王 策，甘 淑，易 达

（昆明理工大学国土资源学院，云南 昆明 650000）

基于效用函数和因子分析建立农村宅基地统一用地标准研究
——以处于不同经济发展阶段的 3 类村镇为例

王 策，甘 淑，易 达

（昆明理工大学国土资源学院，云南 昆明 650000）

针对我国农村宅基地用地标准不统一的现状，提出了基于农户建房预算支出，满足生活、生产、生态需求的消费效用函数，并评价了影响宅基地面积的主要影响因子，以规避过分考虑地域差异而难以制定统一用地标准，从而完善整顿宅基地流转市场，对解决小产权房问题提供借鉴。运用SPSS多元线性回归模型以及因子分析对2 000份农户调查问卷进行分析，通过效用函数计算出在满足农户宅基地需求的前提下效用最大化的农村宅基地面积，保证节约用地。结果显示：所需农村宅基地集约用地面积为43.98～54.23 m2/人，与实际人均农村宅基地面积83.32～105.56 m2/人存在明显差距。可见，我国农村土地集约利用潜力巨大，不同的村镇都存在宅基地浪费现象，在规范宅基地用地规模过程中，应注重政策的统一性、切实做到合理规划、合理管制，不仅利于村镇自身发展，也利于人与自然和谐共存。

农村宅基地；多元线性分析；效用函数；用地标准制定

随着城市的发展，农村土地的合理化利用已成为土地利用管理方面重要的关注点，尤其是在党的十八届四中全会提出“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设”后，如何制定出一套符合大多数农户生产、生活、发展需要的宅基地标准，是当前开展新农村建设、土地增减挂钩和土地整治规划工作的迫切要求。我国农村土地现状可概括为农村超标占用宅基地［1-2］、劳动力外流致使大量土地闲置［3-4］、一户多宅、隐形房屋流转市场［5-7］等。十八届四中全会指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍［8］。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制［9］。

西方发达国家人口比例与土地充足的现状使得西方国家对农村的界定与我国有着本质区别。西方发达国家（如美国）的土地制度是建立在物权法基础上的，其所有者与使用者的权利和义务都有严格的法律予以规范［10］；而且市场体系十分完善，市场机制是资源配置的主要手段，因此，我国在农村宅基地用地标准问题上的可借鉴资料较少。1898年，英国著名社会学家尼泽·霍华德首次提出“田园城市”的规划理念［11］，为日后城乡规划提供了理论依据。在国内，农村土地制度自1985年以来逐渐成为研究热点。我国改革开放以来，社会主义市场经济制度的建立，将土地使用制度提上日程，但我国在宅基地方面的相关政策较为欠缺。曹伟等［12］认为，宅基地与承包地相比有着本质区别：宅基地是非生产性用地，承包地是生产性用地；宅基地是生存生活的资料，承包地是生产资料。张辉［13］针对农村土地大量闲置浪费的现象，分析了农村宅基地整理的潜力和可实施性，着重指出宅基地流传的前提条件是要明确流转的主体及其权利，完善相应的法律制度。黄璐水等［14］提出，按照我国法律规定，农村集体经济成员可以无偿取得宅基地使用权并长期占有，而一旦出租、出卖宅基地上的房屋，根据“地随房走”的原则就不得再次申请宅基地。但多数研究停留在对法律、经济模式的探究上，且大多集中在单一变量的考虑上，对于人均分配土地规定缺乏统一性，而调查发现，地方性的政策法规是造成宅基地流转混乱问题产生的关键，因此讨论如何实施较为统一的用地标准具有必要性。

本研究通过对大、中、小经济发展程度不同的3个村镇进行分析，不仅考虑到整体局势方向，也考虑到由于城市规模不同农村宅基地利用现状中出现的自身特点，利用SPSS统计分析原理可以在大数据量中找到主要影响因子，便于统一标准的制定；农村宅基地用地规模受多种因素影响，宏观层面上表现为经济因子＞政策因子＞社会因子＞自然因子＞文化因子，因此着重分析经济因子时首次基于经济模型效用函数及市场现状，考虑在预算支出水平约束下其对消费品效用的最大需求量，制定不仅可满足农户宅基地需求、也可保证节约集约用地的最合理宅基地分配面积，此方法的使用可以规避地域差异以及由于经济差异造成的房价等外界因素影响，以达到规划效益最大化的目标，为今后农村宅基地用地面积标准的制定提出参考。

1 数据来源与研究区概况

为更准确地获取数据，结合当地村政府提供的统计数据，本研究开展了以户为单位的宅基地抽样调查。采用问卷调查与走访访谈相结合的方式，调查时间集中选取在夏季6～9月，调研共发放问卷2 500份，收回有效问卷2 000份，问卷有效度达80%，问卷发放地区共涉及17个村镇。在农户层面，主要调查农户所持宅基地数、宅基地层数和宅基地面积等；在农户家庭成员层面，主要调查农户家庭成员数、外出务工人数和就业行为等。

在选取研究区过程中，以村镇经济发展程度差异作为选择的重心，分别选取城市化程度低、经济发展相对落后的河北省宁晋县，位于城乡结合处且已开展住房改造的山西省长治县以及经济发达、地理位置优越的北京市通州区，共涉及到17个不同村镇。其中，宁晋县包括凤凰镇、河渠镇、北河庄镇、耿庄桥镇、东汪镇、贾家口镇、四芝兰镇、大陆村镇、苏家庄镇、换马店镇等10个镇，长治县包括韩店镇、苏店镇、

贾掌镇、荫城镇、八义镇、西火镇等6个镇，北京市通州区仅宋庄镇1个镇。随着我国新农村建设进程的加快，经济发展程度的不同成为形成村镇自身特点的重要因素。2014年不同村镇人口与宅基地面积统计结果（表1）显示，宅基地用地规模与人口数量没有明显的相关性，人均宅基地面积也无规律可循，宅基地面积的分配较为混乱。

表1 2014年17个村镇人口与宅基地面积统计

为了进一步反映研究区之间存在的差异，本研究从空心化率、住宅分配、人均宅基地面积等指标方面对3个研究区进行了以县为单位的数据汇总。结果（表2～表3）显示，村镇经济发展程度不同，外出务工人员数也不同，贫困村镇具有外出人员多、流动人口大、空心化率高等特点；不同村镇原有的宅基地面积差距较大，农村宅基地用地规模并不能与农村人口相匹配；而“一户多宅”现象是村镇共有特点；地域差异造成了人均宅基地面积的显著不同。

表2 2014年不同县空心化率

表3 2014年不同省市住宅分配比率

2 研究方法

2.1 多元线性回归与因子分析

基于SPSS进行多元线性回归数据分析以及因子分析，多元线性回归模型的作用在于确定众多自变量对一个因变量的数量变化关系，在所有影响因素中分析影响指数，从而相应地提取出主要影响因子，建立多元线性回归方程，为后期标准的制定提供相应的预测。

多元线性回归分析数学模型为：

式中，Y为因变量，xm为自变量，bm为各自变量的线性系数。

因子分析数学模型为：

式中，A为主因子荷载矩阵，F为主因子荷载向量，X为原变量，E为损失的信息量对数据方差的影响向量。

舆论能反映出公众的意愿，从而提供目标。“当对某一具体的物质生存条件抑或精神发展状态达成某种程度的共识，某种意见成为一个社会人群具有代表性的显性意见时，可以说，民意或者说舆论就该问题设置了社会目标，也就是，其所代表的社会群体的主体共同希望达到的理想状态”[3]48。随着生活的提高，公众在满足了物质需求之后进而提出了精神需求。根据自己的意愿，找到理想的生活伴侣，已经成为高于物质需求的精神需求。江苏卫视《非诚勿扰》为适龄男女青年提供了这样一个追求更高精神生活水平的舞台。

在影响因素的选取方面，影响宅基地建设的因素众多，不仅受到自然环境、历史环境、民风名俗、经济状况等宏观因素的制约，还受到农民基本收入、文化程度、就业状况等的影响，本文着重考虑农户自身对宅基地建设的决定性作用，从农户自身角度出发选取宅基地建设影响因素指标，即从家庭特征因素集和房屋建筑意愿因素集两大方面进行了整理［15］，具体描述见表4。

表4 农村宅基地建设影响因素

2.2 效用函数

国家在制定用地标准时的理论效用是商品满足人的需求的能力，根据人们对宅基地的面积需求，通过效用去分析评价，结合效用论学说来评价农村宅基地是否具有满足农户生活、生产、生态功能较为合理［16-17］。生活效用主要指卧室、厅堂、厨房、浴室与厕所等保证农户日常生活的地区，即满足农户吃饭、休息、烹饪、个人卫生等正常生活需求的效用；生产效用指禽畜舍、储物房、晒场等保障农户家庭副业，满足农户晾晒农副业产品，饲养家禽家畜，堆放架草、农具和谷物等的效用；生态效用指院坝、林盘等保障农户人居环境，即满足农户闲暇聊天、晾晒衣被及种植毛竹、果树等绿化观赏性花木的效用。

为具体计算出满足农民生活、生产、生态功能的用地面积，进一步引入效用函数对宅基地需求面积进行了预测，并计算出消费效用最大时满足的消费品数量yn。

式中，c是消费支出总额；pn为第n种消费价格，dn是第n种消费的需求强度，wn是第n种消费的偏好权系数。

2.3 数据处理

数据在实际获取中存在误差，为了修正此误差，本文在整理过程中结合均值和标准差对数据进行了纠正，经过纠正和计算过的数据汇总见表5。

3 结果与分析

3.1 SPSS多元线性回归分析

利用SPSS软件对所获得的全部数据进行多元线性回归分析，由于自变量影响因素较多，筛选出对用地面积影响较大的6个因素，分别是村镇X1、家庭人口数X2、家庭年均收入X3、从业状况X4、建房楼层选择X5、建筑面积X6，分别在3个县17个村镇中选取精确的10组数据，详见表6。由于SPSS多元线性回归分析中需以数字形式表示各指标，因此建立3个模型指代村镇类别，模型1指河北宁晋县，模型2指山西长治县，模型3指北京宋庄镇，对所得结果进行汇总。结果（表7、表8）显示，3个模型的拟合优度良好，且该研究回归显著性检验的P值均为0.000，即回归显著性检验小于0.001，说明回归方程的总体效果显著，所得各项参数值对确定农村宅基地消费效用函数的系数具有合理性。对影响因子进行因子分析发现，村镇X1、家庭人口数X2、家庭年均收入X3是显著影响宅基地用地面积的因素，进一步可得到关于用地面积与显著影响因素的相关方程：

表5 影响宅基地用地面积的基本数据汇总

表6 调查数据分别汇总

虽然3个村镇经济发展条件不同，但村镇、家庭人口数和家庭经济状况可作为房屋重新分配中重点分析的因素。

表7 拟合优度检验表

表8 拟合优度检验表

3.2 效用函数影响分析

根据式（3）可知，农村宅基地消费效用函数所用到的未知变量包含了建房支出总额c和不同房屋类型建造的单价pn，因此结合市场建材售价，首先对统计出的各区县要素的变量值汇总。从表9可以看出，经济发达程度直接影响了c值和pn值，经济发展程度高的地区相应的成本费用也较高，但市场调控机制决定差异并不十分显著，选择效用函数解决宅基地面积问题较好地规避了众多影响因素，实施性更强。17个县农户户均建房支出总额集中在5 900～7 000元之间，根据上述农村宅基地房屋共分为3种类型，因此在调查宅基地房屋建造单价亦分为p1、p2、p3进行统计。式（3）中所需要的另外两个变量分别为dn和wn，其值结合SPSS多元线性回归方程可得到表10，显示3个模型显著性良好。

4 结论与建议

根据所求的变量，在效用函数计算过程中，建房支出总额c是本研究所获取的关键数据，虽然不同经济区域发展程度不同，但市场中建房所需的建筑材料价格相差不大，通过实际市场调研，分析农户建造生活性住房（单价集中在400～500元/m2）、生产性住房（单价集中在300～400元/m2）和生态性住房（单价集中在100～200元/m2）的市场成本，市场分析村民建房支出总额集中在50 000～70 000元之间，将所获取数据代入效用函数中可以发现，人均农村宅基地集约用地面积为43.98～50.23 m2/人，与实际人均农村宅基地面积83.32～105.56 m2/人存在明显差距。因此，我国农村土地集约利用潜力巨大，在新农村建设进程中，应切实做到合理规划、合理管制，不仅利于村镇自身发展，也利于人与自然和谐共存，特别是位于城乡结合处村镇，有助于土地集约化利用。针对“一户多宅”“超大户”等现象，有效的宅基地面积规定可以改善此类问题的发生。基于效用函数理论测算农户宅基地用地标准整体较为可行，运用消费的经济理论去解决规划相关的问题具有创新性，且有较强的解释力。以市场经济发展为主导去解决现实问题是可行的，宅基地用地面积影响因素众多，相关性也较为复杂，经济模型可以规避众多繁琐的因素，我国新农村建设逐步往均衡化发展，因此，本研究具有一定的建设性意义。

表9 调查区农村宅基地建房支出总额及各类房屋建造单价

表10 参数估计值

基于本研究成果，特提出如下建议：（1）在新农村建设中，如何用合理化手段统一对农村宅基地进行优化配置关系到村镇自身发展，同时也影响着土地资源的有效分配，农村建设用地无控制的扩张必然会带来基本农田等重要土地类型的缺失，因此，建立强制性的法律规程并加大执行力度，才能保证今后土地的发展。（2）宅基地流转过程中出现的混乱市场现象同样是宅基地用地标准没有统一化所导致的，在调查中农民表现法律法规意识淡薄。因此，在政策指引下，要加强对农民的引导，发挥政府的调控作用，在审批农户宅基地申请时加大控制力度，在监督管理措施上采取鼓励与处罚相结合的方式，不应盲目追求业绩，切实从农民利益出发。（3）本研究运用SPSS多元线性回归模型以及因子分析对2 000份农户调查问卷进行分析，创新性地利用效用函数经济模型计算出在满足农户宅基地需求的前提下效用最大化的农村宅基地面积。因此，可以规避众多变量对宅基地面积的影响而造成的用地面积无法统一的状况，结果显示，人均农村宅基地集约用地面积制定为43.98～50.23 m2/人是符合市场和农户需求的。对村镇宅基地进行统一的住户面积配置，可以有效地节约土地面积，保证基本农田后有利于村镇的发展。

本研究创新性地提出针对不同发展区域制定较为统一的用地标准，可规避多样化的地方性政策法规带来的宅基地流转市场的混乱；因考虑到经济状况对村镇宅基地用地标准的制定存在显著影响而造成统一性无法实施，本研究以经济学中的效益模型来测算效用最大化的农村宅基地面积，结合市场统一估价，力求保证农

户生产、生活和生态基本效用的完整性，同时保证节约集约用地。在研究过程中仍存在不足，由于我国村镇数量众多、差异很大，无论是南北方还是中西部，地域不同、经济发展不平衡等因素都造成数据无法以一概全；调研发现，村镇政府在数据保存和实时更新方面存在较大缺陷，数据误差也相对较大。农村宅基地在农村建设与发展过程中一直占有举足轻重的地位，近年来关于宅基地出现了众多问题与农民意愿的强烈冲突，这种冲突表现在多个方面：农户对自身宅基地有着较为深厚的情感，特别是年代较为久远的宅基地建筑，其本身也具有额外附加值，农户不愿意以拆迁的方式放弃自身的宅基地，这也为规划过程中该如何有效合理地处理具有文物保存价值的建筑提出了挑战；在重新规划用地类型时，许多农民表现出“恋农”情节，主要表现在对耕地有强烈的依赖感，若将土地统一收回，农民身份的转换以及职业的变化都使得他们不愿退让土地，这也使得规划工作该如何有效实施成为重点探讨问题。因此，为推进农村宅基的合理布局，急需要构建维护农户农地流转收益的保障机制、提升农民非农就业能力，也需要匹配促进农民身份转换的心理干预机制，因此相关保障措施的建立值得进一步具体研究。

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（责任编辑 张辉玲）

Establishment of a unified land use standard of rural residential land based on utility function and factor analysis—Taking three types of villages and towns in different stages of economic development as an example

WANG Ce，GAN Shu，YI Da
（College of Land and Resources, Kunming University of Science and Technology, Kunming 650000, China）

In view of the unified rural residential land standard in China，this paper put forward the consumption utility function based on housing budget expenditure，which met the demand of life, production and ecology，and evaluated the effects of main factors of homestead area, in order to avoid unified standard because of too much considering the regional differences. In this way, we can improve the homestead circulation market and provide a reference for solving the problem of small property right. By using the multiple linear regression model and factor analysis of survey data from 2000 households, this paper adopted utility function method to calculate the maximize rural residential land with the prerequisite of meeting the demand and economical use of land. The results show that: the intensive land use of residential land in rural areas is 43.98～54.23 m2per person and there is a significant gap of the actual residential land，which is 83.32～105.56 m2per person. Therefore, China's rural land intensive utilization has huge potential, and there is a waste of land more or less in different villages and towns. In the process of regulating the Homestead Land Use Scale, we should pay attention to the policy of unity, rational planning, reasonable regulation, this is not only conducive to rural development, but also conducive to the harmonious coexistence of human and nature.

rural residential land；multiple linear analysis；utility function；standard setting

F321.1；P237

A

1004-874X（2016）10-0184-09

2016-05-26

国家自然科学基金重点项目（2015FA016）

王策（1991-），女，在读硕士生，E-mail：851649146@qq.com

甘淑（1964-），女，博士，教授，E-mail：1193887560@qq.com

王策，甘淑，易达. 基于效用函数和因子分析建立农村宅基地统一用地标准研究——以处于不同经济发展阶段的 3 类村镇为例［J］.广东农业科学，2016，43（10）：184-192.