李丽 吴金稳

【摘 要】房产是土地和增值部分的总和，土地和增值部分的权重随时间和区域而变化。本文通过对土地和总价值的比例测算得出了土地开发强度或房产“杠杆”。本文展示了如何通过特征价格模型来确定土地价格和地价杠杆的时间序列。文中证实了地价与基本因素的相互作用对于确定房价影响因素的重要性。房价会受到施工成本，人均国民生产总值，以及30至49岁人群的影响，而地价杠杆的变化是建筑成本和人均国民生产總值的共同作用。最后得出就因果关系而言，房价与地价的变化过程是相互影响的，即房价与地价之间存在内生性，对房价和地价的相互关系要从不同的角度不同的时点来分析。

【关键词】房价与地价；时间序列分析；地价杠杆；互动关系

一、引言

从1998年我国实行住房改革以来，房地产业的发展日趋活跃，其作用越来越重要，在国民经济的中的地位也越来越高，己成为我国的支柱产业之一。此后，随着住房抵押贷款政策的实施、土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场飞速发展，房价与地价一路上涨。

房价与地价之间的关系与国家宏观经济和人民生活有不可分割的联系。在全国推广调控房价政策时，土地价格的控制永远是首要出发点。房地产过热，投机现象过多时，国家会采取一系列措施来打压房价，如提高土地出让金或适当增加土地供给；房地产行业不景气时，国家将采取减少“拿地”的门槛，同时降低房贷利率等措施。……