文/ 王勇 王丽英

池州市多元统一农村土地市场建设中农村土地估价现状

文/ 王勇 王丽英

随着安徽省建立多元统一农村土地市场政策的实施，农村土地流转有了政策依据和法律保障，农村土地制度改革取得了突破,农村土地市场进入了快速发展阶段。为了推进多元统一农村土地市场的健康发展，必须对农村土地估价进行系统研究。本文结合池州市农村土地市场的现状特点，尝试对农村土地估价的现状进行分析研究，并提出推动农村土地估价市场建设和发展的建议。

一、多元统一农村土地市场内涵

农村土地市场是农村土地产权交易的总称，主要包括土地承包经营权流转市场、宅基地使用权流转市场和经营性建设用地使用权流转市场等。农村土地市场建设是实现农村土地利用布局合理化、利用方式集约化、利用手段现代化、利用效益规模化的必要手段。

根据2013年11月12日安徽省人民政府发布的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，多元统一的农村土地市场包括五个方面要求：（一）农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证实现全覆盖；（二）土地流转准入机制、风险评估机制和监督保障制度完善，集体建设用地和土地承包经营权可以实现有效流转；（三）补偿和激励机制健全，农村集体建设用地指标储备制度完善，农村土地高效利用；（四）土地市场交易规则完善和交易程序规范，具有相应的监督制约和责任追究机制；（五）土地交易平台城乡统一。总而言之，多元统一的农村土地市场是产权明晰、制度健全、机制完善、交易规范、城乡统一的土地市场。

二、池州市农村土地流转的现状

政策实施以来，安徽省农村土地流转在流转主体、流转客体、流转规模、流转形式和流转目的等方面都发生了较大的变化，池州市农村土地流转呈现流转规模扩大化、流转主体多元化、流转对象复杂化、流转方式多样化、交易程序规范化、流转价格确定方式单一化的特征。

（一）流转规模大，区位条件影响明显

在新背景下，池州市农村土地流转总体规模和单个规模流转数量都有所增加。2014年，池州市贵池区共流转耕地12.24万亩，占耕地总面积的23.1%。青阳县东流、丁桥、木镇三镇，100亩以上规模流转主体69个，流转面积2.05万亩，占耕地面积的23.4%。农用地流转规模受区位因素制约，距离市区较近的区域流转频繁，距离市区较远的区域流转相对较少。池州市墩上村、大路村、白沙村和碧山村四个村集体中，距离池州市市区较远、交通相对不便的墩上村和大路村农户土地流转平均面积低于3.1亩，而距离池州市市区较近、交通发达的白沙村和碧山村，农户土地流转的平均面积都超过6亩。

（二）流转方式多样化，流转程序有所规范

在池州市农村土地流转中，集体建设用地流转有出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式，农用地流转方式以农户委托村集体集中对外流转为主，包括股份合作形式等。同时，一些地区还建立了网上交易平台，实现土地流转“互联网+”的模式。青阳县木镇镇双云村成立土地股份合作社，通过股份合作，将全村1800亩土地集中对外流转，流转率达69%。青阳县规模以上土地流转都是由农户委托村集体进行流转，即农户与村集体签订委托流转合同，村集体再与流转主体签订规模流转合同。这种形式流转的土地集中连片、规模较大、合同手续较为完备。

（三）流转主体多元化，流转客体类型多样

在池州市农村建设用地流转中，宅基地的流转主体主要是村集体经济组织成员。农用地承包经营权流转主体之间有40%以上具有亲属关系，经营性建设用地的流转主体有集体组织、法人和其他组织的自然人等。在意见实施前，农村土地的流转客体主要是农用地经营权和宅基地使用权。政策实施以来，除农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权外，挂钩规划中的建设用地指标和耕地占补平衡指标也成了流转对象。

（四）价格确定方式单一，流转价格偏低

农用地流转价格大多以粮食折合现金的方式确定，价格确定方式单一。青阳县东流、丁桥、木镇三个镇农业规模流转的流转价格为国家公布的中籼稻保护价，按约定亩产粮食数量和流转面积计算。而其他土地流转，由于规模较小，价格主要通过协商方式确定。流转中的主要流转主体为村集体内成员，由于流转主体双方“匹配性”较强，以及村集体之间的亲属关系等“非正常”交易因素存在，流转价格相对偏低。

三、池州市农村土地流转价格评估的现状

随着农村土地市场的建设和发展，土地流转日益频繁，对土地估价的需求也有所增加。池州市农村土地估价在机构设置、估价意识、估价对象、估价目的、估价方法、估价程序等方面呈现出不同特点。

（一）评估机构远离待估对象，不利于估价市场的建立

当前，池州市土地价格评估机构大多设立在城镇区域，村镇范围内没有设立任何土地估价机构或者派出机构，这不利于土地估价的委托、土地估价知识的宣传，阻碍了农村土地估价市场的建立。

（二）产权人价格评估的意识不高，不利于土地市场的发展

池州市农村土地流转价格确定主要采用双方协商的方式。目前，土地流转农户对委托估价认识不足，较少通过委托估价方式确定流转价格。少量涉及抵押、拆迁的土地和集体出让的经营性建设用地虽通过委托评估确定价格，但委托主体大多为银行和集体组织。土地使用权、收益权人估价意识薄弱，农村土地流转价格主观性强，土地交易缺乏公平性和合理性，不利于农村土地市场的建立和发展。

（三）评估对象多元化，影响因素复杂，估价难度大

农村土地估价对象有集体建设用地、宅基地和林地使用权，森林和林木所有权，土地承包经营权，挂钩规划中的建设用地指标，以及耕地占补平衡指标等。各类土地估价对象估价目的不同，价格内涵各异，土地价格类型多样。不同对象估价影响因素和权重存在较大差异，例如：新增农村建设用地价格评估需要考虑原有农用地生态保护功能和社会保障功能，综合考虑环境成本和社会保险成本；挂钩指标价格评估需要考虑国家的政策以及耕地保护和基本农田保护目标的影响。农村土地在使用方式、影响因素、价格类型等方面都较城镇土地更为复杂，农村土地估价体系建立和估价方法选用困难，农村土地估价研究和开展难度较大。

（四）估价认识不足，评估目的确定困难

由于缺乏对土地价格的科学认识，在委托估价中，委托人对估价目的描述不明确，甚至出现一次委托两个或多个估价目的的现象。在估价目的确定过程中，估价人员与委托人沟通困难，准确把握委托人估价目的存在一定的难度。估价目的的不明确阻碍了价格评估后续工作的开展。价格类型确定和估价方法选择的困难，不利于农村土地估价的发展。

（五）估价基础薄弱，估价方法单一，估价的结果缺乏合理性

在价格评估中，缺少估价所需基础数据，估价方法也较为单一。农村土地市场的发展较晚，可比的交易实例较少，难以满足市场比较法的需求；农用地的收益不稳定，加大了预测难度，为选用收益法带来困难；土地成本构成复杂，农用地转为建设用地的指标中的生态环境成本和社会成本量化方法不完善，成本法的运用也存在一定的难度；农用地基准地价数据匮乏，基准地价修正系数确定困难，用基准地价法进行评估缺乏基础数据。农村土地由于类型多样、功能复杂、政策多变、市场建设滞后，估价基础数据难以获取，估价方法难以有效运用，科学开展农村土地价格评估难度较大，使农村土地估价的结果缺乏科学性。

（六）估价程序不完善，估价结果没有保障

由于估价意识淡薄，委托估价程序不完善，评估目的以及价格类型等的确定程序不完整或比较随意，价格类型的判断存在误差。由于数据的缺乏，估价的技术方法选用程序不完整，估价技术方法建设滞后，流转价格缺乏科学性，估价结果的有效性无法保障。由于对估价目的认识不足，估价报告使用者将同一估价结果用于不同时期或者不同目的的交易，不能有效保障土地流转主体的合法权益。

四、池州市农村土地估价市场建设建议

（一）加快农村土地估价机构建设，加强土地估价宣传

土地估价机构是接受价格评估委托，进行土地价格评估的主要机构，农村土地估价的发展与估价机构建设密切相关。为了推动池州市农村土地估价市场的发展，必须加强农村土地估价机构的建设。首先，对池州市农村进行分区，土地估价机构在各分区设立办事点、受理点或者分支机构，方便准委托人的咨询与委托办理；其次，定期对农村居民进行土地流转法律和估价知识等宣传，使农户对土地估价有正确的认识。

（二）提高产权人估价意识，推动农村土地委托估价的发展

池州市土地价格委托评估案例较少，为进一步推动农村土地估价的发展，需要提高委托估价比例。加强农村土地估价作用和意义的宣传，提高产权人对估价结果的法律性和科学性的认识，提升产权人委托估价的积极性。

（三）完善农村土地估价程序，有效保障委托人的权益

农村土地估价发展处于起步阶段，农村土地与城镇土地区别，城镇土地估价程序过于复杂，不符合农村土地流转的特点，需要建立农村土地估价程序。首先，要构建符合农村土地流转特点的土地估价程序，合理确定土地估价目的，保障估价结果的针对性和有用性；其次，建立评估保障程序，保证农村土地流转价格的公平性和合理性，保障委托人的合法权益。

（四）完善土地价格体系，创新土地评估方法

当前城镇土地和农用地具有较为完善的价格体系和评估方法，但农村土地中建设用地的价格体系和评估方法较为欠缺，流转价格的科学性和合理性得不到保障。为保障农村建设用地价格的科学性，需要构建价格体系，创新估价方法。首先，根据农村建设用地的功能用途、流转方式和流转目的等建立农村建设用地价格体系，完善土地价格体系；其次，针对农村土地不同的流转方式、流转目的、原始用途、基础数据的可获取性等因素，构建科学的价格评估方法，保障土地评估价格的科学性。

（五）构建农村土地价格影响因素体系，建立农村土地价格基础数据库

农村土地估价对象的多样性、影响因素的复杂性，给土地价格的评估带来一定困难，必须在农村建立科学的价格影响因素体系和基础数据库。首先，根据不同估价对象构建科学合理的价格影响因素体系；其次，结合估价目的确定影响因素的重要程度和权重范围；最后，搜集已有的交易案例、估价案例和政府指导价格、征收价格等数据，建立农村土地价格数据库，为价格评估提供数据基础。

五、结论

由于多元统一农村土地市场政策的实施，农村土地流转类型日益多样，交易愈发频繁。交易特点的突出，增加了土地估价的需求。然而，池州市农村土地估价在估价机构设置、估价目的确定、估价方法选用、估价程序建立方面尚未完善。要推动农村土地估价的发展，就必须建立农村土地估价机构，提高评估意识，优化委托评估程序，构建价格体系，完善评估方法。

（作者单位：江苏省东图城乡规划设计有限公司、池州学院）

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