杨超

【摘要】本文首先对物业管理产业化的基本含义及产业化特征做了分析，然后对产业化发展中存在的问题进行剖析，提出相关的解决策略。希望对行业相关的工作者和学者又指导作用。

【关键词】物业管理；产业化发展；问题

1.物业管理产业化的相关含义及特征

1.1物业管理产业概念

从经济学整体结构角度来看的话，物业管理产业是位于宏观经济和微观经济层次中间的一个层次，它是某一类具有共同特点的经济行为的综合在一起的表现。同时他们也有产业资本投入和创造产业效益方面的要求，在社会生产力分工中占有一席之地，同时发挥着相关的作用。物业管理产业的主要活动目标是物业资源，主要的活动内容是对相关的物业进行后勤保障，例如清洁、维修养护等，最终的目的是保证物业管理安全，为使用者提供安全、舒适的活动环境。物业管理的产业化不同于传统的物业管理，它是以物业管理主营业务为核心，利用相关的资源服务更多的对象，形成产业链条，发挥更多的社会作用，创造更多的效益的一个产业。

1.2物业管理产业化特征

它和大多数产业一样，具备生产连续性、生产过程标准化、生产链条化等特征，集中各项活动，从而创造效益。从市场角度来看的话，物业管理产业化应用的主要活动方式是集约化、专业化、智能化的生产模式，从而顺应市场变化和发展。从产业发展目标来看的话，发展目标是集约社会相关资源于一体，充分发挥社会资源的作用，达到资源的优化配置，激活边缘环节的价值，提升管理水平，创造更多效益。

2.物业管理产业化发展中的存在的问题

2.1物业管理服务市场拓展充分 物业管理产业化发展依据的是服务市场的规模，服务市场的规模依据的是市场服务需求，到那时，目前的物业管理服务市场需求量巨大，但是物业管理企业却没有采取有针对性的措施进行开发拓展。造成这一问题的原因：一方面，从企业自身竞争力来看，企业不具备开拓市场的能力；从宏观市场来看，各个地区的物业管理水平不均衡。很多企业在市场开拓市场时，仅仅是停留在商品房的管理方面，对于已存的已建好的事業单位、机关单位，旧住宅的市场开发不够。造成这一现象的原因，一方面是市场政策，一方面是企业公关工作不到位。

2.2物业管理企业规模有待提高 当今，一线二线城市中，房产的物业管理主要存在三种形式：专业物业管理企业进行管理、街道管理、业主自管。很多自管的房产剧本处于“守楼护院”的状态，这些现状很大程度上阻碍了物业管理业务的开展，不利于物业管理整体水平的提高。对于那些专业的物业管理公司，很多都没有资质，或资质水平较低。这样的话是不利于物业管理企业规模的拓展的，不利于社会结构的优化，也不利于经济结构转型。

2.3企业自我发展受到资金方面的束缚 当前物业管理产业化发展中，比较棘手的一个现象就是管理费用的确立和收取。一方面是，收费较低，资金量难以维持企业的正常运转和产业化发展；一方面是公共维修经费筹集滞慢，资金难以及时到位，错过很多发展时机。按照相关的物业维修资金下放规定，这部分资金是由开发商缴纳的，按照总有投资的2%。交由业主委员会，针对设备故障统一使用。但是，很多国外的开发商及部分开发商在项目落地后资金缴纳不及时，导致一些公共设施，例如电梯、供电供水系统出现故障后，资金没有到位，问题就得不到及时地解决，由此滋生了一系列纷争，既不利于物业管理产业化发展，也不利于社会稳定。

2.4物业管理产业化发展相关法律有待完善 目前，由于物业管理的相关法律法规没有及时更正和完善，致使企业的一些行为难以得到法律的保证，也没有受到法律的规范作用，最终造成了各个相关的个体或单位之间债权不清楚，纠纷不断。当前，关于新建住宅的物业管理有法律法规规定，但是并不具体，可操作性和约束性不够，使得小区车辆丢失、物业费缴纳滞后、物业服务责任等方面的问题难以得到彻底地解决，无论是对业主还是对物业，都是不利的。

3.关于物业管理产业化发展的建议

3.1加强现代化企业制度机制的建立 对于物业管理产业化发展而言，加强现代化企业制度机制的建立是其必然趋势。随着全球化贸易的深入发展，物业管理市场也会逐步开放，受到的机会和竞争也会越来越多，该产业若想在全球化竞争市场中占据一席之地，必然要接受新的管理理念，建立现代化企业管理机制。通过建立企业管理机制，可以有效约束企业业务的运行，提升企业管理水平，拓展经营规模，在机制的运行过程中，对于问题的解决和水平的改善速度会提高很多，由此还会淘汰一批不合格的企业，促进整个产业的健康发展，提升产业发展能力。

3.2改善物业管理产业化发展中的相关法律法规 首先，相关的立法部门对于物业管理的立法工作给予重视，其次，在立法过程中要结合物业管理工作的性质和特征结合实际工作现状制定法律，最后，法律要能够得到有效执行，要有实施细则，能够给物业管理相关活动提供工作标准，限制不合理现状的出现。通过立法工作合理限制主管部门的活动，使得物业管理走向规范化、标准化、高效化的发展之路。

3.3采取品牌化发展策略 物业管理既然想要朝着产业化发展，那么久要采取措施提升行业内企业的品牌。品牌对于一个企业的发展有重要的推广开拓作用，它是企业的生命力，一个企业想要继续向前发展，势必要打出自己的品牌。关于物业管理产业化发展中的实施品牌策略，一方面可以增加企业的社会影响力，一方面能够激励企业发展，还能够淘汰一批不合格的企业，规范企业发展，规范产业发展。这样的话就能保证社会资源更加集约，带来更强的社会影响力，为实现物业管理产业化发展创造市场，创造动力。

4.总结

任何一个现象的出现都是有原因的，物业管理朝着产业化方向发展是基于目前我国城市化进程的加快，全球贸易的逐步深入以及地产行业规范化发展等形势，产业化是物业管理的发展方向，也是发展的必然趋势。加快这个行业的发展，不仅有利于企业自身的发展，更有利于我国第三产业的发展，利于社会结构的优化。本文对物业管理产业化发展中的相关问题进行了剖析，也提出了一些发展策略，实际工作中遇到的问题远远不止这些，这就需要相关的学者和工作人士不断地总结，以犀利和乐观的眼光看待行业的发展。

参考文献

[1]段兵.物业管理相关问题研究[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2011（06）.

[2]范海兰.探讨物业管理企业集约化赢利模式[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（02）.