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民宿客栈在我国属于新生事物，提供非标准化服务，满足了游客体验要求，具有较好市场发展前景。在当前民宿客栈投资过热背景下，本文以德门仁里精品客栈为例分析其客栈开发经验，以期为我国民宿客栈开发提供参考。

前言

民宿客栈起源于欧洲乡村地区，最初为解决观光地区住宿问题，当地人向游客开放自己的庭院，并为其提供住所，形成住宿加早餐（B&B）模式。经过百余年发展，在发达国家或地区，民宿客栈由乡村逐步扩展到城市、旅游景区。民宿客栈形态上别具特色，成为吸引游客的品牌。我国民宿客栈起步较晚，但发展较快。民宿客棧仍与乡村联系紧密。“小民宿，大客栈”，彰显了民宿的社会意义。民宿客栈一方面肩负着乡村的复活、保护传统文化的使命，另一方面也承载着大众创业、万众创新背景下返乡新农人对建设美丽乡村的追寻。本文从民宿客栈开发角度进行研究，分析影响开发因素，以期对民宿客栈的规划建设有指导意义。

一、民宿客栈在我国发展现状

不同于传统的酒店和旅馆，民宿客栈利用其独特的地理环境、简朴的乡村气息和纯真的风土人情，为游客提供温馨亲切的住宿体验。根据中国旅游乡村网《2016年民宿客栈研究报告》，截至2015年底，全国民宿客栈约4.3万家，主要分布于经济发达的东部沿海地区。民宿客栈60%以上的客源为自有，其余的为分销。分销渠道多样，但以OTA为主。民宿客栈房价在100～300元之间占了近一半。民宿客栈规模较小，30间以下的民宿客栈数近90%，10间以下的约占36%。

作为休闲旅游业的新宠，民宿客栈近年来成为旅游投资热点。通过分析，民宿客栈快速发展主要有以下三方面原因。一是国家出台系列政策，支持民宿客栈发展。2015年11月，《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号），首次将民宿客栈定性为生活性服务业，并给予政策支持。2016年1月，《中共中央、国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》（中发〔2016〕1号），明确指出要大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划开发特色民宿、乡村酒店、休闲农庄等。根据瑞信研究发布的《2015年财富报告》，我国中产阶级数量为1.09亿人，掌握财富总量为7.34万亿美元，对生活品质要求较高。酒店产品同质化严重，体验性差。与传统酒店不同，民宿客栈提供个性化服务，能满足中产阶级对旅游体验的需求。三是创客返乡以及资本投资热潮。一部分城市精英怀着对乡愁、留住传统的理想抱负，与资本想结合，到乡村去投资建设。

二、民宿客栈开发模式——以德门仁里精品客栈为例

德门仁里精品客栈位于成都宽窄巷子内，以老成都文化为主题的精品酒店，将传统文化与现代生活相结合，力求让游客感受休闲成都生活，感受传统成都文化。德门仁里精品客栈，为成都文旅酒店公司旗下品牌，于2017年3月获得“中国最佳非标住宿运营商”。以下将对德门仁里精品客栈开发经验分析如下。

1.德门仁里精品客栈开发依托于旅游景区——宽窄巷子。作为成都市三大历史文化保护区之一，宽窄巷子由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行街道以及街道之间的四合院群落构成。传统的成都生活在宽窄巷子得以延续，因而宽窄巷子也被称为“最成都”。按照布局规划，宽巷子是“闲生活”区，以旅游休闲为主题，针对怀旧休闲散客。

2.宽窄巷子客流量多且稳定。蚂蜂窝旅游网发布了《2015目的地旅游报告》，成都以8.143热度值成为国内十大热门旅游目的之首。根据《2015年成都市旅游经济运行分析报告》， 2015年成都市共接待境内外游客1.91亿人次，其中宽窄巷子接待游客人数排名第一，达到1724.64万人次，同比增长22.04%。

3.德门仁里精品客栈设计具有个性化。宽窄巷子对街道空间层次进行完善，从街到巷、再到院落，营造出公共空间到半私密空间，再到私密空间的完整序列。客栈除了受宽窄巷子整体规划要求外，其内在设计也别具匠心，比如每个房间的房名都具有诗意，如“喜雨”，“梦蜀”，“明河”等。

三、民宿客栈开发建议

休闲旅游、深度旅游背景下，民宿客栈成为旅游投资热点，全国各地掀起了发展民宿客栈的热潮。不过，民宿客栈在我国属于新事物，其开发及后续经营模式还不太成熟。根据上述德门仁里精品客栈发展经验，总结归纳了影响民宿客栈开发的因素，以期对我国民宿客栈开发具有指导意义。

一是丰富的自然资源、人文景观是民宿客栈开发的基础。体验性好是民宿客栈与传统酒店、宾馆最大的不同。民宿客栈在为游客提供休息住所的同时，也需要依托当地自然环境或人文景观，让游客身临其中，感受乡土文化、聆听自然声音，放慢生活节奏。

二是所在地区经济发展程度是民宿客栈开发的核心。民宿客栈的商业模式为依托当地自然、人文资源，开发民宿客栈，通过游客入住，收取费用，收回投资成本。

三是政府配套政策是不容忽视的因素。民宿客栈通过消防、安全以及卫生检查验收后，才能取得营业执照。然而，民宿客栈大多是老房子改装而成，达不到消防标准，难以取得营业执照。安全问题也不容忽视。上述问题需要当地政府出台配套政策予以解决。

（作者单位：四川旅游学院）