刁海影，张琳飞

（河北经贸大学 河北石家庄 050061）

营改增对房地产行业的影响

刁海影，张琳飞

（河北经贸大学 河北石家庄 050061）

房地产行业的发展状况会对我国的经济发展产生重大影响，而且房地产行业的发展与我们的日常生活息息相关，该行业的发展状况会直接影响到国计民生。同时，房地产行业也是我国税收的重要来源。我国从2012年在上海地区开始开展营改增试点，截至到2016年5月，我国在全国范围内全面开展营改增试点，与此同时房地产行业也顺势纳入营改增试点范围，从此房地产行业告别营业税，开始缴纳增值税。本文主要从以下三个方面分析了营改增对房地产行业的影响：营改增对房地产企业税负的影响、营改增对房地产企业经营管理的影响以及营改增对房地产市场的影响。同时本文对房地产企业如何应对营改增对该行业造成的影响，提出了一些对策建议。

房地产；营改增；影响

1 引言

长期以来，我国房地产企业适用营业税制度。我国从2016年5月1日起开始全面实施营改增，试点范围不断扩大，房地产行业也纳入其中，从此房地产行业告别营业税，开始缴纳增值税。营改增势必会对房地产行业的发展带来影响，由于大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，因此，本文从一般纳税人的角度对营改增对房地产行业的影响进行分析。

2 营改增对房地产行业的影响

2.1 营改增对房地产企业税负的影响

营改增可以避免营业税所带来的重复征税问题。房地产成本主要包括土地成本、材料成本、建安成本等，其中，材料成本和建安成本原来已经承担过税负。由于营业税主要是根据销售额进行征税，在营改增以前，房地产销售时材料成本和建安成本仍然需要缴纳营业税，因此，会造成重复征税。营改增以后，增值税是对商品和服务流通环节的增值额进行征税，材料成本和建安成本的进项税额，可以根据相应的增值税专用发票进行抵扣。因此，可以避免重复纳税，降低企业税负。

营改增政策实施以前房地产企业按照销售收入的5%缴纳营业税，没有任何进项税额可以进行抵扣。营改增政策实施以后，房地产企业适用11%的增值税基本税率，同时对于符合条件的进项税额可以进行抵扣。从税率的角度来看，营改增以后一般纳税人的名义税率增加，但由于营改增以后，房地产企业的进项税额可以抵扣，因此，营改增对房地产企业的税负影响在一定程度上取决于应纳税额以及进项税额的抵扣情况。根据营改增相关政策规定，房地产企业销售不动产时以房地产企业取得的全部价款与价外费用的合计额，扣除相应土地价款后所得的余额作为计算销售额的基础。而且在实施营改增以后房地产企业的材料成本、建安成本等方面产生的进项税额也可以得到相应抵扣。然而，营改增政策实施以前房地产企业按照销售收入的5%缴纳营业税，没有任何税额可以进行抵扣。

从房地产行业营改增推行以来，大部分企业税负水平有所降低，但也有一部分企业由于可抵扣增值税进项税额较少等原因出现税负增加的情况。对于房地产企业支付给农民工的劳务费用以及施工过程中消耗的沙石、水泥等原材料费用，往往很难取得增值税发票，难以抵扣，而且这些费用对于房地产企业来说数额较大。因此，在短期内部分房地产企业出现税负提高或将不可避免。

2.2 营改增对房地产企业经营管理的影响

现实生活中房地产企业大多采用预售方式提前获得资金，来缓解项目开发过程中的巨大资金压力。在营改增以前，房地产企业在获得预售房款时需要按照5%的税率缴纳营业税。营改增以后，房地产开发企业只需按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴增值税。营改增之后适用3%的预征率与营改增之前5%的税率相比降低了两个百分点。因此，营改增以后房地产企业在预收款时能够减少对房地产企业的资金占用，能够增强房地产企业的抗风险能力和经营管理的灵活性。

营改增以后房地产企业主要业务由营业税范围转变为增值税。然而，增值税由于进项税额抵扣项目的繁杂，相对于营业税来说，对房地产企业相关人员的账务处理、税务筹划能力等要求提高。因此，营改增的实施在一定程度上能够促进房地产企业提高财务管理水平，完善财务管理制度。同时，营改增实施以后，房地产企业为了最大限度的获取足额可抵扣的增值税发票，会不断提高内部管理水平，尤其是加强对采购环节的管理。

由于我国各区域的土地价格存在很大差距，同时房地产企业取得土地的成本占开发成本的比重较高。因此，土地支付成本在很大程度上会影响房地产企业的区域布局。营改增之后，根据相关政策可知，房地产企业受让土地时向政府支付的土地价款在计算销售额时予以扣除。因此，营改增以后，在一定程度上能够减轻土地支付成本对房地产企业规划区域布局的影响。

2.3 营改增对房地产市场的影响

全面实施营改增以后任何企业购进的不动产所含增值税均可以进行抵扣。购置商业地产和产业地产等不动产适用11%的增值税税率，且进项税额可以分两年予以抵扣，允许在第一年抵扣进项税额的60%，进项税额的40%允许在第二年进行抵扣。因此，营改增以后能够在一定程度上拉动一般企业对房地产的投资，能够促进房地产交易的活跃性。

个人对外销售二手房在此次实施的全面营改增过程中，对此也做了相应规定，营改增以后适用的增值税税率与营改增之前营业税适用的税率同样都为5%。尽管税率相同，但由于营业税是价外税，增值税是价内税，计税基础由价外变为价内，税基减小了。因此，营改增以后能够降低个人转让二手房的税收负担。同时，营改增以后对满两年以上的普通住房由免征营业税改为免征增值税。这种政策平移有利于保持房地产市场的稳定。

3 房地产企业营改增的应对策略

营改增的政策改革给房地产企业带来了机遇，同时也带来了许多挑战。房地产行业作为国民经济的基础性产业，同时作为我国税收收入的重要来源，房地产行业在营改增以后如何健康平稳发展对我国来说至关重要。本文从以下几个方面提出相关建议：

3.1 做好财务管理工作

营改增以后，房地产企业要想获得缴纳增值税带来的好处，需要有充足的予以抵扣的进项税额。因此，这就需要房地产企业在采购过程中要加强对供应商资质的审查，最好与具有一般纳税人资格的供应商进行合作，以便取得增值税专用发票，予以抵扣进项税额。房地产企业应增强增值税纳税各环节的减税意识，加强销售收入与成本费用的管理，提高增值税销项税额与增值税进项税额之间的匹配度，合理筹划增值税税额。同时,房地产企业应严格管理增值税发票的开具和使用。增值税发票要由专人负责管理,且对于发票的领购、开具应严格按照规定的程序操作,对于所获得的增值税专用发票应在规定期限内进行认证抵扣。

3.2 加强纳税环节的基础工作

房地产企业的管理人员应充分认识到营改增对企业的重要性，提高管理意识，在整个企业中发挥带头作用。而且，房地产企业应加强财务、税务以及业务人员对营改增相关政策知识的学习，在企业内部应加强对营改增政策的宣传，使企业各部门了解营改增的政策实施。同时，房地产企业应加强合同管理水平，对外签订合同的过程中，要考虑增值税对企业的影响，提高税务筹划意识，切实维护企业利益。除此之外，房地产企业还应加强与税务机关的沟通与交流，将业务处理过程中遇到的问题，及时咨询税务部门的相关人员。

3.3 优化经营模式

优化经营模式是房地产企业应对营改增影响的有利对策。房地产企业应适当缩短项目运作周期，缓解企业资金需求压力。通过开发优质产品，提高产品质量，提高企业核心竞争力。调整开发产品结构，适应市场需求的同时，获得更多进项税额抵扣，降低企业税负。

4 结论

我国实施营改增以后，对社会各行各业均会产生不同程度的影响，房地产行业也不例外。从长远来看营改增能够给房地产行业带来切实的好处，有利于减轻企业税负、提升企业经营管理，但营改增给房地产企业带来机遇的同时也伴随着许多挑战，房地产企业应充分认识到营改增带来的各方面影响，积极采取应对措施，以促进其持续健康稳定发展。

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F812.42

A

10.3969/j.issn.1673-0968.2017.01.005