文/吴鸿根

上海国有房地产企业可持续发展研究

文/吴鸿根

2017年中央经济工作会议提出，要加快研究建立符合我国国情、适应市场规律的房地产市场平稳健康发展长效机制，这对破解上海国有房地产企业遭遇的土地资源短缺、开发资金匮乏、发展后劲不足困局，实现企业可持续发展，有着重要的战略意义。本文通过研究上海国有房地产企业发展现状，分析日趋激烈的市场竞争和持续收紧的调控政策给企业发展带来的影响，研判上海国有房地产企业创新发展路径。

一、上海国有房地产企业发展现状研究

经过60多年的发展，特别是改革开放40年的快速发展，上海国有房地产企业的综合实力和市场竞争能力得到不断增强，涌现出绿地集团、上海地产集团、上海城投置地集团、上海陆家嘴集团、上海中星集团、中华企业公司、上海城开集团等一批享誉全国的国有房地产企业，为城市建设和经济发展作出了积极贡献。

(一)履行社会责任，参与城市建设

上海国有房地产企业的发展历史，可以追溯到20世纪50年代。成立于1954年4月的中华企业公司，是上海解放后首家经政务院批准的国有房地产企业。50年代末，中华企业公司开发了沪上首批高标准高层侨汇住宅。70年代末80年代初，上海市居住区开发中心、上海市房产经营公司等一批由机关后勤部门、统建办、房管所改制而来的国有房地产企业应运而生。由市居住区开发中心改制的上海中星集团，成功开发了仙霞、田林、中原、彭浦等40多个大型居住区，建设项目150多个，建筑面积超过3400万平方米。改革开放后，绿地集团、上海城建集团、上海地产集团、陆家嘴集团、上海中星集团、上海城开集团、中华企业公司等一批国有房地产企业脱颖而出，在上海房地产市场中占据着重要的地位。据不完全统计，上海房地产行业协会现有会员企业890家，其中国有房地产企业占了六成左右。在上海房地产企业前20强中，国有企业占了11家。2016年，绿地集团、上海地产集团、上海建工房产公司、上海城开集团等8家国有房地产企业跻身全国房屋销售前200名。其中绿地集团以2513亿元的销售金额，排名全国第4，名列2016年世界500强企业第311位。

(二)直面市场竞争，寻求转型突破

随着我国从计划经济到市场经济的深刻变革，中央企业、上市公司、民营及外资企业逐渐成为上海房地产市场的主力。上海国有房地产企业由于长期处于政府庇护之下，缺乏改革创新的主动性和积极性，造成企业市场竞争力不足，加上愈加严厉的宏观调控政策，上海国有房地产企业发展面临新的困难和问题。

面对日趋激烈的市场竞争和困扰企业发展的瓶颈问题，上海地产集团、上海建工集团、光明房地产集团、上海城开集团等不少国有房地产企业，着眼于长远发展，改革求变，创新突破，依托全面建成小康社会和新型城镇化建设目标，明确战略重点，发挥自身优势，推动结构调整，参与新城区建设、棚户区改造、新农村和新集镇开发，力推企业可持续发展。上海地产集团与金山区政府联手，实施朱泾镇城市更新工程；上海建工集团携手金山区政府、枫泾镇政府，投资保护、开发、更新枫泾古镇；光明地产集团与金山、奉贤区合作，参与金山卫镇及山阳镇、金汇镇泰日“城中村”地块改造；上海纺织控股集团与上海地产集团就杨浦滨江环球时尚中心项目建设以及盘活存量资源等方面展开合作；上海城投置地集团、北虹桥建设发展公司和申虹投资发展公司联合改造江桥镇“城中村”项目，努力探索国有房地产企业转型创新持续发展新路。

二、上海国有房地产企业发展瓶颈分析

土地资源短缺、开发资金匮乏、发展后劲不足，已成为困扰上海国有房地产企业可持续发展的主要瓶颈。

(一)土地量少价高，市场竞争加剧

2016年的房地产市场，中央企业、上市公司、民营及外资企业纷纷抢滩上海，已然成了沪上土地拍卖市场的主角。这些企业有雄厚的资金支持，融资成本相对较低，资金杠杆率普遍较高，令土地拍卖市场竞争加剧，土地拍卖呈现高总价、高单价、高溢价的“三高”特点。而上海国有房地产企业则节节败退，土地拍卖市场已难觅上海国有房地产企业身影，不少企业处于多年无地可拿的尴尬境地。资料显示，2015年，上海土地市场成交商品住宅用地52幅，除绿地集团外，土地市场上少有上海国有房地产企业的身影。2016年上半年，全市经营性用地成交30幅，仅有绿地集团、奉贤发展集团和市北高新集团拿到3幅土地。

(二)融资政策收紧，贷款难度增大

上海国有房地产企业的资金来源，除自有资金外，主要依靠商业银行贷款，融资渠道相对单一，且银行信贷比例过大。前些年国家金融政策有所松动，房地产融资结构开始呈现多元发展趋势。中华企业公司、陆家嘴集团、绿地集团、上实集团等国有房地产企业通过股票市场融资，上绿地集团、上海地产集团、上海城建集团、上海城开集团、新长宁集团等企业，尝试以不动产投资信托基金、集合资金信托、私募基金、企业债券等方式融资，探索多元化融资新格局。

随着房地产市场调控政策的深入，商业银行不断提高对授信房地产企业的资质要求，不再允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，企业募集资金不得用于购置土地，严限房地产企业发行公司债券用于商业性房地产项目。而企业募集资金只能用作房地产开发，不可用于拿地和偿还银行贷款。上海监管部门也出台政策，严禁信贷、理财资金违规流入房地产市场，严格限制房地产企业发债融资，对竞买主体的交易资金来源设定30天的审查期限，堵死了企业融资拿地之路。由于融资渠道全面收紧，企业贷款门槛提高，融资渠道变窄，融资成本和难度明显增加，企业资金缺口较大。2016年，上海仅有绿地集团、陆家嘴集团、中星集团、中华企业公司发行了公司债。

单一的融资结构，无法满足企业需求，加上银行贷款利率较高，不少国有房地产企业背上沉重的债务负担，企业利润率不断下滑。一旦出现资金链断裂，企业没有足够资金支撑项目开发和公司运营，就将面临倒闭危机。上海、北京、重庆、山东和广州等5家产权交易所挂牌信息显示，2016年10月份房地产股权、项目挂牌案例增至17例，而前10个月累计不超过34例。上海某房地产开发有限公司因资金紧张和业绩亏损，只能以15.1亿元标价，出售80%股权及8亿元债权。

(三)资金项目短缺，经营风险加大

上海房地产市场竞争加剧，土地供应量少价高，贷款融资难度增大，经营风险开始显现，沪上不少国有房地产企业面临严峻的生存考验。目前，上海有15家国有房地产上市公司，除了绿地集团稳居主流房地产企业之列外，已很少有公司能跻身全国房地产开发企业100强。

房地产企业融资渠道收紧、一二线城市拿地门槛提高，房地产行业并购潮开始显现，将会进一步加速房地产企业整合。数据显示，2016年，全国共有131家房地产企业跻身百亿军团。而一批规模较小、实力不强、竞争力弱、资金紧缺、土地缺乏的企业可能在结构调整和资源整合中出局。据不完全统计，仅北京、上海、湖北、四川等省市，近几年来就有超过1000家房地产企业“消失”，上海地产星弘房地产公司、上海地产古北安亭置业公司、上海民航置业公司等6家中小国有房地产企业挂牌转让。2016年，上海国际集团将其投资的国融莘闵置业公司100%股权及其债权、上海工业投资集团将其投资的上海源茂置业有限公司51%股权挂牌转让。

(四)发展后劲不足，面临生存压力

众多海内外实力雄厚的房地产企业进军上海，使得沪上国有房地产企业的盈利空间被压缩，上海不少企业已多年没能在本地拿到土地。部分企业为获得生存空间，只能拓展外省市房地产市场，布局二三线城市。由于水土不服，市场需求有限，加上资金紧张、经营不善、宏观调控等因素，房屋价格走低，市场销售受阻，弄得企业进退两难，元气大伤。

国内二三线城市房屋销售受阻，库存积压严重，项目出现预亏，经营风险增加，一些企业陷入困境，面临着严峻的生存考验，无力参与上海城市开发。2015年，上海一家房地产企业开发的二三线城市项目由于房地产市场持续低迷，全年净利润亏损24.87亿元。中华企业公司和上海中星集团将持有的天津星华城置业有限公司100%股权及中星集团对天津星华城置业有限公司4.76亿元债权全部转让。

三、上海国有房企可持续发展路径选择

相对而言，上海国有房地产企业经济实力不雄厚、市场竞争能力较为薄弱，想从上海市场获取土地确实比较困难。而融资政策的持续收紧，也越来越不利于企业的长远发展。因此，上海国有房地产企业要加快推进转型创新，借助“十三五”发展契机，通过供给侧结构性改革，主动参与保障房建设、城中村改造、城市更新、历史名镇保护开发，着力解决土地存量缺乏、融资风险增长、发展后劲不足等问题，促进企业可持续发展。

(一)挖掘内在动力，加速创新转型

上海国有房地产企业要着眼于可持续发展，从供给侧结构性改革中寻求发展机会，依托新型城镇化建设，明确产业战略重点，加快企业创新转型，探索多元融资模式，破解发展瓶颈问题。

房地产业已进入资源整合期，市场格局将面临重构。一批规模较小、经营成本偏高、无充足资金的企业将逐渐被淘汰出局，应运而生的是规模化、产业化、集团化的大型企业。上海国有房地产企业要从兼并重组、资源整合、结构转型、经营升级、品质提升、金融创新等方面着手，重构运作模式，挖掘内在动力，另辟发展新路，加快战略布局调整，明确产业发展目标，集聚优势开发资源，实行企业强强联手，探索资本运作模式，创新经营激励机制，实施商品住宅开发与保障房建设并重，以全新的体制机制、较强的综合实力、丰富的开发经验、较好的品牌形象，参与新城区建设、棚户区改造和新农村新集镇开发，在投身城镇化建设、参与保障房开发中做强企业。

在此基础上，上海国有房地产企业要从海内外著名企业中寻找合作伙伴，通过借“船”、借“脑”，推行“走出去”战略，实施合纵连横的“强强联合”，建立投资性松散型企业集团，瞄准成熟的、密度大的城市群，参与海内外市场竞争，向酒店、办公楼等商业地产拓展，增加商品住宅开发用地储备，不断做大规模，提增发展能力，全面推进企业在更高起点上持续发展。

(二) 履行社会责任，开发保障住房

未来5年，将加快新型城镇化建设步伐，住宅开发和保障房建设任务艰巨。到2020年，我国保障房开发总量有望超过6000万套。 “十三五”期间，上海将新增保障房30万套。这对沪上国有房地产企业来说，无疑是极好的发展机遇。

上海国有房地产企业应将承担社会责任，将此作为可持续发展的战略选择，主动参与保障房建设，抓住新型城镇化建设机遇，力推中心城区旧城和郊区城中村改造，着力解决保障房开发“利润低、功能全、要求高”等难题，用心为社会和居民建设质量好、品质高的保障房，并通过塑造保障房品牌来提升自身价值，用品牌形象获得更大的市场，在日趋激烈的房地产市场竞争中获得更大的发展空间，既为民生安居工程作出贡献，也为企业发展赢得社会声誉。

(三)瞄准新型城镇化，投身城市更新

加快新型城镇化进程,对上海国有房地产企业的发展意义重大。今后5年，上海国有房地产企业将直接受益于新型城镇化建设。以城镇化率年均增长1.02%测算，到2020年，我国城镇化率可达61%，新增6.12%。统计显示,城镇化率每增加1个百分点，预计增加7万亿元的市场需求，由此可带来42.84万亿元的投资。上海未来5年将完成惠南、枫泾等60个新市镇建设。

上海国有房地产企业要瞄准新型城镇化建设，将新市镇综合开发作为加速发展的契机和新的经济增长点，通过参与土地一级市场开发，采用成片开发模式，建立较为完善的市镇结构及公共空间体系，带动区域房产价值和整体经济价值的提高。

新型城镇化还将为商业地产带来更大发展空间。未来5年，全国将有超过9100万的人口流入城市，势必推动商业地产的全面升级，绿地等国有房地产企业已捷足先登。上海国有房地产企业要从新型城镇化建设中看到商机，及早谋划布局上海商业地产。

城市更新包括新城区开发、旧城区改造、土地二次开发、用地性质和功能转换、工业区转型、港区和滨水区整治与改造。上海已在全国率先颁布城市更新实施办法，将推进中心城区的徐汇区西亚宾馆转办公楼、静安区东斯文里改造等24个更新试点项目，总结一批可复制可推广的城市更新优秀案例。工业地产开发也被列入城市更新范畴。据统计，上海国资委监管企业持有的土地总量多达660平方公里。杨浦区规土局的统计数据显示，全区拥有面积500平方米以上的存量工业仓储用地670幅，占地880万平方米。上海纺织集团拥有420万平方米的存量土地资源。

城市更新为上海国有房地产业的可持续发展创造了有利条件，这对企业而言是机遇更是挑战。上海国有房地企业要通过深度开发自有土地资源，按照市场化推进、规模化开发、标准化建设、功能化配套的要求，有效盘活存量土地，积极拓展发展空间，建设一批规划布局科学、产业定位明确、建设规模合理、功能配套齐全的城市更新项目，为企业可持续发展提供有力支撑和强大动力。

(四)另辟发展新路，参与旧房改造

“十三五”期间，上海严控建设用地供应，年均建设用地仅为12.2平方公里，要在市场上拿到地，难度可想而知。这就需要上海国有房地产企业加速转型创新，另辟发展新路。

今后5年，上海将以成片二级旧里以下房屋为重点，开展中心城区零星地块改造，实施城镇旧区和“城中村”改造建设，完成中心城区240万平方米二级旧里以下房屋改造，实施5000万平方米各类旧住房修缮改造。“城中村”改造已被列入国家安居工程，上海已排摸出104个可供改造的“城中村”，2015年开始实施唐镇虹一村、七宝镇联名村等35个“城中村”项目改造，涉及土地面积11.9平方公里、人口36.6万。

“城中村”改造项目沿用国企与镇属企业合作的“1+1”模式。上海国有房地产企业应把握机遇，利用自身优势，选择有价值的“城中村”改造项目。上海国有房地产企业参与“城中村”改造，要从单纯的看重开发数量向注重质量和功能转变，不断改善居民居住条件和环境，实现企业自身的社会价值和市场价值。上海申迪集团、上海地产集团、上海城开集团、上海光地产集团等已将开发重点转向参与“城中村”改造试点。

(五)探索金融创新，试点多元融资

受宏观调控影响，房地产企业贷款融资更难，资金筹措成本更高，面临经营风险更大，资金短缺问题更严重。虽然上海国有房地产企业在融资便利度和成本上有一定优势，但受限于体制和机制因素，企业融资积极性不高。对于资金需求大、风险高的房地产行业，要实现企业可持续发展，首要任务是要破解融资难题。探索金融创新，试点多元融资，提升国有房地产企业的融资能力，对于上海国有房地产企业来说已刻不容缓。

上海国有房地产企业要在以下几个方面下功夫：突破传统融资方式束缚，摒弃以银行贷款为主导的单一融资结构，学习借鉴万科、绿地、万达、恒大等标杆企业成功的金融创新经验，尝试房地产基金信托、不动产投资信托基金、房地产众筹等新型融资手段，实现银行贷款、债券融资、信托投资、资产证券、房地产基金、上市融资多元并举；加快推进小微信贷资产证券化，寻求与保险公司等金融机构的联合在政府部门改革住房公积金制度、探索建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化，推出政府、企业和居民合作融资新机制，创建社会资金参与城市更新的激励模式，为上海国有房地产企业赢得充足的资金支持的同时，针对房地产多元融资中存在的风险问题，加强金融风险预警、监控防范体系建设，避免金融风险可能给企业带来的经济损失，构建完善的企业内控机制，走出一条适应上海国有房地产企业可持续发展的多元融资新路。

(作者单位: 浦东房地产集团)