王芳+宋世宇

摘 要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。我国政府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给（2003—2005年）；抑制房价走高（2005—2007年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（2008—2010年）；扩大供给和抑制需求（2010—2013年）；保增长、扩内需、去库存（2014年至今）。但房地产宏观调控政策的效果并不尽如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓慢。提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房地产。

关键词：房地产；宏观调控；政策效果

中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：2095-3283（2016）12-0061-02

房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也带动了我国相关行业的发展，推动我国GDP的增长和地方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。但由于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发挥，出现调控 “失灵”。在我国经济进入“新常态”的背景下，房地产市场也面临着转型与改革。

一、我国房地产宏观调控政策分析

2003年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段。

（一）严格控制房地产信贷和土地供给（2003—2005年）

2003年我国房地产市场出现了供销两旺的局面。政府分别从两个方面来调控：第一，严格控制房地产商信贷；第二，严格控制土地管理，以往的土地是按照土地协议来转让，至此土地开始实行招标、拍卖、挂牌的出让方式。

（二）抑制房价走高（2005—2007年）

从2005年开始，国家采取了多元化的调控措施来抑制房价走高，包括金融、税收、土地政策等。2007年，中国人民银行进行了六次加息，提高首付款比例和贷款利率，提高了住房的交易税。在土地方面，继续上一轮严格控制土地供给政策，并且提高开发商自有的资金持有比例。首次加大了保障性住房的供应量，并且利用税收政策严厉打击投机性炒房行为。

（三）紧缩性政策改為鼓励性政策（2008—2010年）

2008年由于国际金融危机的爆发，全球经济下滑，国家为了刺激经济发展，为房地产市场营造了较为宽松的发展环境。具体包括下调房贷比例，减免住房交易税等，中国人民银行五次降息，同时对开发商也进行信贷扶持，并放宽了开发商的信贷比例等。

（四）扩大供给和抑制需求（2010—2013年）

随着房价的再一次走高，本轮的调控力度进一步加大，2010年推出“国十一条”和“国十条”，提高二套房贷款首付比例，严控房地产贷款，控制房价快速上涨。2011年初，国务院又出台了“新国八条”，要求强制实行差别化的住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，提高首付款比例，同时提高银行贷款利率。2013年国务院常务会议出台楼市调控的“新国五条”，坚持限购、限贷的调控政策。这些政策实行后，房地产市场呈现一二线城市房价持续走高，三四线城市房地产市场萎靡的状况。

（五）保增长、扩内需、去库存（2014年至今）

2014年以来，中央出台一系列政策来刺激房地产市场消费，对一线城市继续执行严格限购令，二三线城市限购令松绑，降低首付款比例，央行降息。2016年开始，国家鼓励农民工进城买房，多地政府发放财政补贴。经过实施一系列措施我国房地产市场转暖。

二、调控政策效果分析

从我国房地产业发展历程来看，国家不断出台各种房地产调控政策，但政策效果不尽如人意。

（一）抑制房价上涨的目的没能实现

国家自2005年为了抑制房价的一路高涨，出台了越来越严格的调控措施，经过了几年的努力，房价始终没能降下来。因为在抑制房价的同时，也抑制了房地产市场的供给，导致了暂时抑制了房价的走高，但一段时间以后房价又会进一步上扬，在房价反复弹跳上涨的过程中，大众对于房地产处于不理性消费，由于我国人口众多，而土地资源较少，造成了自1999—2008年十年间我国房价几乎只涨不跌的局面。

（二）限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源

限制土地的供应量，从短期来看，控制了房地产市场过热，降低了房地产开发热度，但是我国人口众多，加之土地资源的稀缺性，导致限制土地供应量的同时也提高了土地价格，土地价格高涨也势必带动房价的上涨。在土地出让的环节中一般要求采用招标或者是出让的方式，招标过程中对所有企业都一视同仁。在土地价格飞涨的过程中，大型企业和国有企业垄断了土地资源，而中小型企业只能艰难度日，造成了房地产市场的不公平性，使房地产市场不能健康有序的发展。

（三）保障性住房建设缓慢

地方政府不能及时有效地完成中央下达的房地产调控政策，保障性住房供应体系自提出以来没有获得有效推进。因为土地税收一直占地方财政很大的比重，导致了许多地方经济非常依赖房地产行业，中央一直以来缺乏对于建设保障性住房的奖励政策，所以地方政府对于建设保障性住房积极性不高，往往会投资大型的房地产项目来增加地方财政收入，导致保障性住房建设缓慢。

三、完善房地产宏观调控的对策建议

（一）实现房地产行业与国民经济的协调发展

正确认识房地产行业在国民经济中的支柱产业地位，同时也不能把国民经济的发展全都寄托在房地产市场这个“马达”上，尤其是地方政府应结合自身的经济发展情况，避免过分依赖房地产行业。要学会正确处理房地产行业作为部门经济与整个国民经济在发展过程中的矛盾，推动房地产行业良性发展。在很多地区，房地产行业为地方政府带来了巨大的财政收入，同时一旦房地产市场低迷，连带地方经济也陷入困境，所以各地应全面发展整体实力，提高市场竞争能力和经济发展能力，减少对房地产市场的依赖。

（二）确保政策实施效果并加大监管执行力度

在调控政策实施的过程中，由于制定政策的主体是中央政府，而执行政策的主體却是地方政府，所以在执行和传递的过程中，容易出现偏差。我国房地产调控政策效果不佳，很大程度上是由于地方政府执行能力较弱。很多地方政府依赖土地财政收入发展经济，所以导致往往到了最后期限才开始执行，使中央的调控政策达不到预期效果，背离了政策实施的目的。所以在下发政策的同时更要加强对地方政府的问责制度，确立实施政策的监管制度，规范和提升地方政府的执行能力。使中央和地方能够做到步调一致，避免地区之间政策执行程度参差不齐。

（三）实行稳定的货币政策

稳定的货币政策能够使房地产市场既不会过热，也不会过于低迷，有利于房地产市场的资本循环，超额的货币发行不利于房地产市场的稳定，也不利于国家经济的稳定。只有稳定的货币政策才能使房地产市场向更良好、更健康、更有序、更长远的方向发展，不稳定的货币政策会导致房地产价格过山车般的涨跌，投机者更会扰乱房地产行业秩序，真正的购买者处于观望状态，使购买者对房地产行业产生悲观情绪，不敢轻易买房，降低了房地产市场活力。

（四）加快保障性住房建设

由于我国保障性住房政策实施不到位，导致房价涨幅过快，激发社会阶层矛盾。应加快保障性住房建设，完善住房制度。科学确定商品房与保障性住房的比例，防止过度与盲目开发商业用地，缩减住宅用地，加快住房保障体系建设已是“燃眉之急”。只有“人人得其居”，房地产市场才会运行得更加合理有序，才能从根本上解决房价过高，投机者炒房等一系列问题。

（五）逐步完善房地产调控机制

由于我国房地产调控政策和手段比较繁杂，各类中央和地方政策有时甚至会出现冲突。而调控政策多为考虑当前，缺乏长久和持续性，导致政策变化比较频繁，政策间缺乏统一性和协调性，不能很好地约束和规范房地产市场中的交易行为。应建立长久的调控机制和应急机制，加强对房地产市场的管理，规范房地产市场秩序，完善税收和信贷等方面的配套措施。应注意的是，调控不当会造成产业的过度降温，应当建立更为有效的调控机制，使原来的刹车机制变为自控机制。

（六）科学规划房地产开发

在房地产发展的过程中，盲目开发与大量的土地资源搁置以及大量的建筑材料消耗造成了大量的资源浪费，所以要加快实现房地产行业节约型发展模式，提高房地产行业研发投入，减少房地产行业的资源消耗，淘汰过剩产能。本着“以人为本”的原则建设节能型房地产业，要科学规划成本效益，减少盲目开发。

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（责任编辑：张彤彤）