尹志明

摘 要： 充分利用好楼宇资源是发展现代服务业的一个新增长点，如何借鉴发达城市先进经验，解决自身存在的现实问题，形成现代服务业集聚的优势，是无锡当前经济负重爬坡亟待解决的现实问题。

关键词：楼宇资源 发展 现代服务业

中图分类号：F427 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）07-0091-02

楼宇经济是我市发展现代服务业的重要载体，是带动区域经济快速发展的重要力量，也是体现城市区域竞争力的重要标志。近年来，随着无锡城市化水平不断提升，全市楼宇经济得到快速发展，据统计，全市目前已投运的商务功能建筑面积超过1万平方米的商务楼宇约130多座，总建筑面积超500万平方米，80%位于崇安、南长、锡山等地区；在建或已建未投运的约60座左右，70%位于锡山区和崇安区；已建楼宇中体量最大的是恒隆广场和苏宁广场，单体建筑面积约40万平方米左右。通过赴上海市学习考察，实地感受到了上海市，尤其是静安区楼宇经济的蓬勃发展，深感学习上海市静安区对我市楼宇经济发展有着较强的借鉴意义。

一、上海市静安区发展楼宇经济的总体情况和主要特点

静安区是上海市中心城区面积最小的区，却是上海市现代服务业发展最为集聚的高地，楼宇经济是静安区经济的主要支柱，现代服务业占全区经济总量的98%，现代服务业税收占全区税收比重达到95%以上，涉外企业上缴税收总量位列上海市中心城区第一。学习静安区楼宇经济的成功经验对于无锡提升服务业发展能级，形成新的经济增长点具有较强的借鉴意义和较强的现实意义。静安区发展楼宇经济主要有以下特点：

1.楼宇产出高。静安区加强重点楼宇的跟踪服务，探索推进“楼企联动”，发挥楼宇业主、管理方在招商引资中的积极作用，促进楼宇企业税收落地。全区百幢重点楼宇总建筑面积450多万平方米，税收过亿的楼宇达到23幢，月亿楼共3幢，楼均纳税6.6亿元。“亿元楼”占据全区百幢重点楼宇近一半的商业商务面积，且单幢体量较大。

2.入驻企业好。据统计，进入上海的90%以上的世界著名品牌、95%以上的世界顶级品牌都在静安区。全区楼宇中共有3000多家知名外企入驻，23家其设立了地区总部和投资公司。静安区楼宇坚持“保持存量增长，选择优势增量”的发展策略，每年新增地方税收超过22亿，其中新引进企业纳税7-8亿元，原有企业稳定增长贡献15亿元税收。

3.楼宇品质佳。静安区楼宇坚持以高取胜、错位竞争的发展战略，品质提升到了现代化办公楼的最前端，入驻企业能级有了很大提升。楼宇管理和运行充分发挥现代设计的后发效应，大量采用最新科技成果和信息技术，使楼宇的现代服务、硬件保障、光纤卫星通讯、礼宾安保服务等都达到了前端水平，促使很多大型企业争相入驻，在享受高档精致服务的同时凭借楼宇的高品质提升企业的自身形象。

4.招商兼稳商。从2007年起，静安区率先在上海市进行街道财力保障改革，招商引资由区里统一负责，街道把主要精力放在社会管理和公共服务上，从而避免区域内招商竞争引起的资源消耗和浪费。2011年单独设立投资服务办公室，在楼宇即将竣工之前，就提前介入，形成源头控制工作机制，与楼宇业主共同把握和选择入驻企业定位，并促使入驻企业税收落地。投服办还积极关注重点楼宇企业变动情况和税收波动情况，每月、每季度定期分析，主动上门走访，深入了解企业需求，提供现场服务。设立楼宇首席联络员，以及时的联络沟通解决企业所遇到的困难与问题，对个别企业提出的政策疑难问题逐类细化梳理，上报区财经领导小组，根据实际情况制订新的政策措施，普惠辖区内相关企业，做到“稳心留根”，实现政企双赢。

5.配套服务优。政府想企业所想，积极为企业和企业员工解决实际问题。静安区建立了综合治理信息平台，公安、司法、工商、安监、城管等20多个职能部门、执法部门的信息共享，平台按照矛盾受理、问题发现、登记录入、派发流转、落实处理、协调协商、评估评价的流程运转，都有记录，形成相应的绩效考核和问责机制。静安区加强楼宇经济配套服务，将“商务楼宇员工午餐工程”纳入政府实事工程，划拨专项经费，形成基本全覆盖的 “白领午餐”网点，缓解白领的“就餐难”问题。建立建设流动健康驿站，为白领提供一站式的公共服务，全年组织开展交友、讲座、运动以及各类公益活动100场次，满足白领业余文化娱乐需求。

二、无锡发展楼宇经济亟待解决的几个问题

在当前宏观环境趋紧的经济形势下，我市在楼宇总量迅速扩张的同时，也呈现出一些不容忽视的问题：

1.楼宇空置率逐年上升，影响区级财力可持续运行。无锡城区在完成工业布局调整，工业企业“退城进园”之后，发展现代服务业是保持区级经济稳定增长的重要支柱。据不完全统计，我市已建成楼宇载体空置率高达58%，去化周期约为8.6年，楼宇经济的后期运行存在较大的不确定性。楼宇经济能否健康持续发展直接影响区级财力的收支平衡，直接影响无锡城区发展后劲。

2.楼宇特色化程度不高，影响楼宇经济形成集聚优势。我市楼宇中的企业类型较为庞杂，入驻企业关联性不大，没有大量形成所谓的金融楼、中介楼、贸易楼、科技研发楼。根据对我市50家重点楼宇的分析，楼宇经济主要产业区位熵仅为1.1左右，即便是集聚度较高的金融产业也仅为2.2，远低于特色专业商务楼宇的均值。这是因为商业楼宇业主大多为市场主体，政府对楼宇招商的引导能力较低，进而影响到入驻楼宇企业的产业导向以及经济业态。

3.楼宇规模相对较小，影响楼宇经济的总体产出效益。我市现有建筑面积超过1万平方米的300多座楼宇中，有130多座商务面积超过1万平方米，而商务面积超过5万平方米的大体量楼宇仅20座左右，与上海、南京和杭州等城市相比差距明显。2009-2013年，我市50家重点楼宇纳税规模年均增速6.78%，单位面积产出税收年均增长仅为2.2%，2013年50家重点楼宇对全市税收增长的贡献率为3.1%，对区域经济发展的带动效应还不显著。

三、无锡发展楼宇经济形成现代服务业集聚优势的对策建议

为进一步发挥楼宇经济的集聚和辐射带动作用，使楼宇经济成为无锡经济转型发展的有效载体和特色品牌，现提出如下对策建议：

1.形成楼宇经济发展共识，加强市域内统筹领导。在当前国家严格控制土地政策的情况下，我市的发展空间明显不足，必须合理利用，有效开发，释放每一寸土地的最大效能。要进一步坚定“区域有限，发展无限，土地有限，发展无限”的理念，向空中求发展，向空间要效益，把发展楼宇经济作为我市现代服务业的一项重要战略举措来抓。建议由市发改委牵头负责，会同财政局、商务局、行政服务中心和各区政府专题研究、分析、解决楼宇经济发展中需要协调的问题。各级行政部门应积极协调，配合工作，对入驻企业的各项手续，实现“一门受理，内部运作，限期办结”，避免企业在经营以外的方面浪费太大精力。

2.科学规划楼宇建设，鼓励错位发展。根据城市总体规划、土地利用规划和现代服务业发展规划，研究制定全市楼宇经济发展整体规划，要根据全市楼宇经济发展的实际情况，科学合理的设置楼宇新建面积、租售率、单位产出效益等定性定量指标，统筹全市楼宇资源的建设和管理。按照各板块的产业功能定位，进一步明确我市各区域楼宇经济的产业重点、功能定位、空间布局，推进金融服务业、总部经济、商务经济的合理集聚，推动相关产业形成规模集聚效应。

3.鼓励规划布局相对集中，注重功能特色。整合优化全市楼宇经济的空间布局，加快各种功能楼宇集聚的规划建设，通过规划政策和扶持政策的引导避免区域功能雷同、过度恶性竞争。大力发展特色楼宇，结合不同楼宇商圈主导产业的分布特点和发展趋势，精挑细选了一批兼具发展空间和辐射效应的重点招商楼宇作为特色楼宇的培育目标，形成较强的行业集聚效应和产业带动作用。积极盘活现有存量资源，科学制定整合、改造和提升方案，提高商务楼宇档次，实现楼宇资源的经济效益最优化。当前，要重点完善解放环路、太湖广场、新区长江路等重点商务区的楼宇功能，提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服务配套设施。加快推动太湖新城、锡东新城、惠山新城建设，集中建设高端商务楼，超前规划楼宇的设施规模和定位，提高甲级写字楼比重，高起点打造中央商务区。

4.给予必要政策倾斜扶持，加大产出效益。尽管我市现有的部分产业政策已涉及楼宇经济，但政策的系统性和针对性还不够强，对引导楼宇经济有序集聚、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性等方面的政策尚属空白。建议对现有政策进行梳理，针对各地区发展的特点，制订一些卓有成效的扶持政策，按照市区分担的原则给予差异化扶持。各地区可根据楼宇集群的功能定位，采用 “一园一策”、“一楼一策”、“一企一策”打造专业化楼宇，对特色楼宇开发建设、重点企业引进和培育、楼宇管理水平提升等给予一定的政策扶持。重点培育一批金融楼、外贸楼、商务楼、科研楼、中介服务楼、现代物流楼等，实现高端服务业态集聚。对本市跨区间楼宇企业的转移作出相应规范，建议将迁出地企业税收保留原地区若干年作为过渡期，避免地区间的恶性竞争。密切关注楼宇二次招商中的租户调整，根据各自楼宇特色定位，稳妥推进“腾楼换企”工作。对新建楼宇，政府服务要关口前移，提前介入，以增强楼宇配套功能为切入点，助推楼宇招商选商工作。

5.充分调动各方积极性，开展有效招商。要对全市楼宇的招商落户、企业外迁、楼宇资源使用、空置情况等基本信息进行摸底调查，做到“一幢楼宇一个信息库”，统筹管理全市楼宇资源。采用市场化、专业化和社会化运作方式，全面掌握楼宇销售、企业入驻情况，根据楼宇特色，采取定向式、个性化招商，重点对招租率低于50%的楼宇载体，分析原因，加大推介力度。加强宣传推介，加强整体包装策划，利用报纸、电视、网络等多种媒体及时发布信息，提高重点商务楼宇知名度和影响力。完善行政服务环境，对楼宇入驻企业提供优质、快捷服务，加强执法检查，对注册地和实际经营地不一致的企业，督促企业按实际经营地办理工商登记变更和税务登记手续。