容积率地价修正系数实证研究

2015-04-16王令超樊鹏李永明李冰

地域研究与开发 2015年4期

王令超，樊鹏，李永明，李冰

(1.河南省科学院地理研究所，郑州450052;2.安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，河南安阳455000;3.平顶山市金鹰土地评估咨询有限公司，河南平顶山467000)

容积率地价修正系数是中国城镇土地基准地价和宗地地价评估的重要参数之一，其变化可导致地价大幅度上升或下降。在评估基准地价时，通常需要将参与计算的样点地价修正到设定的基准地价容积率下(同时进行基础设施、交易时间、期日等其他修正)，从而使样点地价的内涵与基准地价设定的内涵一致;同理，评估宗地地价时，则需将标准容积率下的基准地价修正到宗地具体容积率下(同时进行其他修正)，从而得到符合宗地利用条件的宗地地价，二者修正的方向相反，理论上互为倒数。各地政府公布的容积率地价修正系数均为用基准地价评估宗地地价时的容积率地价修正系数，且其在社会上的传播和应用范围远较样点地价容积率修正系数广。因此，无特殊说明时，容积率地价修正系数是指用基准地价评估宗地地价时的容积率地价修正系数。

目前，对容积率地价修正系数的研究多集中于计算方法等理论研究，对中国城市容积率地价修正系数的实践研究尚不多见。在地价评估中应用的容积率地价修正系数与理论成果研究是否一致?存在什么问题?这些问题又能为理论研究和未来容积率地价修正系数计算和应用带来什么启示?本研究以北京、太原、济南、郑州等66个城市的基准地价容积率修正系数为基础，对上述问题进行初步探索。

1 容积率地价修正系数理论研究综述

容积率的大小与宗地地上建筑物面积成正比，反映了土地利用效益的差异。多数情况下，地价与容积率成正相关，即容积率越高，地价也越高。但是，地价受多种因素影响，基础设施水平、土地市场状况、城市建设规划等都会影响容积率与地价之间的变化关系，从而造成不同用途、不同城市容积率地价修正系数具有显著差异。

在容积率理论研究中，陈顺清认为容积率表达的是“净”土地上允许建设的总容量，即宗地建筑红线范围内允许修建的总建筑面积与宗地建筑红线面积之比［1］;何强伟则提出了规划容积率、管理容积率、控制容积率的概念［2］;贾梦宇等认为应建立分区容积率、控制容积率和项目容积率三级管控体系［3］;刘琳等对具体项目的合理容积率进行了经济学推导［4］。

许多学者对容积率地价修正系数进行了理论研究。於忠祥等对容积率影响因素的分析表明，城市地价在一定程度上受容积率的影响和制约［5］。有学者认为城市规模、区位条件、土地用途等不同，容积率对地价的影响程度不同。容积率对地价的影响遵循报酬递增递减规律，即地价与容积率的关系曲线上存在一个点，在此点上地价达到最高值，此时的容积率称为最佳容积率。当容积率小于最佳容积率时，地价随容积率的增加而增加;反之，地价随容积率增加而降低［6－14］。一些学者还对容积率地价修正系数计算进行了研究，王冰寒建立了样点地价与容积率的回归方程，测算容积率地价修正系数［15］;葛京凤等指出地价与容积率呈非线性关系［16］。

2 容积率地价修正系数对宗地地价的影响

应用基准地价系数修正法评估宗地地价时，一般采用下式进行计算:

式中:Pz为宗地地价;Pj为宗地所在级别的基准地价;ki为第i个影响因素修正系数;n为宗地地价影响因素个数;r为容积率地价修正系数;p为年期修正系数;v为期日修正系数;X为基础设施修正值。含在级别基准地价的变化范围内，一般在－0.2～0.2;目前出让宗地的年期一般都为最高法定年限，所以，出让宗地的年期修正系数p在大多数情况下为1，只有在土地转让、抵押等情况下才小于1;基准地价一般情况下2～3年更新修订一次，故期日修正系数v的修正幅度也相对有限;基础设施修正值X取决于各地基础设施建设标准，是一个相对稳定的数值，修正的幅度是在基准地价内涵设定的标准上加减项;式(1)中能引起宗地地价发生较大变化的因素就是容积率地价修正系数。

3 数据时点和来源

中国城市基准地价没有统一的更新时点，各地更新周期一般为2～3年，部分城市会更长一些。本研究收集了北京、太原、济南、郑州等66个城市2008—2013年的容积率地价修正系数，其中有省会级大城市15个、地市级中等城市21个和县级市小城市(含县城)30个(表1)。数据来源于各城市政府网站及相关部门网站。

研究目的只是为了对实践中的容积率地价修正系数存在的问题进行分析，不评论具体城市容积率地价修正系数的科学性。由于只有少部分城市编制了工业用地和综合用地容积率地价修正系数，故只对商业用地和住宅用地容积率地价修正系数进行分析。

表1 样本城市Tab.1 The sample cities

4 标准容积率设定

一般称基准地价内涵中设定的容积率为标准容积率。在实践中，如何设定基准地价的标准容积率在《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014)［17］中没有详细规定，标准容积率的设定主要取决于基准地价评估者的水平和对评估区域的认识程度。因而，在实际设定中，有的采用区域规划容积率，有的采用某种用途的城市建筑平均容积率，有的采用调查样点的平均容积率。从商业用途和住宅用途基准地价标准容积率统计(表2)中可以看出，不同规模城市商业和住宅用途标准容积率的平均值表现出有规律的变化，即大城市最大，中等城市居中，小城市最小，且商业标准容积率＞住宅标准容积率。但城市个体之间的标准容积率却存在较大的变化区间。大城市的标准容积率区间与小城市的标准容积率区间相交叉，大城市标准容积率中最小值为1.5，而小城市标准容积率中最大值为1.8，说明部分大城市标准容积率过小，而部分小城市标准容积率则过大。

表2 基准地价标准容积率统计Tab.2 The statistics of standard land price

在容积率地价修正系数表中，标准容积率对应的修正系数为1。当宗地容积率大于标准容积率而小于最佳容积率时，地价修正系数随容积率增大而增大;当宗地容积率大于最佳容积率时，随着容积率的增大地价修正系数逐渐减小;当宗地容积率小于标准容积率时，地价修正系数随容积率减小而逐渐减小。标准容积率设定不合理会削弱基准地价的指导作用，标准容积率若设定过高，则绝大部分待估宗地地价是在基准地价的基础上向下修正，实质上是降低了基准地价;反之，标准容积率过低，则绝大部分待估宗地的地价是在级别基准地价的基础上向上修正，实质上是抬高了基准地价。因而，标准容积率的设定不仅对容积率地价修正系数有较大影响，而且对基准地价的合理性、实用性也有较大的影响。

为了增强基准地价的指导作用和实践意义，可根据不同级别或区域设置标准容积率。在城市已建成区域或城市中心高级别区域，基准地价的应用方向主要是旧城改造、企业改制等。因而，可依据不同用途建筑的平均容积率确定不同用途的标准容积率。在城市外围或低级别区域，基准地价的应用方向主要是新增建设用地出让，可依据不同用途规划平均容积率确定不同用途的标准容积率。合理标准容积率的确定使基准地价更接近于市场地价，增强基准地价的指导作用，确保国有土地资产不流失。

5 容积率地价修正系数分析

5.1 容积率地价修正系数表现形式

5.1.1 容积率地价修正系数适用范围。从样点城市容积率地价修正系数适用范围看，可分为两大类:一类为适用整个城区，即一种用途的土地设置一套容积率地价修正系数，这也是目前比较普遍的形式，有41个城市采用此种方式;另一类为城区内分用途分级别设置修正系数，有25个城市采用此种方式。

5.1.2 容积率地价修正系数与容积率的对应关系。从样点城市容积修正系数与容积率的对应关系看，可分为3类:第一类为连续对应，有完整的容积率地价修正系数表，在容积率地价修正系数表中容积率每变化0.1，可查到相应的修正系数，比较直观地表示出修正系数与容积率的连续变化关系，有36个城市采用此种方式;第二类为区间对应，其中又可分为2种:一种为区间对区间，即容积率地价修正系数表中容积率的变化为区间，对应的修正系数也为区间，有14个城市采用此种方式;另一种为区间对应数值，即容积率地价修正系数表中容积率的变化为区间，对应的修正系数为一确定数值，有15个城市采用此种方式;第三类为公式型，一般以标准容积率为界，低于或高于标准容积率的修正系数以容积率与修正系数的函数关系表示，有1个城市采用此种方式。

科学、合理的容积率地价修正系数形式应是分用途、分级别、容积率与修正系数连续对应，虽然增加了前期编制修正系数的工作量，但为后期的应用提供了便利，确保了宗地地价评估的科学性。

5.2 容积率地价修正系数与城市规模的关系

各城市的标准容积率不同，容积率与修正系数的对应关系不同。因此，无法按容积率汇总分析不同规模城市商业或住宅用地容积率地价修正系数。为解决这一难题，首先，将容积率地价修正系数非连续对应的各个城市的容积率与修正系数按其变化趋势进行内插，形成连续对应的修正系数表;其次，将整理好的连续对应的容积率地价修正系数表中的容积率与修正系数的对应关系转化为修正系数与容积率比值(即容积率和标准容积率比值)的数学对应关系;第三，分别建立容积率与地价修正系数的回归模型、容积率比值与地价修正系数的回归模型，比较发现，2种模型计算的修正系数相同，表明容积率比值与地价修正系数的变化关系没有改变原容积率地价修正系数表中的数学逻辑关系。这样，就可以用容积率比值与地价修正系数的关系来代替容积率与地价修正系数的关系进行一般性分析，消除了标准容积率差异带来的影响，从而实现对不同城市容积率地价修正系数进行汇总分析。

统计表明，容积率比值＞1时，同一容积率比值下，大城市的修正系数＞中等城市的修正系数、中等城市的修正系数＞小城市的修正系数;而容积率比值＜1时，则相反。这一规律表明，城市越大，地价受容积率的影响越大，待评估宗地的地价相对于级别基准地价的修正幅度越大。因而，在编制容积率地价修正系数时应充分考虑城市规模的影响。

5.3 容积率地价修正系数与土地用途的关系

相同规模的城市，在容积率比值＞1时，同一容积率比值下，商业用地的修正系数＞住宅用地的修正系数;而容积率比值＜1时，则相反。这一现象表明，容积率对商业用途土地价格的影响大于对住宅用途土地价格的影响，商业待估宗地地价相对于商业基准地价的修正幅度＞住宅待估宗地地价相对于住宅基准地价的修正幅度。

商业基准地价普遍高于住宅基准地价是上述情况出现的主要原因，目前城市商业基准地价与住宅基准地价的差异越来越小，部分城市已十分接近，若住宅商品房市场不发生大的逆转，则商业基准地价容积率地价修正系数与住宅基准地价容积率地价修正系数的对比关系可能发生改变。

5.4 同一规模城市容积率地价修正系数的差异

同一规模样本城市修正系数表中，容积率＞标准容积率时均为容积率越大修正系数越大。但是，同一容积率比值的修正系数却存在较大差异，即以标准容积率为基础，容积率提高相同的倍数，修正系数提升幅度的差异却较大。以同一容积率比值修正系数的最大值减最小值后除以最小值与最大值的平均值表示其最大差异，随着容积率比值的增大，修正系数的最大差异也在增大(表3)，小城市在容积率比值为2.5时，商业、住宅修正系数的最大差异分别可达28.33%，25.63%;大城市在容积率比值为3.5时，商业、住宅修正系数的最大差异分别可达40.39%，37.57%。这种情况一则表明容积率地价修正系数具有一定的地域性特点，二则表明基准地价评估人员对容积率地价修正系数的变化方式及容积率对地价修正系数的影响程度的认识存在较大差异。

表3 同一容积率比值修正系数差异程度Tab.3 The degree of difference of the same volumetric rate ratio correction factor

5.5 容积率地价修正系数上限

在收集的样本城市容积率地价修正系数表中，无论何种用途，容积率＞标准容积率时均为容积率越大地价修正系数越大，且当待估宗地容积率＞修正系数表中最大容积率时，地价修正系数均采用表中最大容积率对应的地价修正系数，即表中最大容积率对应的地价修正系数为容积率地价修正系数上限。

在样本城市修正系数表中商业用途大、中、小城市容积率比值最大值的平均值分别为4.1，3.6，2.6，而容积率比值与修正系数回归模型的外推计算中，大、中、小城市容积率地价修正系数的最大值分别出现在容积率比值7.1，5.5，4.2处，且修正系数分别高出实际修正系数表中最大容积率地价修正系数44.23%，35.71%和30.85%。住宅用途中大、中、小城市容积率比值最大值的平均值分别为3.5，3.1，2.4，容积率比值与修正系数回归模型的外推计算中，大、中、小城市容积率地价修正系数的最大值分别出现在容积率比值6.7，5.8，4.0处，修正系数分别高出实际最大容积率地价修正系数36.78%，30.19%，27.52%。这一情况表明，多数城市的容积率地价修正系数上限还有提高的空间。

6 结论与讨论

所收集样本城市的容积率地价修正系数在一定容积率区间内，较合理地体现了修正系数随容积率变化的趋势，同时，也较科学地反映了城市规模大小和土地用途差异对容积率地价修正系数的影响。

标准容积率是影响基准地价和容积率地价修正系数的重要参数，由于《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014)中对标准容积率的设定没有任何规定和建议，一些城市的标准容积率设定过大或过小，从而影响基准地价和容积率地价修正系数的科学性和现势性。建议修订《城镇土地估价规程》时增加标准容积率设定要求和设定方法的内容。

有关管理部门应有针对性地组织研究，细化《城镇土地估价规程》中有关编制容积率地价修正系数的内容，增强《城镇土地估价规程》的指导作用，提高基准地价评估人员和相关管理者对容积率地价修正系数机理的认识，增强容积率地价修正系数的科学性、实用性。

容积率地价修正系数的上限应设置在最佳容积率处，一则可提高容积率地价修正系数的科学性，二则可使随意调整宗地容积率的行为付出更高的代价。

由于样本数量有限，容积率地价修正系数中存在的问题难以全部显现，在后续的研究中将加以关注。

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