谢蔚

[摘 要]随着中国经济进入新常态，房地产行业已进入了白银时代。在激烈的竞争中，房企转型改革成为了非常重要的问题，本文结合碧桂园的案例，分析了房企改革轻资产的运营模式，具有一定的实践价值。

[关键词]轻资产运营；房地产；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地产行业发展现状

在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。

在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。

碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。

2 碧桂园轻资产模式经验分析

2.1 借力金融巨头，引入外部投资者

目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补，平安入股给碧桂园带来了巨额的现金，缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途，在让渡部分控制权的同时，优化资本结构，实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置，作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。

2.2 O2O+大数据改造模式

平安入主碧桂园可以利用其30多万户的现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在线上提交申请，线下享受日常家政、维修服务（比如支付物业管理费，水电气费）以及增值服务（比如照顾老人小孩、洗衣服、购物）。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言，利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量，分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链，关注养老、酒店、教育等细分市场，可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销，发挥互联网的作用，构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台，全方位多层次地满足业主的需求。

2.3 房产众筹，用户定制

传统的地产商都是依靠贷款，或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下，碧桂园在上海推出了房产众筹项目，以一平方米为众筹单位，在项目建成后，购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后，投资者可以把众筹权利转化为产权，拥有该套住房，或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程，享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放，只有至始至终以客户为导向进行定制生产，产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言，进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本，卸下资金压力，转变成为管理运营商，提前锁定了购买意向客户，降低后续的销售压力，避免一些不可预料的市场风险，同时也可以让业主享受成本节约的收益。

2.4 发行REITs，盘活旗下重资产

REITs即为房地产信托投资基金，按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得，此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主，即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位，采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44家酒店，由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势，碧桂园的营业收入增长缓慢，资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性，通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产，从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持，现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者，投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税，所得税等，税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。

轻资产模式受到房地产公司的喜爱一个非常重要的因素就是能解决房地产庞大的资金压力，只有控制好项目质量控制、打通融资渠道，提高风险的防范能力才能真正实现轻资产带来的效益。

主要参考文献

[1]汤谷良，张茹.财务战略驱动企业盈利模式——美国苹果公司的轻资产运营模式案例研究[C]//中国会计学会2012年学术年会，昆明，2012.