焦和平

摘要：城市经营性租赁房屋的补偿一直是房屋征收中法律关系最复杂、利益纠葛最多、也最容易引发纠纷乃至恶性群体性事件的问题，其中的核心是如何补偿承租人。对此，1991年和2001年两部《城市房屋拆迁管理条例》都有明确规定，使承租人得到一定保护并减少了纠纷发生，但2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》将这些规定全部删除，表面上似乎简化了法律关系，但却留下了纠纷产生的隐患。对承租人利益保护具有充分的法理依据和现实背景，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》应当修改完善，从赋予承租人以当事人的法律地位、参与征收补偿协议签订权利、重新订立租赁合同及相关法律救济权利等四个方面保护承租人的利益。

关键词：租赁房屋征收；承租人利益保护；立法完善

中图分类号：D922.33 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）09-0123-07

近年来，随着旧城改造和城市公共基础设施建设步伐的加快，在城市国有土地上征收房屋已经成为一项常态性的活动，而其中经营性租赁房屋的征收补偿是法律关系最复杂、纠葛利益最多、也最容易引发纠纷乃至群体性事件的问题：一方面，在补偿项目上，经营性租赁房屋除了应补偿房屋本身的价值以外，还涉及停产停业等间接损失的补偿，官方的调研数据显示，非住宅房屋的停产停业损失是近年来房屋征收拆迁中群众反映较为突出的问题之一；另一方面，在补偿对象上，经营性租赁房屋的征收除了对房屋所有权人进行补偿外，还应补偿实际使用房屋进行商业经营的承租人，而此种情形下承租人的利益诉求与房屋所有权人的利益往往并非一致，甚至冲突，因此法律关系更为复杂。……