吴凯

近年来，随着房地产市场的迅速发展，存量房交易呈现活跃态势，但纵观国内二手房市场，由于缺乏资金监管体制而导致的违法犯罪案例比比皆是，严重损害了交易当事人的利益，影响了房地产市场的健康发展，本文从存量房资金监管系统的实际需求出发，对监管系统的设计与实现提出了具体的实现步骤和方法，并进行了研究和探索。

【关键词】存量房 资金监管系统 分析与设计

为了进一步加强房地产市场监管，规避存量房交易结算资金风险，国家出台了监管存量房交易结算资金的相关政策，由具有公信力的银行作为资金的托管方，要求购房款必须通过资金监管“专用账户”来管理，保证交易过程中“资金安全”以及“房款两清”，存量房交易结算资金监管系统（后简称：存量房资金监管系统）就是在这样的背景下产生的。

1 实现存量房资金监管

具有以下意义：

1.1 保障交易安全

通过接受存量房交易资金监管，可以确保卖方能及时足额拿到房款，确保房屋能顺利过户到买方名下，有效地保障存量房交易双方的合法权益。

1.2 流畅交易环节

通过接受存量房交易资金监管，按照既定的公平、公正、公开的模式进行房产交易，让买卖双方不再纠结于先过户还是先给房款，流畅了交易环节，促进市场成交。

1.3 缩短交易时间

群众选择存量房交易资金监管后，银行可凭存量房买卖合同直接审批贷款，抵押登记和交易过户同时进行，从而大大缩短交易的时间，提高了交易的效率。

1.4 规范市场秩序

通过开展存量房交易资金监管，银行配合管理部门提供公益服务平台，能有效减少市场交易过程中的各类纠纷，规范了市场秩序，推动我市房地产经纪机构提供安全、便捷、高效的居间服务，提升了消费者的置业信心，从而有利于促进我市房地产市场的健康、稳定、持续发展。

2 存量房资金监管系统模块的组成

存量房资金监管系统由三个角色组成，包含三大模块，分别是专用账户管理模块、交易结算资金托管模块和交易结算资金支取模块，实现了包括交易方、监管方、监管银行的相关系统功能，如图1所示。

3 系统功能

3.1 交易方

申请签订资金托管协议；申请开立存量房资金个人账户；申请变更资金托管协议；提交缴款申请（买方）；提交拨付申请（卖方）；办理进度查询。

3.2 监管方

审核资金托管协议；审核变更资金托管协议；审核注销资金托管协议；审核开户申请；审核交款申请；打印《存量房资金托管协议》；打印《存量房专用账户》开户通知单；打印《缴款通知单》；销户，打印《销户通知单》；确认开户；确认销户；缴款对账。

3.3 监管银行

受理“专用账户”开户申请；检查开户信息；受理资金缴款申请；受理资金拨付申请；受理“专用账户”销户申请。

4 系统实现

（1）以标准协议和规范为基础，通过适应性服务组件体系结构保证系统在分布、异构的多数据库和操作系统环境下集成运行。

（2）基于面向服架构应用系统，将业务服务作为协调应用系统与用户需求的关键组织原则，提供具有高度灵活性、伸缩性的服务组件平台，包括一些列根据标准协议封装、既可独立提供服务，也可协同工作的各种服务组件，达到不需要重新编写代码就可以快速实现各类业务的优化和流程的再造。

（3）采用B/S三层架构模式，将业务应用逻辑抽取形式服务对象，单独存放于应用服务器，客户端仅仅作为浏览界面，避免了客户机数据的增加和处理负荷的变动对系统的影响，提高系统可用性和可扩展性。

5 关键问题

在当下的房地产市场、房屋预售后到项目竣工验收阶段后，进入存量房市场。需要科学的监管买、卖双方合法交易，保障资金安全，维护买房人的合法权益。开发一套房管行业存量房资金监管系统有着多种技术手段来实现。如何根据具体需求采用合适的技术来实现，是很多软件开发者正在考虑的问題。

（1）现有的存量房资金监管系统没有建立工作流驱动的审批流程，许多审批还是在线下办理，系统只是提供备案和存档审批单据、资质证书等，审批办事效率低下。

（2）没有针对中介机构、房管局开发统一的系统入口，系统需要部署多套，不利于统一管理。

（3）银行和房管局没有建立专线，买、卖双方、中介方在银行办理业务后数据不能实时的传送给房管局，不利于房管局监管等后续工作的开展。

（4）系统对外提供的服务接口没有考虑安全性问题。

总之，本文从存量房资金监管系统的实际需求出发，分析了存量房资金监管系统的各个功能模块，对具体的实现技术要求做了详细的分析，分析和总结目前存量二手房交易过程中存在的问题和风险之处，结合各地成熟经验，优化二手房交易流程。实现了在线实时显示存量二手房交易状态，杜绝一房多卖，一房多签。实现了交易过程中，买、卖双方可以实时查看房屋过户、解抵押、银行贷款等办理进度，尽可能减少交易过程中存在的风险，对存量房资金的监管有一定的借鉴意义。

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作者单位

湖北工业大学 湖北省武汉市 430068