赵玉兰

不动产测绘在不动产登记管理中发挥着重要作用。随着测绘科学技术不断发展，特别是2016年以来，贫困山区实行不动产统一登记制度后，不动产测绘工作发生了质的变化和新的飞跃。然而，由于不动产统一登记制度实施时间不长，不动产测绘还存诸多不适应的问题。因此，本文以四川省平昌县为例，着力就贫困山区房产測绘在统一登记背景下的现状与对策，进行简单分析。

一、明确不动产测绘的内容、标准和要求——有序优化

1.内容。不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理4项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

2.标准。目前，我县房产测绘的技术标准采用的是《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和省住建部门《房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，用以解决各地州市县对《房产测量规范》理解不一致的情况。

3.要求。实行不动产统一登记制度后，建立了全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，降低不动产测绘的重复率。因此，不动产统一登记对房产测绘提出了新的、较高的要求。

二、房产测绘适应不动产统一登记需要——有益优化

1.房产测绘侧重面积管理。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。

2.房产测量服务不动产登记。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。

3.不动产统一登记改革后的变化。不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。改革后，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。

三、房产测绘改革服务不动产登记策略——有效优化

1.认真学习不动产测绘知识。在不动产统一登记背景下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘机构来说，需要认真学习房产测绘方面的知识，全面掌握不动产测量所需技能，以应不动产统一登记需要。

2.统一坐标系统。贫困山区要适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。实施不动产统一登记制度改革前，我县国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。

3.建立测绘地理信息数据库。要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。

4.测绘成果整合利用。为适应不动产登记需要，要对房地产测绘成果进行有效地整合利用。根据《房屋交易与产权管理工作导则》、《房屋代码编码规则》、《房产测量规范》形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

5.实施多种测量。加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素，因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。

6.做好代码编制。工作中，要认真做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作。要按照住建部《房屋代码编码标准》，国土资源部《地籍调查规程》要求编码。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。

7.图幅号与宗地代码宜暂时并存。鉴于房产测绘机构长期以来使用的是图幅号、丘号、幢号来确定房屋的唯一性，目前我市税务部门征收契税、个人所得税等税种确定基准价的参考数据均关联到图幅号、丘号、幢号，尚未建立与宗地代码与定着物代码相关联的的税务征收评估系统。因此，房产测绘机构出具的测绘报告书除生成不动产单元代码外，可以备注图幅号、丘号、幢号，待时机成熟后再统一采用不动产单元代码。