刘杨

摘要：近年来，房地产建筑工程发展越来越快，需要的技术也越来越精湛，考虑到建设工程大多数是生产周期长、规模大、造价高、可变因素多，这就需要有一个完整的估价制度去保证工程建筑费用得到合理的分配和使用。我国的房地产评估业发展已初现雏形，在某些方面发挥着巨大的作用，但是在评估人员的素质，缺乏管理制度的具体标准等方面存在缺陷，然而在全球化进程不断加深的时代，国外很多著名的中介企业打入中国市场，对于中国来说是个严峻的考验。

关键词：房地产；评估；管理制度；全球化

一、国外房地产的管理机构比较

国外大多建立一个完整的大机构去监管本国的房地产工程，这在某种程度上是避免了决策过于武断，出现纷争的情况发生。

在加拿大，在房地产工程方面建立了加拿大评估协会（简称AIC）该机构是由协会间接管理，主要是负责加拿大一些大型的房地产工程的评估标准的更新和维护，还会不定时地去更新相应的技术和专业性的论文，还会与当地出名的大学合作，培养一些具备该素质的人才，正所谓人才是一个国家发展的源泉。

在发达国家的美国中，主要是建立了美国估价学会（简称AI），主要职能是给那些估价人员颁发专业资格证，对国土厅等各种项目进行决议和调查，为各种公共团体提供专业性的咨询和建议，为一些特别会员建立计算机化的评估，分析他们的交易案例，给他们提供更全面，更深刻的信息。

我们从某些发达国家的房地产估价制度深刻了解到一个国家的建筑行业发达与否与它建立的制度完善与否有莫大的关系，就举日本为例，处于板块交界处边缘，地震经常发生在此地，但是他们死伤的人数不多，最主要的问题是房屋的结构非常牢固，抗震能力很强。

二、国外房地产估价人员的考试制度比较

我国的房地产估价人员考试制度在我本人看来是不完备的，在很多方面都是存在漏洞，就举几个简单的例子：（1）房地产估价员考试异地考试要在本地工作要申请注册，手续比较繁琐（2）各省重视房地产事业的程度不一，这对于没有一个统一的标准很难判断。

在国外的某些国家房地产的估价人员的考试是非常严格的，学历的门槛都是非常高的，通过考试之后注册后还需要两年的实操，实习的部门还会对该人员进行评估看其是否合适从事该行业，才能真正地执业。

在英国的英国皇家特许测量师协会主要职能是负责专业资格证的审核和决议，安排的考试分为三个阶段，只有上个阶段得到A水平才能得到申请进入下一阶段学习的机会，学习的知识不仅仅仅限于估价的问题还包括很多其他专业的知识，在英国还有一项看似比较宽松的的政策就是你只要年满35周岁，有15年的从事该专业的经历，就只需要通过第三次考试就能完成专业资格证的考取。在建筑行业精湛的日本，它的考试制度跟英国是雷同的，是需要三个阶段的考试，不同点在于它是通过统一的考试制度，还需要建设大臣登记判定。

经过几个国家的房地产估价制度的比较，我得出了能够借鉴的经验：

（1）加强我国估价人员的实践能力，避免那些买工作的经验的事情发生，严格控制的估价人员的素质。

（2）在估价人员考试的内容方面，可以适当加一些其他专业的知识，前提是在工作中还需要运用到该专业的知识，做到知识面覆盖广泛全面。

（3）作为需要考取估价人员资格证的人自己需要时刻提高自己的理论修养，道德修养，实践能力，扎实自己的的基础。

（4）在异地考取资格证本地工作注册手续复杂的问题，我觉得还是需要像日本一樣进行统一的资格考试，保证难度相当，避免了异地注册的困难。

（5）对于挂靠的问题，国家和政府有关机构还是应该建立完备的法律制度，避免有些人为了挂靠的利益走旁门左道。

三、国外评估机构的比较

每个国家的评估机构其制度都是有所差异，国家在评估机构上都是采取分类型监管，避免了重重复复地进行工作。

在加拿大，政府按照它的业务性质的不同，分为商业估价机构和住宅估价机构，估价人员的工资是按付出的多少进行分配，付出越多，收获越多在该国家体现得非常明显。

在日本，主要实行评估机构登记制。登记的时间为三年，如果过了三年则需要重新登记，这使得评估机构能够不断更新数据库，每年还需要向有关部门申报和提供业绩的书面报告，使评估机构的业务能够公正公平和公开透明。

四、房地产评估业相关标准的比较

国外很多都建立了房地产评估业相关标准来规范估价行业，然后通过制定标准来提高房地产估价人员的自律能力和估价水平。

在加拿大，评估小组在20世纪90年代就建立了一套非常完备的标准，标准里面明确了估价人员的道德规范，从事要求，评估要求等涉及各个方面的内容，然后每段时间都会是当时的政策形势进行改动，做到紧跟潮流，紧跟社会变化。在该国房地产业的信息都是公开透明，不仅在网站上宣传栏上公布，还让市民真正了解房地产的各类信息。

美国在制定标准的时候更加注重的是审核标准，一项好的工程往往离不开各种部门的核实和审查，该国还对估价人员提出了以固定工资支付的制度，在某些层面上是提高了估价人员的积极性，调动他们的思维能力。

在中国香港，协会还与其他国家的估价协会联合制定标准，这既能紧跟全球化的大趋势，又能弥补本身的不足之处，所谓是“两全其美”。

在借鉴完加拿大，英国，日本和中国香港的标准，我觉得基本上国外的房地产估价制度要求就是公平，公开，透明。回顾中国的房地产估价制度，确实存在很多问题，房价越来越高，使得很多经济状况一般的家庭叫苦连天，大众对国家的房地产估价制度可谓是一窍不通，询问他们是否知晓时，他们只会回答一句：太贵了，买不起房。

经过几个方面的了解和探究，让我更加熟悉了国外的房地产估价制度，中国的房地产事业虽然发展迅速，但是有缺陷和漏洞，还需要我们这些新一代的青年去修补漏洞和传承优良的作风。中国的房地产估价制度在以下几方面的问题中还需要不断改进：（1）中国虽然跟国外的某些国家一样建立了一些机构协会，但是国外的一些机构独立性强，中国的估价协会对政府相关部门的依赖性很强；（2）中国的估价人员水平还处于一般的地位；（3）完善中国的估价收费标准，不能说是随便乱收费；（4）在房地产复查的标准方面可以借鉴美国的审查制度；（5）完善估价人员的职业道德水平，最好就是建立完备的法律去保证，避免挂靠，使用假证的情况出现。

借鉴国外房地产估价制度，是不断提高中国房地产事业的重要途径，更重要的是实现基层人民的住房问题，实现中国经济事业的蓬勃发展。

参考文献：

[1]王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].北京：中国社会科学出版社，2007.

[2]李涛.城市土地市场运行与政策控管研究[M].北京：中国大地出版社，2006.

[3]王松涛.中国住房市场政府干预的原理与效果评价[M].北京：清华大学出版社，2009.

[4]洪艳蓉.房地产金融[M].北京：北京大学出版社，2007endprint