黄孟强

[摘要]：专业人士预测，住房价格下降空间有限，更大可能出现小幅度上涨，住房销售总体有所回暖，房地产用地不会出现大幅增加，房地产企业对地产投资更趋于理性。

[关键词]：房产新策 九江房市

3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知发布到现在已有两个多月的时间，为了了解政策实施对我市房地产市场带来的影响，近期九江市中支调统科组织人员到部分房地产企业和土地、房产管理部门进行了调查，现将有关情况整理编报如下：

一、我市对房市采取的配套措施

3.30新政实施后，我市也先后采取了一系列配套措施，促使房产新政得到有效落实。

（一）调整公积金贷款限额

我市公积金管理中心出台九房公管字〔2014〕2号文件，对公积金政策进行了调整，放宽公积金贷款条件，如提高公积金贷款最高限额，连续缴费达到6个月就可办理公积金贷款，公积金提取由1年改为按月，购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已結清再购买普通自住房，最低首付款比例为30%等。

（二）执行税收优惠政策

执行首套普通住房契税优惠政策，2015年1-5月，共有3850套住房享受家庭唯一普通住房契税优惠政策，减免契税3857万元。执行二手房交易营业税减免优惠政策，2015年3月31至5月底，共有102套住房享受了5年改2年的营业税优惠政策，减免营业税及附加等税费228万元。执行《关于居民家庭唯一住房和普通住房有关事项的通知》，执行普通住房认定的新标准，只按容积率和面积确定普通住房。至5月底共有32套住房单价超过6100元/平方米，其中二手房15套，减免营业税及附加等税费57万元，减免契税24万元，一手住房17套，减免契税22万元。执行棚改货币化安置居民购置商品住房的契税优惠政策，前5个月，共有47户棚户区拆迁户使用拆迁补偿款购置商品住房，减免契税77万元。

（三）清理房地产收费项目

据调查，我市已清理两项开发项目收费，一是取消建设工程社会保险费（22.5元/平方米），二是取消中小学校舍修建附加费（45元/平方米）。

（四）降低房贷首付比例及利率

据调査，商业贷款一套住房（包括还清贷款再贷款购房）首付比为30%，部分银行房贷利率按照基准利率或原上浮幅度下降。5月末，全市房地产贷款余额421.2亿元，比年初增加39.5亿元，增长10.3%，高于全市各项贷款平均增速3.2个百分点。其中个人购房贷款余额317亿元，比年初增加29.4亿元，增长10.2%，高于全市各项贷款平均增速3.1个百分点。

（五）充分发挥市场机制作用

取消商品住房套型结构比例限制，由开发企业依据土地出让条件和市场情况来设计商品住房套型。鼓励房地产企业兼并重组、转型升级，我市极地盛世名都项目成为重组项目，正进行后续工作，其他一些项目重组正探索中。

二、政策实施后房地产市场总体情况

（一）房屋新开工面积成倍增长

4、5两个月，房屋新开工面积62.23万平方米，是1-3月份的2.17倍；4、5月份房屋新开工面积与去年同期相比下降幅度在逐月收窄。

（二）商品住宅入市面积明显增多

4月份，市区商品房入市面积15.54万平方米，环比增长142.30%，其中住宅入市面积11.39万平方米，环比增长80.51%，入市1216套，环比增长39.93%，5月份，商品房入市面积32.92万平方米，环比增长111.84%，其中住宅入市面积15.87万平方米，比4月份多4.48万平方米，环比增长39.33%，入市1584套，比4月份多368套，环比增长30.26%。

（三）商品非住宅入市面积大幅增加

4月份，市区非住宅入市面积4.15万平方米，环比增长3845.11%；5月份，非住宅入市面积17.05万平方米，比4月份多12.9万平方米，环比增长310.49%。

（四）住宅商品房预售面积止降回升，但价格有所回调

4月份，市区住宅商品房预售19.10万平方米，环比下降13.71%，价格是每平方米4903元，同比下降3.26%，环比增长6.52%；5月份，住宅商品房预售19.39万平方米，环比增长1.52%，价格是每平方米4659元，同比下降1.67%，环比下降4.98%。

（五）存量房交易增加

4月份，市区存量房交易4.55万平方米，同比增长12.11%，环比增长3.03%，总共成交476套，同比增长18.7%，环比增长8.18%；5月份，存量房交易4.42万平方米，同比增长25.23%，环比下降了2.88%，共成交514套，同比增长32.47%，环比增长7.98%。

（六）二手房买卖交易明显增多

4月份，市区住宅交易面积和套数环比分别增长26.21%、19.37%，5月住宅交易套数环比增长2.63%。

三、存在的问题及市场走势

从目前房地产市场情况来看，主要存在以下问题：一是商品房库存偏大，市场销售压力仍较大；到5月底城区商品住房可售房源224.6万㎡，前5个月仅销售出38.47万㎡，占存量房源面积的14.6%，如果按此进度，消化存量房还得近30个月的时间。二是因开发企业资金链问题，一些项目出现了延期及违规交房、办证拖延等现象，影响了市场秩序稳定。因此，今后一时期市场继续以去库存、企业回收资金为发展态势。为了确保房地产市场稳健发展，地方政府将每年编制住房用地年度供应计划，调整土地供应总量、结构、布局和时序等，合理安排土地供应，对已出让未开发的房地产用地探索性采取转型利用、用途转换等措施。为此，专业人士预测，住房价格下降空间有限，更大可能出现小幅度上涨，住房销售总体有所回暖，房地产用地不会出现大幅增加，房地产企业对地产投资更趋于理性。