文/栗谷和（上海）

住宅贷款利率是楼市调控的常规工具

文/栗谷和（上海）

针对近期楼市回暖迹象，北京、广州、厦门、杭州、石家庄、郑州、长沙、成都等二十余城市已密集发布楼市调控政策，或提高限购门槛，或提升首付比例，或推出限卖措施，各种手段不一而足，楼市调控全面升级。不少城市对住房贷款纷纷规定“认房又认贷”，普遍采用住宅金融政策来实施对楼市的调控，因为贷款额度、首付比例特别是贷款利率的调整对楼市的短期需求波动影响非常之大。

例如：全球金融危机过去后，2009年不少城市的住宅交易量和房价都大幅上涨，2015年至2016年，楼市交易量和房价又持续回升。这种情形出现的重要原因是每一次成交量出现较大幅度的增加之前，相关部门都相应调整了金融政策。比如2008年和2015年大幅降息，并对购房贷款实施优惠利率，使得购房人的支付能力大幅增强。若利率在短期内出现大幅提高，同样额度的贷款购房者的月供金额会大幅增加，由于收入在短期内不可能大幅提高，利率的上升会造成可负担的贷款总额的下降，即利率提高将会降低购房者的支付能力，房价的走向就会发生变化。历史经验表明，住宅金融政策特别是利率调整是调控楼市作用较明显的工具之一。

正因为楼市对利率调整有着显著的敏感度，所以运用利率杠杆来调控楼市要十分审慎。由于利率变化是造成短期内楼市需求波动的最重要因素，为了保持楼市的平稳运行，需要重视采取有效措施来对冲利率变化对楼市的影响，即建立贷款利率和首付的反向调节机制，在利率下行时，适当上浮首付比例，在利率上行时，适当降低首付比例，这样有利于减少利率调整对楼市的冲击。