辛毅

摘 要：由于我国《物权法》等相关法律法规的内容不够完善，对地下车库、停车位仅做出了原则性的规定，导致商品房业主与房地产开发商之间纠纷不断。本文将就居民小区地下车库所有权的归属问题进行剖析，以求对该问题提出实用性建议。

关键词：地下车库；停车位；所有权

随着城市经济的发展，我国的私家车普及率越来越高。由于我国城市建设用地供应紧张，居民小区成为城市中最常见的住房模式，这种住房模式用地集约，可利用空间比较狭小，因此私家车的停放成为一个热点问题，地下车库和停车位的建设越来越受到社会关注。

一、实务中的地下车库权益归属之争

南京市鼓楼区法院曾审理过被广泛关注的“全国首例小区车库之争”。这个全国首例地下车库权益归属问题，经过11年的维权，业主委员会最终获赔50余万元。然而法院主要依据的是2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》。这一案件，历时之久，依据之特殊，都是很难在全国普遍运用和推广的，可想而知现实中小区地下车库所有权的归属问题之复杂。

二、居民小区地下车库所有权归属纠纷的原因

（一）建筑用地容积率计算标准的不完善

在房地产领域，我国现行法律制度遵循“房地合一”原则，取得建筑物所有权必须以有建设用地使用权为前提。城市居民小区的建筑物，只有以计算容积率为基础，让投资主体分摊土地使用权份额的建设用地以及建筑物，才能产生建筑物区分所有权。因此地下车库和停车位可以分为两种，1、不计算住房容积率的地下车库，由于这类建筑物没有独立的土地使用权，所以只能以其他建筑的附属物的性质存在，类似于民法上的从物，不归开发商所有，也不能独立买卖。2、计算容积率的地下车库，由于其具有独立的土地使用权，能够取得不动产权证，所以它能够有投资主体取得所有权并可以独立买卖。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。《城市地下空间开发利用规定》第25条规定：地下工程应本着“谁投资，谁所有，谁受益，谁维护”的原则进行开发利用。

在商品房买卖中，分摊面积是由容积率所决定的，以公式表示即为：“总建筑面积/建筑用地面积=容积率。”开发商以地下停车位（包括人防工程在内）不计入建筑总面积为由，使地下停车位不计入公摊面积，但是由于停车场规模巨大，并不完全独立于计算容积率的建筑物。往往深入计算容积率建筑物的地基，且依附于小区整体的建设土地使用权，因此，地下停车场在建筑用地面积之中已经被部分计算在内了。开发商故意利用法律规定的不完善及消费者的无经验，夺取了地下车库的所有权。

（二）大量格式条款的存在

由于商品房的买卖标的额较大，内容较多，因此商品房预售合同通常以合同书的形式存在，开发商利用自己的强势地位增加了大量格式条款。

虽然《物权法》第74条规定：建筑区划內，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是开发商通过单方的意思表示就取得了地下车库和停车位的所有权，业主和开发商的自由协商往往是已经确立的不公平的前提下开始的。

三、多角度完善小区地下车库所有权的规定

（一）完善业主优先权规定

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主需要的规定。由此可见，法律出于保障业主对小区内公共设施权利的目的规定了该项优先权。不过该规定对优先权的性质、地位、空间和时间效力，以及违反性规定未作出具体规定。

面对所有的市场主体，不论小区地下车库和停车位的所有权归属，在相同的条件下小区业主都应享有优先购买权或优先承租权。鉴于作为公共设施的地下车库和停车位本应首先满足小区住户的需求，不应仅适应市场的需要追求利益的最大化。享有优先权的主体应该仅限于居民小区的业主，这样有利于规避开发商或其他业主利用不真实的亲友关系，违反诚实信用原则侵害小区业主的优先权。

（二）完善约定优先原则

在制度设计上，立法机关应广泛听取社会意见，并参照承租人优先购买权的规定制定业主对于地下车库和停车位优先权的法律条文。

根据《物权法》第74条规定，地下车库、车位属于建筑区划内的，规划用于停放汽车的车位、车库，其所有权归属应当由当事人约定。约定优先是建立在小区车库具有独立产权的基础上，根据房地一体主义，小区车库只有计算容积率，分摊土地使用权份额的，才能成为独立的财产在市场上流转。

这一法律规定在现实操作中有着很大的阻碍，实践中由于业主都是分别与开发商签订购房合同，而购房合同的格式条款往往提前注明小区地下车库的所有权由开发商所有，房地产开发商并不会提供小区的详细设计图和分摊面积的数据，购房者在这种情形下处于明显的劣势。

四、结语

综上所述，要公平的维护开发商和商品房购买者双方的正当权益应当为约定优先原则设定一个稳定的制度基础，推迟约定优先原则的试用阶段。我国可以参考法国的立法例，在明确地下车库和车位的权利归属后，再由双方当事人，对地下车库停车位的使用、管理和收益问题进行自由协商。同时为了避免处于弱势地位的商品房购买者的权益受到开发商格式条款的侵害，应在开发商向所有业主交房后再由新产生的业主委员会和开发商进行平等协商。

参考文献：

[1]史振红.论住宅小区的地下停车位归属问题[D].大连海事大学，2014.