冯罡

地产与金融的关系向来唇齿相依、休戚与共。在房地产开发过程中，无论是拿地还是建设，无论是住宅项目还是商业项目，均离不开商业银行的支持。在“去库存”的背景下，房地产资产证券化经过多年的发展，尽管规模尚小，但正在提速。我国房地产市场正处于转型期，房地产开发的未来走向是开发型向资本型迈进。一线城市如北上广深已进入房地产的投资和资本运作阶段。目前，房地产和金融机构的融合越来越紧密，未来金融资本将会成为房地产市场的强心针，“去库存”目标的达成也有赖于金融资本介入房地产市场的程度。

一、房地产资产证券化提速的背景

近年来，伴随我国经济社会发展，房地产业取得了较快发展，存量规模不断扩大，有大量适宜做资产证券化的优质资产。特别是住房公积金贷款证券化与个人住房抵押贷款证券化是目前监管机构重点推进项，同时又与化解房地产库存相关，今后会得到较快发展。在这一宏观政策背景下，房地产资产证券化将进入发展快车道。

从行业发展角度来看，房地产行业由于投资金额大、投资周期长、市场流动性差等特点，一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，此外，商业银行对房地产的信贷政策收紧，更加剧了房地产企业的融资压力。作为市场化的融资工具，房地产投资信托基金通过收购物业或合作经营的模式，能够盘活存量资产、加快资金周转速度、减轻房企重型资产压力，促进房地产行业长期、稳定发展。……