罗 毅

基于城市小区地面停车位确权的研究

罗 毅

城市居住小区的“地面停车位”作为一种独立的配套公建，给业主提供生活配套服务。然而，由于对其产权归属，法律法规缺乏明确的界定，常常导致因产权归属争议引发的利益当事人之间的矛盾、纠纷、甚至诉讼。结合当前法律法规与契约精神、地方行政条例及管理办法、市场主流观点、实证案例与调研分析，提出地面车位产权以确权为开发企业（建设单位）为宜的观点，同时从处置角度提出了3点管理建议。

地面停车位；配套公建 ；产权归属；确权建议

1 引言

近年来，随着我国经济的迅速发展，人民群众的收入水平不断提高，城市汽车拥有量不断增加。据公安部交管局权威数据显示：截至2017年6月底，全国汽车保有量（Car ownership）达2.05亿辆，相对于2007年的0.56亿辆，近10年的年平均复合增长率高达15.79%。全国以个人名义登记的小型载客汽车（私家车）1.56亿辆，绝大数量为城市人口所拥有，已有49个城市的汽车保有量超过100万辆。[1]高速增长的私家车保有量引发车位供求关系逐渐失衡，导致了居民住区内车库（停车位）数量配比、权属、收费等一系列的争议和纠纷，其中地面停车位产权归属上的争议矛盾尤其突出。

城市居住小区地面停车位是指直接设置在城市小区地表、通常以划线分割方式标明的停车位置。地面停车位是小区的重要基础设施。开敞式的露天地面车位，有别于地下车库，由于在现行法律法规及《不动产登记管理条例》的框架下难以取得所有权属的登记确认，加之法律界定的模糊、司法解释的缺位，形成了不同地方、不同部门、或者相同部门的不同管理者之间有着不统一的意见，甚至是完全相反的解释结论。利益相关者、管理部门、法律界（律师）、法院法官判案各说各理，争端不断。

2 权属争议观点研讨

2.1 “归属全体业主”论

地面车位归属于小区全体业主的观点，具有较高的认同度，是市场的主流观点。主要基于：房地产开发商在小区竣工验收后办理了初始登记，并按照销售的建筑房屋单元分别办理商品房转移登记，房屋单元所有人（业主）便按份共同拥有了该小区总地号的全部土地使用权。首先由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，则停车位的使用权自然属于全体建筑物区分所有人即业主；其次地面停车位只是通过简易的划线分割而成，不具备建筑物所要求的空间遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准；另外地面车位面积计算也无法用现行《产权面积测绘规范》进行计量，难以得到登记确认。因此地面停车位的所有权须归全体区分所有人享有，对车位的使用、管理、分配、处分等均应得到业主大会的许可，无论是开发商还是物业公司没有业委会的授权均无权处分。

持上述观点的也可称“土地权属派”，不认可“所谓规划推定”论。认为地面车位既不属于房屋也不等同于车库（有围护结构），不具备‘构造上的独立性’和‘能够登记成为特定业主所有权的客体’两个条件，最终难以获得产权，所以开发商（建设单位）无权上市交易和出售，自然就归于全体业主所有。

2016年6月27日在西安市十五届人大常委会第32次会议上，提请审议的《西安市物业管理条例（修订草案）》就涉及到车位产权归属的问题。该修订草案对车位、车库的不同情形进行了不同规定，主要可概括为：1、规划车位车库：约定归属；2、公共空间停车：业主大会说了算；3、防空工程：谁投资谁收益。《草案》建议将条款明确为“物业管理区域内地面共有部位的车位产权属业主。物业管理区域内车库的权属根据业主购房出资公摊情况决定，业主出资公摊的车库，产权属业主；业主未出资公摊的车库，产权属建设单位。建设单位不得将属于业主产权的车位、车库通过出售、附赠方式转让。车库产权是否由业主出资公摊，应当在房屋销售合同中明示。”[2]

案例：2015年3月27日,因重庆市某房产开发公司拟将帝景豪苑小区部分车位出租,而小区业委会认为所诉争车位系全体业主所有,遂引发诉争车位纠纷。重庆市高级人民法院对该案终审后,认定小区地面没有产权的停车位属公共用地使用权的范围。

法院经一审和二审审理认为,帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,其本质属于土地使用权的范围,地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。小区规划与权属无关,权属的确定应当依据物权法的规则来进行。因此,诉争地面停车位属于业主共有的土地使用权（Land use right）的范畴,其权益归属于全体业主。[3]

2.2 归属开发商（建设单位）论

地面车位权属归属于开发商（建设单位），持这一观点的主要依据《物权法》条文、规划行政审批（前提）、《商品房销售合同》的约定等。现实中，将自主开发的小区地面停车位归为开发商自有：或出售或出租，也并不是个例现象。这种以合同契约（The contract agreement）为基础下的产权划分，也并没有使合同主体的利益得到伤害，在一些小区里施行起来也相安无事。

通常情形下，约定业主短期租用、或“购买”（长期租用）的地面停车位因开发商确实不能办到两证，因此开发商会与业主签订《车位使用权转让协议书》。例如：四川H开发公司将某小区地上第X号车位的使用权转让给乙方（业主）的约定：“乙方（业主）已知晓该车位无法办理《房屋产权证》和《土地使用证》的情况下，且同意永久性放弃要求甲方办理《房屋产权证》和《土地使用证》，并自愿签订本转让协议书，受让该车位的使用权。”

地面车位属于开发商观点不仅被建设单位全力拥护，并且当其满足了遵从规划设定、以及合同约定有明确指向这两点为前提，多数情况下在住建或规划部门也予以认可。不少的案例显示住建规划部门的监管人员对通过了规划审批的小区地面车位，认定为并不属于业主的公摊面积范畴，开发商出售或出租给业主的行为均为合理。

2.3 房管部门（产权登记）的第三种声音

事实上，真正具有不动产确权的部门是房管部门，理论上登记部门应该能给出权威的解释意见，然而“地面车位归属难题”仍然非房管部门可以轻易破解。当遭遇小区地面车位产权纠纷投诉，房管部门主持调解时，常规做法是通知争议双方各自举证。当开发商明显不能提供规划许可、合同约定等前置有利条件时，一般能顺利地引导和裁定归属于业主；但当开发商确能提供规划许可、合同约定等前置充分材料时，基于《物权法》似乎难以否定开发商的权属，于是房管部门通常发出第三种声音：由于地面停车位无顶无盖，无具体构筑物围护结构等，不具备申办产权资格，所以它与地下车位不同，无法办理《房屋所有权证》及《土地使用证》。

不能有效办理产权登记是房产部门给出的无争议的意见，也就是说甭管开发商找出啥条款依据，也不会给你办理地面停车位的所有权证，这只是从产权登记的管理办法角度解释，但并没有从法理上明确地面车位的归属。不能登记给开发商是不是就一定不属于开发商？或者又能否退而求其次可作为使用权（Right to use）出租呢？这些问题又将矛盾推给了法律。

3 《物权法》有关小区地面停车位的产权规定

《物权法》（The property law）第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《物权法》的颁布实施，可以说是为开发企业争取合理利益带来了利好。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”明确赋予了开发商将经规划审定认可的建筑区划内停车位，作为“自有资产”处置的权力，否则若不属于开发商，又哪有通过出售、附赠或者出租等方式约定的可能性？

小区业主与开发商因出售、出租地面停车位而产生的纠纷事件，均源于法律不明使得地面车位权属难以界定。要么是作为弱势方的业主方处于下风，要么同样是弱势方的物业管理方面临收费困难，难于管理的局面。有一个真实的案例：四川某国有独资房开企业J公司，在C小区内规划了49个地面停车位，并约定地面停车位不随附分割予各业主。为避免有国有资产流失之嫌，J公司依据《物权法》自然要主张对地面车位的权属，此举引起了部分业主的强烈抵制，后经法院两审裁定小区地面车位属于J公司。这一裁决与部分业主的心理预期完全相悖，于是仍然拒不承认生效的法律文书，在少数业主煽动下，相反演变成停霸王车，让受委托管理的物业公司也焦头烂额。

4 地面停车位确权建议

《物权法》实施10年，却依然未能完全解决关于小区内地面停车位的权属争议。有观点提出: 将是否计入容积率面积作为判定车位专有共有属性的标准，但这不仅排除了地面停车位的专有性质，同时将地面架空层车位（高层底层架空）权属也归于了业主共有，与《物权法》精神悖离更远。通过对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，结合《物权法》这一基本法律，提出地面停车位确权（authentic right）建议：

4.1 经规划审核认可的，以确权为开发企业为宜

首先，依据《物权法》74条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”显然初始权属归于开发企业没有争议。

其次，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如：电梯、绿地、公共大堂等。同时《物权法》74条第三款也明确了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”即当在规划以外，新增加设定占用了业主共有的道路或绿地等场地的停车位才属于全体业主。

此外，若一律将地面车位判定归于业主，将导致开发商不再愿意配建地面停车位，都按地下车库进行配置设计。一是减少了业主地面停车可能的便捷性，二是减少了可以租用车位的方式选择。最终使用上受到影响的仍然是小区的业主。因此无论是从适用法律，还是从实践效果而言，上述帝景豪苑小区车位权属诉讼案件，重庆高院的终审判决都是值得商榷的。[4]

4.2 已确权地面车位的处置原则

小区地面车位因其特有的属性，即使开发商得到确权，也只能是“有限制性”（There are restrictive）的权属。按照2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认为若符合：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用标准的车位，应当认定为《物权法》所称的专有部分，即非业主共有。但因其无封闭（顶盖）的围护结构，也不符合现行《产权面积测量规范》的计量范畴，始终无法等到房管部门的初始登记。针对“有限制性”所有权地面车位的处置宜遵循以下原则：

首先，地面车位的有偿使用只能采取租用方式，开发商不得出售给特定的业主，采用出售方式的为无效行为；

其次，地面车位首先满足小区业主需要。即未满足小区业主需要前，与小区外业主的租用协议无效，在暂时满足业主条件下的对小区外业主的租用期限不得超过6个月；

此外，租用、临停的费用标准均应当适中，符合正常的市场价值规律，不得自定歧高的租金标准限制业主的正常使用。

5 结语

居住小区是城市人口生活的基本单元，为了方便城市居民的美好生活，城市小区建设和管理机构一方面要作好小区建设规划，满足配套设施建设，提高物业环境品质，落实良好物业服务，另一方面应该正视社会发展进程中出现的新生问题，规范、完善、修正法律法规，设定好权属保障法规，减少纠纷与矛盾，共同为和谐居家生活提供保障。

[1]汽车快讯.全国汽车保有量突破2亿大关,23个城市超过200万辆[EB/OL].(2017-07-19).http://car.southcn.com/7/2017-07/19/content_174613728.htm.

[2]杜鹃.市人大建议:明确小区地面车位产权属业主[EB/OL].(2016-06-27).http://news.163.com/16/0627/19/BQJE2SLD00014AEE.html.

[3]战海峰.小区地面车位到底该归谁[EB/OL].(2017-04-02).http://news.ifeng.com/a/20170402/50879308_0.shtml .

[4] 李炜.从不动产登记的视角看小区地面车位的归属[EB/OL].(2017-04-07).http://mp.weixin.qq.com/s/_HCQlHjVle_Vx-6yQb8LvQ .

The residential area "ground parking" as a kind of independent supporting construction, provide the l iving supporting services to the owners. However, due to the lack of clear definition of the ownership of property rights, conflicts, disputes and even lawsuits are often caused by disputes arising from the ownership of property rights. Combined with the current l aws and regulations and contract spirit, local administrative regulations and management measures, the market mainstream view, the empirical analysis of cases and research put forward the ground parking property development enterprises (units)for approval for appropriate point of view, and at the same time 3 point management Suggestions are put forward from the point of disposal.

ground parking space ; supporting public buildings ; ownership of property right ; counterpoising trul y advice

DF5

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1674-4144（2017）-11-39（3）

罗毅，四川省宜宾市国有资产经营有限公司高级工程师，硕士。

责任编辑：王凌宇