颜培凤

(七台河七煤医院有限公司，黑龙江 七台河 154600)

抵押贷款的运作浅论

颜培凤

(七台河七煤医院有限公司，黑龙江 七台河 154600)

由于房地产本身的特点，使得购房抵押贷款有着极其广阔的前景。房地产抵押贷款具有以下特征：房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。当事人具有双重关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。抵押物权属关系复杂。借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利。阐述了房地产抵押贷款的参与人、抵押贷款的运作、再抵押、房地产抵押贷款管理等问题，提出房地产抵押贷款管理方法。

抵押贷款；特征；运作

房地产抵押贷款的特征是：抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系。从融通资金的方式来说，抵押贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种贷款关系。

由于房地产本身的特点，使得购房抵押贷款有着极其广阔的前景。房地产是一个资金密集型的商品，价值巨大是房地产的第一特征。这一特征决定了多数置业不可能一次性支付全部购房款项。单就住宅而言，购房者手中的存款总是有限的，不可能等到存好足够的钱之后再去购买住房。而从房地产开发商的角度，购房抵押贷款有效地解决了销售难的问题。所以从某种意义上说，购房抵押贷款是房地产顺利销售的前提。

1 房地产抵押贷款的参与人

1.1 抵押贷款的借款人

抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。借款人申请房地产抵押贷款应当具有合法稳定的收入或收入来源，有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地产。除自然人之外，借款人还应经过工商年检等，在贷款人处开立基本存款账户或一般存款账户，拥有一定的自由资金。

1.2 抵押贷款的放款人

房地产抵押贷款的放款人在我国是指经中国银行业监督管理委员会批准，提供贷款服务的金融机构。

2 抵押贷款的运作

第一，权利的转移。购房人取得资金后，房屋及有关权利也随抵押合同一并转入抵押权人之手，这时的抵押权人拥有抵押物的各种权利，包括占有和使用权。但一般房屋仍由购房人占有、使用，从这个意义上看购房人支付的首付款换来的就是房屋的使用权。只有在抵押人违约后抵押权人才收回这些权利并占有或拍卖房屋，但房屋的拍卖要经法定机构行使。

第二，为保证贷出资金的安全性，放款机构往往都使房屋的留置权处在对抵押权人有利的地位，只要抵押人违约，抵押权人就可以行使这些权利；有时放款人采取各种限制措施，阻止抵押人一切可能有损放款人利益的行为。

3 再抵押

抵押人进行二次抵押主要是由于以下几方面原因：

第一，对于固定利率抵押贷款在利率趋低的条件下，再抵押可以取得低利率贷款，以减少贷款成本，减少月还款额。

第二，增加贷款量，尤其是经过一定时期的还款，抵押人占房屋价值的大部分份额，由于房屋抵押无法处置，使很多资金都沉淀于房屋这种不动产，影响新的投资。这时通过再抵押降低在房屋价值中所占份额，以换取可进行其他投资的资金。

第三，改善贷款状况，如由原来的变率抵押贷款变为固定利率抵押贷款，以提高安全性。为取得再抵押，借款人应首先清偿原抵押债务，并愿意支付一定的期前清偿罚费、申请费。因为抵押人总是在对自己有利的情况下才进行再抵押，结果会产生抵押权人的损失。为了减少损失，抵押权人对提前清偿设定一些限制措施，并给予一定的罚费。为了减少各种罚费，抵押人一般首先考虑向原贷款银行申请再抵押。

向原抵押权人申请二次抵押不仅可以减少各种手续费，也可以减少违约处置时的烦琐。如果是向其他银行申请再抵押，在违约赔偿时，就产生了第一、第二顺位抵押权人。原抵押权人为第一顺位抵押权人，新抵押银行为第二顺位抵押权人。若抵押权人违约，房屋被拍卖后首先偿还第一顺位抵押权人的债务，如有剩余再偿还第二顺位抵押权人的债务，如还有剩余则返还抵押人。抵押权人的顺位越低，在违约清偿时就处在越不利的地位。所以在一般情况下，银行大多不愿做第二顺位抵押权人，除非房地产价值在未来有明显的升值趋势或有足够优越的条件保证抵押权人的资金安全。在西方市场经济国家，再抵押被经常使用。它可以提高资金的流动性，减少资金的沉淀。

4 房地产抵押贷款管理

4.1 房地产抵押管理

房地产抵押要具有超前性，房地产抵押要满足合规性，房地产抵押要具有及时性，房地产抵押可对抵押物做出限制性约定，要加强对抵押贷款的还款监督。

加强对抵押贷款的还款监管，包括对房地产建设贷款和个人商品房贷款还款的监管。尤其是对房地产建设贷款的还款监管，注意房地产抵押或者房地产登记办法的调整对银行抵押贷款安全的影响。即便银行贷款抵押登记发生在个人购房登记之前，法律还是要首先保护预购人权利，预购人权利优先于房地产建设贷款银行的权利，这就要求银行对房地产开发企业房屋预收款归还房地产建设贷款的情况进行监管，防止银行抵押权落空。

4.2 其他管理

房地产抵押贷款的其他管理主要有以下几种：

第一，加强人员培训。应大力加强人员培训，使银行有能力把握抵押物的价值，合理确定贷款的实际成数。即使是在委托拍卖行对抵押资产进行清理、估价并提供拍卖等处置方案时，也能够有能力经银行内部评审确认后再进入拍卖或变卖程序，以切实维护银行的利益。

第二，建立健全房地产抵押贷款制度。要加强房地产抵押贷款的可行性研究，搞好征信工作，并将贷款成数和贷款期限与借款人的资信结合起来。与银行的贷款风险度管理结合起来，规范房地产抵押贷款的操作，做好房地产抵押贷款档案的建立和管理工作。

第三，加强贷款管理。要加强贷款管理，包括对房地产抵押贷款拨付的管理，对贷款用途的检查等。

第四，推行房地产抵押贷款证券化。实施房地产抵押贷款证券化，增强银行的流动性，提高银行抵御贷款风险的能力，搞活房地产抵押贷款市场，促进房地产业的发展。

[1] 曹泽辉，郭海森.个人住房抵押贷款的风险剖析及相关对策[J].中国青年科技，2008，(10)：119-120.

[2] 陈海蓉.浅谈房地产抵押贷款的风险及对策[J].华东经济管理，1999，(06)：39-40.

[3] 王以斌.浅议房地产损失值的评估[J].房地产评估，2005，(03)：55-56.

[4] 江平.银行信用授信信号效应实证分析[J].大连海事大学学报，2007，(11)：68-69.

[5] 林奇胜.论我国个人住房抵押贷款的风险及化解[J].咸宁学院学报，2003，(07)：77-78.

[6] 马亚.商业银行经营管理学[M].大连：东北财经大学出版社，2010.

[7] 黄武.小额贷款评估技术与风险控制[M].北京：中国金融出版社，2013.

[8] 杨柳.国外住房抵押贷款证券化模式研究[D].哈尔滨：哈尔滨工业大学，2007.

[9] 张利雄;抵押贷款证券化对改善我国资本市场信用结构的作用研究[D].南京：南京农业大学，2005.

[10] 裴权中，何艺.住房抵押贷款证券化问题探讨[J].财经论丛(浙江财经学院学报)，2001，(01)：97-98.

[11] 陈涛，陈波，秦学志.个人住房抵押贷款提前还款预测的实证分析[C]//第25届中国控制会议论文集(下册)，2006.

[12] 刘强，周宗放.固定利率抵押贷款提前偿还风险估计[C]//中国灾害防御协会风险分析专业委员会第二届年会论文集(二)，2006.

[13] 姜志美.我国住房抵押贷款证券化的障碍及对策[J].商业研究，2001，(11)：111-112.

Discussionontheoperationofmortgageloan

YAN Pei-feng

(Qitaihe No.7 Coal Hospital Co., Ltd., Qitaihe 154600, China)

The characteristics of the real estate itself have made the purchase of mortgage have very broad prospects. Real estate mortgage loans have the following characteristics: real estate mortgage loans are real estate or real estate mortgage loans. The parties have a double relationship. The borrower is both the debtor and the grantor; the lender is both a creditor and a mortgagor. The borrower shall sign a mortgage contract to protect the rights of both parties. This paper expounded issues of real estate mortgage loan participants, the operation of mortgage loans, mortgage and real estate mortgage management, and put forward real estate mortgage management methods.

Mortgage; Character; Operation

F832.5

： A

： 1674-8646(2017)15-0150-02

2017-04-20

颜培凤(1971-)，女，经济师。