优方案；此外，从预算控制的角度出发，通过对项目的整体预算管控，可以使各职能部门按照原有的预算方案进行成本管控，从而更加有效的控制支出，使得项目的开发更加科学、有效。本文将以项目A为代表，通过论述，说明销售策略比对与预算控制对于一个项目的具体应用及其重要性。

持有成本(HC) NPV IRR

一、销售策略比对对于项目整体的影响

（一）销售进度对持有成本的影响

持有成本的产生与销售进度的长短有着正相关的关系，所以通过对销售进度的比对，可以使管理层了解持有成本的不同变化。

通过表1可以了解到，销售进度的调整可以大大改变持有成本，为了加快资金回笼，加速销售进度，管理层分析项目A的洋房产品于2013年度整盘降价销售时的总HC，与预测项目A整体销售至2023年的总HC的对比情况，从中可以了解到虽然仅将洋房一种产品降价促销，但仍可以加快回笼资金，从而减少财务成本和后期物业管理费用，所以根据市场状况，合理调控销售进度，尽量减少持有成本的增加是管理层考虑的主要目标之一。

但由于降价促销会导致销售收入的大幅减少，相反，虽然延长销售进度会大大增加财务费用、物业费用等持有成本，但却可能会被增加售价而产生的销售收入而抵消。……