摘要：文章运用PEST分析法在四个方面对我国农村宅基地的宏观环境进行分析：首先，在宅基地管理法律、宅基地管理政策、农村宅基地制度改革的试点和新思路方面分析了其政治环境；其次，在我国现行土地所有制、宅基地市场交易的基本事实方面探讨了其经济环境；再次，在农村的人口流动、农民的传统思想观念方面阐述了其社会环境；最后，在确权发证的技术规范和宅基地使用权的查询功能方面说明了其技术环境。在对上述诸多因素进行综合分析的基础上，期望为农村宅基地管理制度的完善提供科学参考。

关键词：农村宅基地；宏观环境；PEST模型

中图分类号：F301.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-02

一、引言

2013年底，我国的城镇化率就已达到53.7%，但是城乡建设用地的3333.34万公顷中村镇建设用地就占2466.67万公顷，城市建设用地却只占866.67万公顷，村镇建设用地约是城市建设用地的2.85倍。1996年—2012年城镇化的快速推进阶段，全国建设用地年均增加约482667公顷，其中城镇建设用地年均增加约238000公顷，仅占全国建设用地年均增加额的49%，而农村建设用地年均增加约244667公顷，占51%[1]。因此，农村建设用地利用粗放，规模增长速度处于畸形的加速状态。其实，在现实中宅基地利用一方面出现大量闲置、空心化的问题，另一方面又存在超标占用、隐性交易的困境，形成了一个奇特的矛盾现象。如何完善农村宅基地制度，集约利用宅基地，成为中国当下面临的一项重大理论和政策议题。各地对农村宅基地制度改革进行了一些不同的探索，出现了宅基地置换、换房和地票制度等不同模式[2]。……