2001-2003年，当资本化率<融资成本<自主开发的首年回报率时，AVB采用了边建边卖的策略。

进入21世纪后，随着网络泡沫的破灭以及“9·11”事件的影响，美国经济出现短暂下滑。受其影响，出租公寓市场也结束了此前的高增长态势，进入了调整阶段。

2001年AVB的可比物业出租率从上年的97.7%下降到95.4%，2002年进一步降低到93.5%，2003年也只轻微回升到93.8%，直到2004年才重新回到95%以上。

相应的，可比物业的租金在2002年和2003年都出现了4%以上的负增长，结果，从2000年到2003年，可比物业净经营收益（NOI）的年均增长率为-3.77%，净营运资金（FFO）的年均增长率则为-3.10%，而持续经营物业的净租金回报率则从2000年的9.9%下降到2003年的7.3%，平均8.3%。

为了刺激经济复苏，美联储启动了连续降息，相应的，AVB浮动利率债务的融资成本从2000年的5.6%下降到2003年的3.5%，但由于公司90%以上的债务都是固定利率债务或被互换协议锁定利率的债务，所以，整体平均的债务融资成本只是从2000年的7%微降到2003年的6.5%，平均6.6%。

另一方面，由于出租率和租金水平的降低，这一时期，AVB的股价呈下降趋势，从2001年初的49.5美元/股下降到2004年初的47.3美元/股，相应的，公司以期初股价计算的股息率始终保持在5%以上，2003年更上升到7.1%，平均为6.1%。

结果，2001-2003年的三年间，公司平均的综合融资成本非但没有下降，还略上升到6.3%，2003年更达到6.8%，已接近当时持续经营物业的净租金回报率（7.3%）。

与此同时，在降息作用下资产价格快速飙升，AVB单套公寓的收购成本从2000年12.3万美元/套上升到2002年20万美元/套，平均的收购成本也从上一时期的9万美元/套上升到16万美元/套，上升了近80%，相应的，市场的资本化率（收购当年的净租金回报率）显著降低，到2003年时已降至6%左右，接近甚至低于了融资成本，从而使收购行为的盈利空间消失。……