何广涛+邵君敏

摘要：全面推开营改增后，预缴税款已成为房地产开发企业财税管理工作新增的一大痛点，本文首先对预缴税款的原因和不预缴的风险进行分析，重点阐述了预缴税款的管理流程，最后以案例的形式提供了预缴税款的会计处理方法。

关键词：房地产；增值税；预缴

本次全面推开营改增，相关文件规定了四种税款预缴情形，分别为纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务以及房地产开发企业以预收款方式销售房地产。其中，房开企业预缴增值税在时间、地点、发票开具、会计核算等方面均有其特殊之处，笔者针对这几个问题谈谈个人粗浅的看法。

一、为什么要预缴

房开企业的经营特点和产品特性决定了其现金流量具备较大的不均衡性，房开企业的产品销售大多采取预售方式，在产品尚未完工即可取得预收款项。在营业税税制下，房开企业的营业额不存在差额事项，其应交营业税是可以提前确定的，因此营业税条例及其细则规定，房开企业收到预收款时即发生营业税纳税义务，应开具发票并进行纳税申报。增值税应纳税额的确定较为复杂，与纳税人的进销项金额乃至进销项的发生时间均有密切的关系。因此，本次全面推开营改增将房开企业的纳税义务发生时间延后到不动产的交付阶段，收到预收款不再作为纳税义务发生时间。

从现行财政收入体制来看，将房开企业的纳税义务发生时间延后，将导致税收收入时间滞后。……