胡风

摘 要：房价是商业地产的经济运行和资源配置中最重要的调节机制，由多种因素构成了房价的价格定位。房价在不同时期会随着社会物价的变动而变动，而不同的国家或区域的同等房屋价格也不一样。纵观近年来我国的房地产市场，房价一直居高不下，呈现一片非理性的繁荣景象。房地产价格的瞬息万变，影响着各个行业的发展及整个国家的经济发展。本文从影响房价波动的因素入手，以北京市为例，利用EVIEWS软件进行回归分析，探究影响房价的主要因素，并提出房价调控的有效策略。

关键词：房地产 房价波动 EVIES 回归分析

中图分类号：F203 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）06（b）-139-03

近几年来，我国房地产市场发展十分迅速，房价波动更是猝不及防。影响我国房价的因素不仅仅是供求关系，还有其他各种复杂的因素。地方政府利用土地财政模式获取房价收益，发展当地经济，增加政府业绩。开发商为了追求利润最大化，通过房价增加营业利润和积累经营资本。随着二孩政策的放开，居民对购房的需求只增不减。此外，还有一些投资和投机性行为，促使房地产经济出现大的周期性波动。市场经济的发展因为房价的波动受到不良影响，为了确保国民经济能够健康地发展，国家和社会需要高度重视房地产经济的研究。作为全国政治、经济、文化中心的首都北京，是无数人向往的大都市之一，然而房价高的问题也成为人们前进路上的巨大阻力。本文选取北京市作为研究对象，探究影响房价波动的因素并进行深入分析，从而对规范房地产市场、稳定房价产生一定的影响作用。

1 文献综述

关于房地产价格的问题，国内学者众说纷纭，研究成果也相当丰富。邹瑾（2014）通过面板协整检验，证明长期影响房价波动的因素是人口年龄结构。然后，基于系统广义矩估计方法讨论人口老龄化对我国房价波动的影响。人口老龄化曾对房价上涨起到推动作用，但从中长期来看，此趋势可能发生逆转。在东部地区，人口变量对房价的弹性最小，且青年人口比例与房价成反向关系；在中、西部地区，青年人口价格弹性比老年人口价格弹性更小，部分地区房价或已脱离实体经济[1]。潘爱民、袁永发和李姿（2014）建立两部门动态供求价格决定模型，分析房价与金融支持的相互作用机理。并且，选取1999年～2013年的季度数据，基于VAR模型进行脉冲响应分析进行实证研究，得出房价波动与金融支持之间存在着协整关系的结论。金融支持是房价波动的长期Granger原因，短期房价波动与金融支持存在相互的正向影响，金融支持对房价上涨具有明显的推力作用，长期金融支持的扩张会导致房价持续性下跌[2]。巴曙松、田磊（2015）通过构建一个包含房地产市场和普通消费品市场两个市场的新凯恩斯主义随机动态一般均衡模型，基于国内外关于中国经济的理论与经验研究获得的结构性参数对其进行校准，认为相对于技术冲击与偏好冲击，货币政策冲击和一次性房价加成冲击对于主要宏观经济变量具有更大且持续性更长的效应。因此，稳定货币政策和控制房价加成能够减弱房地产市场波动对宏观经济周期的不良影响[3]。袁东、何秋谷、赵波（2016）根据供需框架，纳入货币政策、人口、收入、技术进步、国际投资联动、经常账户变动、土地出让和土地用途管制等因素进行房价波动分析，得出影响房地产价格变动的供给层面因素主要涉及土地价格和政府行为，而需求层面因素纷繁复杂，并且国际因素变得日益重要[4]。江丽、钟荣桂（2017）通过中国35个城市2010年～2016年的土地供应政策和行政调控政策的变化，研究其对房价波动的影响，得出土地供应调控和“限购”政策对房价的显著正向作用，但“限贷”和住房规划政策对房价的作用与预期相反并做了相应的分析，最后提出稳定房价的建议[5]。

综上所述，国内学者针对影响房价波动因素分析的内容还是比较少的，而且，即使有也只是一般的定性分析，结合具体数据进行说明的不多。本文在此基础上，利用EVIEWS分析方法对房价波动影响因素进行分析，从而得出相应的结论。

2 影响房价的因素

影響房价波动的因素来自经济、社会、政治等各个方面，除了内在因素还有环境因素。从经济角度来看，国家和地区的经济发展水平、经济增长、就业好坏、产业结构、居民收入水平、财政金融等关系着房价的高低，同时也与房地产市场紧密联系。一般而言，一个地方的经济增长越快，经济发展水平越高。产业的结构越合理，经济发展水平就越高。房地产市场瞬息万变，一旦需求变大，房价的总体水平就变高。从我国的国情出发，改革开放后我国的房价巨幅增长，这种现象与国内经济发展水平、居民收入水平等的迅猛发展离不开。从社会角度来看，影响房屋价格的因素包括人口、家庭、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。而且，社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直接，作用过程也比较长，是一种潜移默化的影响。有些社会因素在不同的阶段对房价产生影响，产生不同的作用结果。随着人口密度不断提高，房地产需求在开始阶段可能会增加，从而引起房价的上涨。但是，发展到一定程度后生活环境发生恶化，则有可能引起需求量减少，房价下降。从政治因素来看，国家在财政、税收、金融、土地、社会保障等方面的制度、法规、政策和行政措施对房价的影响作用也比较突出。经济和社会因素的作用对房价的影响是渐变式的，行政和政治因素则是突变式的。加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。此外，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。房地产的使用也离不开其周围的环境，在相对安静和风景美丽的环境条件下，房产的价格就相应变高，而如果在高速公路或机场附近，房价可能因为噪音等原因降低。

总之，影响房价的因素来自各个方面，本文选取城镇居民人均家庭总收入、年末常住人口、普通高等学校数量、房地产开发投资额、土地购置费等5个因素。居民人均家庭总收入代表一个家庭的经济条件，经济状况越好居民的购房需求越旺盛。年末常住人口指标也是从房地产的需求入手，人口的增加会使得住房压力变大。普通高等学校数量反映的是教育状况，当一个地区的文化水平普遍处于较高水平，购房会更具有理性，而不是盲目跟风，投资投机。房地产开发投资额越大，房地产供给就会越大。土地购置费的增加，会使得房价增加。基于这些考虑，选取这些指标进行分析，在北京市统计年鉴搜集2006年～2015年的历史数据进行回归分析，希望可以得到有用的结论。

3 回归分析

3.1 数据搜集

本文从北京市统计年鉴搜集2006年～2015年北京市各指标的真实数据，见表1。

3.2 模型的建立与求解

（1）散点图

根据相关数据可以画出变量间关系的散点图，如图1～图5所示。

4 建议

根据回归模型，为了更加合理的調控房地产价格，提出以下几点建议。

第一，完善房产供应体系，维持供需结构的平衡。政府应该放宽政策，投放大量经济适用房，合理限制住房利润空间；加大房产开发的土地投放量，完善土地出让管理制度；根据土地价格涨幅调控供给量，科学制定土地供应计划，在地价涨幅过快时增加土地供应，防止房价恶意推高。

第二，及时公开房地产市场讯息，引导公众合理消费。大量投机者在开发商引导和媒体宣传后在房地产市场中盲目买进，这样的行为就需要政府建立并完善房地产市场监测体系，实时监测房地产及相关产业，公开公示数据统计信息，正确引导房地产企业开发投资，彰显打压炒房行为的决心和力度。

第三，不断缓解人口压力，适当减小房产需求。人口是影响北京商品房价格重要因素之一，过大的人口压力使得房地产价格一直居高不下。因此，进一步加大对户籍的管理监督，合理控制常住人口的数量增长，并对北京周边地区的房地产资源进行开发，转变人们的买房和安居的传统思想观念。

第四，加强土地价格监管力度，建立房地产市场管理评估的科学体系。土地价格成本不断上升，土地资源的稀缺性显现。因此，政府应该加大供应商品房和廉租房，加大对房地产商在购置土地时的监管力度，用有限的土地资源满足更多的消费者需求。此外，建立诚信体系进行动态管理并适时调整，对虚假抬房价、谎报房价的情况进行严厉处罚。

5 结语

本文以北京市房价为研究对象，建立回归模型，进行房价影响因素的回归分析，得出相关结论并提出稳定房地产市场的有效策略，合理调控房价，确保经济的稳健发展，为住房难、购房贵等问题提供解决措施。房价是关系民生的重要问题，只有解决这类问题，才能确保居民的幸福生活和社会的进步发展。

参考文献

[1] 邹瑾.人口老龄化与房价波动——来自中国的经验证据[J].财经科学，2014（06）.

[2] 潘爱民，袁永发，李姿.房价波动与金融支持关系的理论与实证研究[J].湖南财政经济学院学报，2014（02）.

[3] 巴曙松，田磊.房价波动、货币政策与经济周期波：一个DSGE分析框架[J].当代财经，2015（08）.

[4] 袁东，何秋谷，赵波.房价变动的影响因素研究：一个文献综述[J].经济与管理研究，2016（03）.

[5] 江丽，钟荣桂.政府土地供应政策、行政调控政策对房价波动的影响——基于中国35个城市的证据[J].工业技术经济， 2017（04）.