黄光宇

自1991年深圳万科天景花园成立全国第一个业主自治组织——业主管理委员会以来，我国商品房住宅小区（以下简称住宅小区）业主自治组织的建设已走过了25个春秋。在这25年中，如何提高业主自治绩效始终是住宅小区综合治理进程中一个挥之不去而又必须面对的难题。回顾这25年的历史，难度并未因为业主自治组织的普遍建立、法律制度的不断完善、街道社区行政组织的介入等而有所减小。业主自治绩效没有出现普遍的繁荣，反而让我们感到解决任何一个与业主自治有关的问题，都像是在大洋里航行见到了冰山，你永远无法预知海水下冰山的厚度。国内有些学者将这一现象归结为“自治功能失灵”。“自治功能失灵”与“市场失灵”“政府失灵”并称为我国物业管理三大失灵现象。

业主自治功能失灵是城市病的一种，这种病在不同时期表现出不同的“症候”：业主委员会成立难、避免物业服务企业侵占业主利益难、业主自治相关法律制度操作难、维修资金筹集使用难、政府监管小区业主委员会难……针对这些病症，各级政府开了不少药方，比如：四资移交、三方联动、业主委员会应建尽建等。不可否认，这些措施在特定的时间和空间里取得了很好的效果，但“疗效”均难持久，走不出“业主大会成立-炒前期物业服务企业-降低物业服务费-物业服务企业恶性竞争-小区管理品质下降-业主普遍欠费-物业服务企业逃离-业主自治-政府兜底”的恶性循环，业主自治绩效并未因此有明显改善。