史友兴

住房是人们生活最基本的需求和生存条件之一， 在人们的日常生活中起着极其重要的作用。随着城市化进程的加快和城镇居民住房的社会化、商品化，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想。市场需求催生了房地产热，商品房买卖逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律规定还较为笼统，商品房销售市场也较为混乱，导致商品房买卖纠纷急剧上升，成為社会投诉热点和关注焦点。

买套房子，对很多人来说是人生中一项最大的消费，所以买房无小事。当你准备购买一套住房时，有必要对商品房交易的乱象有所了解，尽量避开商品房销售市场的“雷区”，在合法权益遭受侵害或遇到纠纷时，也能够依法维权。

从本期开始，本刊将带你一同分析和鉴别房屋买卖中的一些雷区。

逾期交房司空见惯 异常天气常为借口

建筑工程，周期长，在建筑施工期间，难免会遭遇异常天气，甚至会遭遇恶劣天气，对工程的建设多多少少会产生影响，这往往会成为开发商逾期交房的借口，逾期交房纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。

广东惠州市民邹学龙看中一套住房，与该楼盘的开发商惠州市某房屋开发有限公司（以下简称惠州公司）签订了《商品房买卖合同》，以总价500万元的价格买了下来。合同约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将房屋交付买受人使用；如果遭遇异常天气、异常地质状况等而导致工期延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

2013年5月26日，邹学龙所购商品房所在工程取得《工程竣工验收报告》。2013年6月12日，惠州公司通过特快专递邮件形式向邹学龙发出《商品房交付使用通知书》，通知邹学龙于2013年6月14日至2013年6月15日办理收楼手续，该邮件于2013年6月13日投递并签收。

2013年6月底，邹学龙到所购买的商品房施工现场查看，发现房屋、共有部分及相关设施仍未完工、未验收，根本无法交付使用，遂以其已履行合同约定的付款义务，惠州公司逾期交房已经超过180天，其有权利按照合同的约定要求惠州公司继续履行合同并支付约定的违约金为由，向法院提起诉讼，要求惠州公司继续履行合同并支付违约金36万元。

惠州公司提出，首先，其公司已于2013年6月10日向邹学龙发出房屋交付使用通知书，要求邹学龙于2013年6月14日至15日前来办理入伙手续，即本公司已履行完交付义务，故逾期天数实际为162天。其次，开发过程中频繁遭遇异常天气，按照合同约定可以相应延期交楼，应免除惠州公司延期期间的责任。依据惠州市气象台提供的天气证明，从2010年1月到2012年12月30日，惠州市内异常天气频繁发生，多达121天，按照合同约定，惠州公司在开发过程中受异常天气影响，可以据实予以延期交房。

广东，位于我国热带气旋（即风力7级以上）多发地查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影响惠州的热带气旋就有19天，24小时内降雨达到50mm以上有2天。

法院经审理后认为，依照合同约定，惠州公司应于2012年12月30日将符合合同约定的商品房交付邹学龙，遇到异常天气可延期。因案涉商品房在合同签订之日2011年8月17日至约定的交付时间2012年12月30日期间遇到异常天气影响共21天，故法院认定案涉商品房交付时间可顺延21天即交付时间为2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工验收报告》，可视为商品房已具备交付条件，惠州公司通知邹学龙于2013年6月14日至15日办理收楼手续，邹学龙未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理收楼手续，可视为案涉商品房交付时间为2013年6月14日，故惠州公司逾期交付案涉商品房时间为144天，逾期未超过180日，应按已付房价款500万元按日万分之二支付违约金14.4万元给邹学龙。惠州公司主张该违约金还具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

判决后，惠州公司不服，提出上诉。二审法院经审理后认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，惠州公司的上诉没有事实与法律依据，不予支持，驳回上诉，维持原判。

异常自然现象，是开发商延期交付的最常用借口。诚然，暴风雪、大雨、洪水、台风等异常自然现象，往往会导致施工不能正常进行。但异常自然现象能否成为开发商的免责事由，应根据合同从三个方面认定：第一，开发商是否能够或者应当预见，如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能成为开发商免责的事由，因为开发商应根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，可成为开发商的免责事由。第二，开发商是否能够解决因异常天气而导致的工程问题；第三，该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。本案中，法院只将热带气旋（即风力7级以上）以上的强风，或24小时内降雨达到50mm的暴雨天气，认定为确属异常天气予以扣减，对于开发商提出的其他一般性的异常天气，因不符合上述三个条件，法院不予扣减。

需要特别提醒的是，我国除东南沿海城市恶劣天气活动比较频繁外，其他地方通常只是一般性的异常天气，这些一般性的异常天气并不能成为开发商延期交房的借口。