尉潇 罗国亮

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从2016年5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略

2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。

一、营改增对房地产行业的影响

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。

（一）营改增对房地产企业税负的影响

营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税。

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。

营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

（二）营改增对房产市场的影响

由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。

（三）营改增对二手房的影响

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。

从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。

二、房地产企业营改增的应对策略

5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：

（一）做好财务培训工作

对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费—应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6个借方栏目，设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。

（二）做好税务筹划工作

在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

（三）做好发票管理工作

增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保进项税额可以顺利抵扣。

（四）实现经营策略多元化

在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。

综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便平稳顺利度过营改增时期。

参考文献

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[2]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015（11）：52-53..