摘要：上海金桥经济技术开发区（原上海金桥出口加工区）经过20多年的发展，迫切需要从出口加工区为主的开发区向生产性服务业集聚区转变。在转型过程中，遇到了规划和土地政策的瓶颈。通过开发区地铁板块由二转三的具体案例，来探讨和研究工业区二次开发的土地利用政策创新，也为其他同类型项目的转型开发提供实施路径。

关键词：转型，二次开发，金桥

中图分类号：F127 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）05-0051-58 收稿日期：2016-04-10

1 研究概况

1.1 宏观背景

随着城市的不断发展和整体进步，上海面临着新的国际国内形势，同时也受到了来自城市功能转型、人口持续增长和资源环境约束的多重压力。

从产业发展来看，一方面，随着世界产业分工体系的变化，中国制造业正在越来越深刻、越来越广泛地融入国际分工体系之中，世界产业的信息化、全球化、环保化趋势对中国产业发展产生了越来越广泛和深刻的影响，那就必须探索新型工业化的道路；另一方面，上海由第二、三产业共同推动经济增长的局面逐步开始步入服务经济主导的发展阶段，但上海现代服务业能级与国际大都市发展目标仍不适应，先进制造业产业创新能力有待提高，产业用地偏大、布局分散、效率低下。

而我国城市工业用地的低成本快速扩张，不仅造成了国有土地资产收益的流失，而且导致我国城市工业用地的产出效率远低于发达国家水平。经过几十年的发展，一些经济发达地区的工业园区逐渐形成规模，当地方政府开始着力培育产业集群，提高土地的产出率，增强园区的综合竞争实力时，却发现这些园区的土地经过长时期的低成本扩张，可供使用的增量土地已所剩无几。……