蔡文杰+熊然

摘要：市场比较法是目前估价中运用最多、最为方便、也最为贴近实际价格的一种估价方法。但是在市场比较法的重要环节——可比实例的选取上一直存在着很大问题，主要依靠估价人员的经验，主观性强，缺乏定量分析。导致估价结果不客观，大大降低了估价的科学性、合理性、规范性。结合具体的估价实例，量化探讨不同的可比实例对估价结果的影响，以此明确可比实例的选取对于估价结果的精确与否至关重要。

关键词：可比实例，市场比较法，估价

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2017）07-0038-45

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。在市场比较法中，可比实例选取的恰当与否直接影响市场比较法估价结果的准确性。但是，由于房地产市场的独特性，受多重因素的影响，可比实例的选取并没有一个明确的标准，一般是估价人员根据自身的经验，缺乏严密的科学论证，结果往往导致估价结果和实际价格存在一定的背离。本文选取武汉市洪山区铁机村的一个住宅项目，利用实际的数据和资料来探讨不同的可比实例对估价结果的影响，直观形象分析可比实例的选取对于市场比较法的重要性。

根据P（2015）016号挂牌文件，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率≤3.5，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。……