陈芳

（武汉林业集团有限公司　计划财务部，湖北　武汉　430074）

影响城市商品房价格因素的实证分析——基于武汉市数据

陈芳

（武汉林业集团有限公司计划财务部，湖北武汉430074）

运用实证研究方法，按价格的高、中、低档分为三个区域，探讨影响武汉商品房价格因素.实证结果显示，在高房价区域，物业费和小区环线位置对房价影响显著，在中间房价区域，容积率、物业费、交通和小区环线位置对价格影响显著，而在低价格区域，物业费、交通和学校对价格影响显著.

房地产市场；商品房价格；物业区域划分

房地产既是重要的资产，同时也是重要的生产生活资料［1］.房地产市场受经济发展水平影响，反过来又影响经济发展.在实证分析中，经常用到房价收入比（记为M1）来预测房价变化.假设当前的M1比其平均值大，那么在一段时间内房价将会下降，但Meen［2］证明M1并没有一个长期均衡值，不能仅凭M1高低来判断价格趋势.1990年以后，人们经常研究宏观经济因素比如人口、失业率、收入、建造成本、居民消费价格指数和利率等指标对商品房价格的影响，其中比较有代表性的研究有Poterba［3］、Quigley［4］.20世纪90年代以后，人们将居住的福利因素如小区周围配套设施（比如学校）［5］、周边环境［6］、小区周边的绿地［7］等作为研究对象，发现这些因素显著影响商品房价格.国内学者张晓姣［8］发现需求曲线移动会引起房价涨跌，进而影响土地价格，地价对房价的决定作用不显著，相反，房价对地价的形成起到了主导作用.董智勇［9］仅从需求因素角度选取常住人口数量、在职职工平均工资、土地价格、建设成本、房地产投资与住宅价格之间存在严密关系.薛晓黎［10］将住宅特征分为建筑、邻里以及区位三大类，同时选取了16个变量，通过回归分析后最后保留了7个变量（包括建筑结构、建筑面积、装修程度、自然环境、小区环境、生活配套和CBD距离），对这些因素再次进行回归分析，得出了这些因素的影响程度，并对其进行了分类，发现对房价影响最大的是建筑面积，最小的是生活配套.陈云［11］用面板数据建立Panel Data模型，以我国35个大中城市的商品房价格为研究对象，通过研究发现东部地区主要受到城镇单位从业人员、利率、国内生产总值和城市人均住宅使用面积四个变量的影响，中部地区主要受到恩格尔系数的影响，西部地区主要受到人均可支配收入、房地产开发投资占固定资产投资比重、城镇单位从业人员、市区非农业人口和国内生产总值这5个变量的影响.杨冬宁［12］从宏观经济角度以经济发展水平、通货膨胀、消费水平3个因素为自变量，商品房价格为因变量，建立价格-宏观经济影响因素模型.得出消费水平是价格波动的主要原因，宏观经济变量对我国商品房价格的影响不存在时间的特殊性影响；从土地供给角度以土地供给价格、土地供给数量、住宅建设安装成本、住宅开发企业预期、住宅供给量为自变量，商品房价格为因变量，建立价格-供给因素模型，得出土地供给价格是价格波动的主要原因，并且土地供给价格和商品房价格会持续上涨；从需求因素角度，以人口数量、居民收入水平、居民住宅负担能力、消费者的住宅价格预期为自变量，商品房价格为因变量，建立多元回归模型，发现收入增速对于价格变化不显著，而对住宅价格预期、对商品房价格波动影响显著.

1　相关理论

1.1土地价值论

马克思在批判地继承古典政治经济学地价理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为地租是剩余价值的一部分，其主要观点包括以下几方面：1）自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格；2）土地价格的实质是地租的资本化；3）土地资本的折旧和利息同样决定土地价格.土地还包含人类的社会劳动，具备能够被投资的特性，具有一定的升值增值能力.

土地全价值论：整个土地都是有价值的［13］.该观点的论据为：1）任何一片土地，一经人类涉足就有了价值.自从地球上有了人类以来，就对土地进行了长期的各种不同的改造与开发；2）从未凝结过人类劳动的土地包含有从相邻土地上积累的社会劳动所辐射或者说转移过来的价值量.土地自然生产力是等量劳动的替换，土地自然价值与由劳动创造的价值并无本质区别，土地自然价值同样是一定量人类劳动的体现；3）即使人类从未真正涉足，而是通过其他方式，察知某一片土地是未开放的，这片土地也有了价值.土地的级差性和稀缺性是土地价值存在的根本原因.劳动价值是土地价值实现的前提条件.

土地效用价值论：认为土地价值或经济价值等于实际使用价值、选择价值、存在价值三者之和，其中使用价值为土地在拥有期限内预期回报经过贴现计算的现值；选择价值为潜在收益的价值；存在价值是人们为保证其存在或不消失而愿意支付的货币价值［14］.

土地商品价值论：城市土地具有劳动产品和自然资源的二重性.建筑地段或城市土地这个劳动产品，具有商品属性.它的价值由凝结在土地中的劳动量所决定.土地价值是地租的基础，地租是土地价值的转化形式［15］.

1.2区位理论

区位是指人类行为活动的空间，具体而言，区位除了解释某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映.区位是指特定的地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系.广义上是指人类一切活动空间，包括经济的、文化教育的、科学卫生的以及人们居住的一切活动空间布局及其相互关系.区位理论就是研究生产力空间分布及其相互关系的学说.区位理论是土地定级的理论基础，也是土地估价的理论基础.区位是城市土地最重要的特征之一.区位者认为，城市内部各处的人口和经济密度服从于距离衰减原理，距城市中心愈远，土地使用强度愈低.居民区布局要求：1）商品房的位置与居民工作的地方不应该离得太远.住宅不但为解决居民的居住问题服务，同时也为生产服务.居民能够就近上班，工作结束后能尽快回家做家务事，这是最理想的住宅.2）交通便利.按照城市的建设规律，在新居住区开发时，应交通先行，设置公交线路，以方便居民不因迁入新居造成交通问题.3）公用设施与市政建设.住宅必须有完善的给水、供电、供气、排水、防洪等一系列的市政与公用设施来配套.新住宅区的建设规划也应视市政、公用设施可供容量来决定规模，不能把居住区的规模一扩再扩，造成市政、公用设施能力不足［16］.

2　影响房价的变量选择

本文主要是以武汉市各个区的楼盘价格为研究对象，分析商品房价格与居住相关的福利的关系.选择从楼盘绿化率X1、容积率X2、物业费X3、交通X4、环线位置X5、学校X6、医院X7、商场X8、银行X9等因素，研究它们对商品房价格Y的影响.考虑到价格对应居民需求的层次性，将商品房价格分为三个区域：高房价区（价格一般在10000元以上）、中间房价区（价格在6000元至9999.9元之间）、低房价区（价格在5999.9元以下）.将从这三个区域的房价进行实证研究，找出不同区域房价的显著性影响因素.

表1　模型的变量定义表

本文选取了涉及居住福利的9个因素，把这9个因素作为解释变量，把商品房价格作为被解释变量，建立多元线性回归模型.相关的变量定义如表1所示.

3　模型建立及修正

3.1高房价区域

为了估计模型参数，通过搜房网采集2013年武汉市各个地区楼盘的截面数据.建立Y与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9的多元回归方程.设定计量经济模型为：

Y=C+aX1+bX2+cX3+dX4+eX5+fX6+gX7+hX8+iX9+ui

其中C代表模型的常量项；ui为模型的扰动项.通过对上述模型进行多重共线性检测与修正，结果显示，就武汉市高房价区域而言，只有“物业费”和“小区环线位置”对商品房价格的影响比较显著.容积率、绿化率、交通、学校、商场、医院和银行等因素对商品房价格的影响不显著.从最后的模型可以看出，模型拟合比较好，决策系数R2=0.87，F检验表明模型显著.就高房价区域而言，对商品房价格影响最大的因素是物业费，其次是小区的环线位置.该模型可以解释为物业费每增加1个单位，商品房价格将增加1748元.小区的环线位置每增加1个等级，商品房价格将增加995元.这从实证角度论证了影响高房价区域商品房价格的最主要因素是物业费，而其次的因素是小区的环线位置.其实这也与现实状况相符合，一般而言，高档的小区要求有高档的物业服务质量，因此物业费比较高.而小区环线位置等级越高，其房价也越高.如宝利金中央荣御、武汉天地御江苑、华润置地橡树湾等在内环至二环的楼盘，其相应的商品房的价格就比较高.这个模型剔除了容积率和绿化率两个因素，因为这两个因素的系数为负数，与实际情况不相符.产生这一现象的原因是高档小区的绿化等方面很好，这方面一般而言没有明显的差异性.因此，这两个因素在模型中的作用不显著，可剔除掉.同时也剔除了学校、商场、医院和银行四个因素，同样这些因素对商品房价格作用不显著.原因是构住高档小区的居民一般比较富裕，都拥有私家车，出行方便.因此不介意小区周围是否有学校、商场等等，这些因素对其生活不产生显著影响，也就对商品房的价格影响不显著.他们需要的是有品位的生活体现，对物业服务质量要求非常高，物业费是影响商品房价格最主要的因素之一.

3.2中间房价区域

对中间房价区域，建立Y与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8的多元线性回归方程，同样运用多重共线性的检测与修正，异方差的检测与修正，从输出结果可以发现，就武汉市中间房价区域而言，容积率、学校、商场、医院、银行等因素对商品房价格的影响不显著.最后的模型拟合较好，决策系数R2=0.63，从F统计量的P值发现模型结论显著.对中间房价区域的商品房价格影响最大的因素也是物业费，其次是小区环线位置、容积率，最后是交通.原因在于中间房价区域的居民对物业服务质量的要求同样较高，同时居民选择相对靠近市中心的物业区.因此物业费和小区环线位置两个因素对商品房价格的影响比较显著.这个人群也拥有私家车，但并不是天天开车上班和办琐事，对交通有一定的要求，交通因素对商品房价格产生了一定的影响.

3.3低房价区域

对低房价区域而言，同理建立Y与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8的多元线性回归方程，运用多重共线性的检测与修正、自相关检测与修正以及异方差的检测与修正，分析输出结果发现，武汉市低房价区域的容积率、绿化率、商场、医院、银行等因素对商品房价格的影响不显著.最后模型拟合优度，决策系数R2=0.71，从F统计量的P值发现模型显著.就低房价区域而言，实证表明对商品房价格影响的最主要因素是物业费，其次是交通，最后是学校.该模型可以解释为在其他条件不变的情况下，物业费每增加1个单位，对商品房价格的平均贡献量约为1 905元，公交线路每增加1个单位，对商品房价格的平均贡献量约260元，学校每增加1个单位，对商品房价格的平均增量76元.因此，在低房价区域的小区，物业费对商品房价格的影响显著；其次交通方便与否对商品房价格的影响比较显著；为了方便孩子上学，要求小区附近有学校，通过公共交通就可以上学，学校因素对商品房价格也有显著影响.

4　结语

1）高房价、中间房价和低房价三个层次的商品房价格受到影响因素的影响程度不一致：A）高房价层次依次主要受到物业费和小区环线位置两个因素的影响；B）中间房价层次依次主要受到容积率、物业费、小区环线位置和交通四个因素的影响；C）低房价层次依次主要受物业费、交通、学校三个因素的影响.

2）即使受到相同影响因素，其影响效果不同：A）同样是物业费影响因素，高房价区域受到的影响最大，其次的是低房价，最后是中间房价区域.B）对于环线位置因素，高房价区域比中间房价区域受到较大影响.小区的环线位置每上升1个等级，高房价区域的商品房平均价格将增加约995元，而低房价区域约667元.C）对于交通因素，低房价区域比中间房价区域受到的影响大.每增加1条公交线路，低房价区域商品房平均价格将要增加约260元，而中间房价区域将增加约21元.

3）交通、学校等因素的系数为负数，表明与商品房价格是负相关关系，这与理论不相符.产生这一矛盾的主要因是高房价区域的居民很有经济实力，拥有私家车，对于日常费用能够承担，因此交通、学校等因素对他们产生很少的影响.

［1］沈悦.房地产价格与宏观经济的关系研究［M］.北京:中国水利水电出版社，2006.

［2］MEEN G P.Housing，Random Walks，Complexing and the Macro-economy［M］//Housing Economics and Public Policy.London:Blade Well，2003:90-109.

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［16］董藩.房地产经济概说［M］.大连:大连出版社，2001.

An Empirical Analysis of Price Influence Factors of Real Estate: Based on the Data of Wuhan

CHEN Fang

（Plan and Finance Department，Wuhan Forestry Group Co.Ltd，Wuhan 430074，China）

Based on the empirical analysis，it finds that in high housing price areas of Wuhan，the location of the residential area and property costs influence the housing price remarkably；in middle housing areas，plot ratio，property fee，communication and the location of the area；in the low housing areas，property costs，communication and the schools.

Real estimate；Commercial housing rice；Property regional division

F293.3

A

2095-4476（2016）08-0051-04

2016-07-07；

2016-08-10

陈芳（1970-），女，湖北武汉人，武汉林业集团有限公司计划财务部会计师.

（责任编辑：陈丹）