张琦

摘要：随着全国越来越多的城市房地产市场步入“存量房时代”，存量房买卖已经成为房地产交易的重要部分。相比于新建商品房，存量房的买卖风险更大，更易引起纠纷。存量房买卖合同网上备案作为房屋交易管理的重要手段，在维护存量房交易安全、保障交易当事人合法权益、增强交易透明度等方面发挥着重要作用。

关键词：存量房；网上备案；交易安全

中图分类号：F293.33 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2018）01-0055-58 收稿日期：2017-12-05

1存量房网签制度的现状

2010年国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）规定，“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。”这是第一次以国务院文件的形式提出存量房网签制度。《国土资源部、住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋买卖管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）规定，做好房屋买卖合同网签备案是各地房管部门的履行房屋交易管理职责的内容之一。但迄今为止存量房备案制度并没有像《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》规定预售商品房买卖合同备案制度一样有法律、法规或者规章层面的依据，这也导致存量房买卖合同网上备案制度强制实施缺乏法律依据。

在国办发〔2010〕4号提出存量房网签制度之前，全国很多城市就已开展存量房网签。2006年上海市政府公布《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，上海市开始实施存量房买卖合同网上备案。2008年原北京市建设委员会公布《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》，北京市开展存量房买卖合同网上签约。2010年广州市国土资源和房屋管理局公布《广州市存量房网上交易规则》开展存量房网上交易。笔者所在的杭州市于2007年开展存量房买卖合同网上签约。从上述城市看，存量房网签的推行都有数年之久，像上海、杭州已有10年。存量房网签在存量房买卖交易中已经普及，存量房买卖必须经过网签的操作模式已经得到公众认可，并形成了交易习惯。

各地存量房网签的基本流程大致相同，以杭州为例：买卖双方委托房地产经纪机构或者房产管理部门操作，通过交易管理部门提供的存量房买卖签约网络平台，进行房源核验，买受人购房资格核验，输入买卖双方确认的合同内容后，将房屋转让合同的电子版提交保存。买卖合同一经网签后，在网签信息有效期内同一房源不能再网签。

2存量房网签在提升交易管理、维护交易安全方面具有重要作用

2.1存量房网签有助于提升交易管理部门的交易管理能力

2.1.1存量房网签是房产交易管理部门管理房地产经纪机构的有效手段

房地产经纪机构是存量房交易市场的重要参与者，对房地产经纪机构的管理是房屋交易管理部门的重要职责。《房地产经纪管理办法》中第35条、第36条、第37条规定房地产经纪机构有违法发布房源、擅自划转客户交易结算资金等行为的，由房地产主管部门责令限期改正、取消网签资格、处以罚款。依照该规定网签资格管理是房地产主管部门对房地产经纪机构实施管理的手段之一。房屋交易佣金以房屋总价计算，现如今房价高企，房地产经纪机构完成一单存量房买卖业务的佣金基本是以万元起步。在此情况下，责令限期改正、罚款即使是顶格罚3万元对于房地产经纪机构来说也起不到惩戒作用。而存量房网签资格直接关系甚至决定着房地产经纪机构的存量房买卖业务的开展。对以存量房买卖承接为主要业务的房地产经纪机构来说，取消网签资格意味着房地产经纪机构丧失了开展业务的基础。所以，笔者认为相较于限期改正、罚款，取消存量房网签资格对于经纪机构更具有震慑力，也就更能起到预防违法的作用。

2.1.2存量房网签为房屋限购政策实施提供有效抓手

存量房网签制度为房屋限购政策的实施提供了有效抓手。首先，确定存量房买卖合同签订的时间。以杭州为例，存量房买卖过程中要求买卖合同的签订与网签同步进行，合同一经网签，签约时间便不能更改，有效防止了买卖双方恶意串通篡改合同签訂时间规避限购政策。其次，确定买受人名下的住宅套数。把已签订买卖合同但尚未办理过户的房屋计入买受人“已拥有住房”的范围内，预防购房人签订合同但不办理过户登记以规避限购政策。再次，在存量房网签过程中需要进行购房资格审核，对不具有购房资格的买受人限制网签，避免了因购房资格引发房屋买卖合同纠纷。

2.1.3存量房网签为创新房屋交易管理方式奠定基础

2017年5月，杭州市推出了“杭州市二手房交易监管服务平台”，该平台是将房地产经纪机构和经纪人以及二手房买卖房源挂牌纳入管理。2017年9月，杭州市又推出了“杭州市住房租赁监督管理服务平台”，该平台是将住房租赁从房源挂牌到租赁合同签订纳入管理。上述平台的建立极大地提高了杭州市存量房买卖、住房租赁交易管理水平。平台的运行与存量房网签制度密切相关，比如房地产经纪人纳入平台管理要求实名从业，实名从业进而与存量房网签关联；出售房源或个人出租房源挂牌与网签关联，一旦网签，挂牌房源在平台上自动下架。现今社会处于互联网时代，房屋交易管理也应该顺应时代潮流创新管理手段，而存量房网签制度作为最早利用网络技术的存量房交易管理手段为不断创新的房屋交易管理手段奠定了坚实的基础。

2.2存量房网签在维护交易安全方面具有不可比拟的重要作用

存量房网签后，在网签信息有效的情况下，同一套房源不能再进行网签。而存量房网签是办理不动产登记的前置手续。这一制度安排起到了防止存量房“一房二卖”的作用。现有观点认为，可以用预告登记来替代存量房网签以防止“一房二卖”。但笔者认为存量房网签有着预告登记不可比拟的优势。首先，存量房网签制度更方便、快捷并且节省交易成本和行政资源。预告登记系依申请的行政行为，买卖当事人需要到不动产登记机构申请，提交资料并缴纳登记费用。不动产登记机构需要对这一申请进行登记。而存量房网签无需当事人启动行政程序，无需缴纳费用且无需行政机关介入。其次，存量房网签制度已经成为交易习惯，公众知晓度更高、涵盖面更广、更能有效防范买卖合同纠纷。再次，存量房网签更能有效防范买卖合同纠纷的发生。假设出卖方意欲将房屋“二卖”，第二买受人在网签的房源核查环节就可以知道房屋已出售，也就可以拒绝签订买卖合同从而避免纠纷的发生。但如果没有网签，买受人通常情况下只有在申请办理不动产转移登记时才会知晓房屋已签订买卖合同并办理预告登记的情况，而此时“二卖”的房屋买卖合同已经签订，合同纠纷在所难免。endprint

3完善网签制度，充分发挥网签制度效用

3.1确立存量房网签制度的法律依据

在不动产统一登记前，房屋登记与房屋交易管理职能同属于房管部门一家，把存量房网签设置为办理房屋转移登记前置条件的操作模式运行顺畅，这也使得存量房网签得到了全面推行。不动产统一登记后，房屋交易管理与不动产登记分属不同的管理部门。不动产登记部门对于把存量房网签作为不动产转移登记前置条件的操作有颇多质疑。质疑的最大理由就是存量房网签制度没有法律依据。虽然国办发〔2010〕4号文件规定建立存量房网签备案制度，但该文件的效力不足以使存量房网签成为不动产转移登记的前置条件。一旦存量房网签与不动产转移登记脱钩将不利于存量房网签制度的推行。《不动产登记暂行条例实施细则》第38条第2款规定，“不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时需提交经备案的买卖合同。”该条中的“法”在没有明确是法律的情况下，应做广义的解释，也即包括法律、法规、规章，这符合法的解释的逻辑，也符合行政机关依法行政原则。住房和城乡建设部起草的《住房销售管理条例（送审稿）》第11条规定，“出卖人和买受人应当通过住房销售信息服务于监管平台签订住房销售书面合同，进行网上备案，如实申报成交价格。”如果该送审稿中存量房网签的条文能顺利通过，存量房买卖合同网上备案成为不动产转移登记的要件就有了合法依据。

3.2存量房网签信息应对外利用

房屋交易纠纷产生的很大原因就是当事人之间交易信息不对称。存量房网签信息作为房屋已出售的证明，是影响房屋交易的重要信息。为增加交易透明度，房产交易管理部门应将网签信息以适当的方式进行公示或者能为交易当事人查询利用，从而起到交易公示作用，增加交易的透明度。

3.3存量房网签信息应实时共享给房产交易相关部门

3.3.1存量房网签信息应共享给不动产登记部门

北京市第二中级人民法院曾审理过一起与存量房网签有关的抵押权登记行政案件（〔2015〕二中行终字第10620号），案情大致是：在房屋已网签未过户的情况下，房屋所有权人将房屋抵押并办理了抵押权登记，导致买卖合同难以履行，买受人起诉登记机构要求撤销该抵押权登记。法院认定登记机构在抵押权登记审核时没有审查出房屋已出售并办理网签的事实，对有争议的财产进行抵押登记，没有对此尽到审慎审查的义务，违反了《物權法》第180条的规定，抵押权应予撤销。类似的行政案件已有多起司法判例，裁判理由及结果与上述案例大致相同。通过判例可知在办理抵押权登记时，登记机构应查看网签信息判断房屋是否已出售，以审核房屋是否存在财产争议。可见，存量房网签信息直接关系到相关的不动产登记。在不动产统一登记后，虽然从行政法规的《不动产登记暂行条例》到部门文件的国土资发〔2015〕90号都要求房屋登记信息和交易信息要在房管部门与登记机构之间实现共享。但实践中，存量房网签信息在两个部门间仍然没有完全实现共享。而存量房网签信息不仅关联到房屋买卖不动产转移登记还关联到不动产抵押权登记，对不动产登记机构审慎履行登记职责有着重大影响。信息实时共享有利于登记机构提高行政效率，也有利于保护购房人等交易当事人的合法权益。

3.3.2存量房网签信息应共享给与存量房交易相关的其他部门

在中央多次提出简政放权和“放管服”的改革大背景下，各地政府各部门开始推行部门业务联办、简化办事流程。不同政府部门实现业务联办的要件之一就是信息互通。存量房网签信息作为房屋买卖的证明，国土、金融、税务、住房公积金等与存量房交易有关的诸多部门都需要对该信息加以利用。存量房网签信息的共享既有利于相关部门更好地履行职责、更高效地提供行政服务，也有利于提高存量房网签信息的利用率，从而提高存量房网签制度的影响力，增强制度的生命力。endprint