吴璟

国内外不少学者在分析近年来中国住房市场调控政策效果时，都曾发现“过度反应”现象：“限购”等抑制性政策出台伊始通常会导致市场的急剧反应（如价格显著下跌），但这种反应很快大幅缓解。这其中一个重要因素是，“狡猾”的市场参与者们总是能找到“中和”调控措施的应对之法。除了“假离婚”，常见的还有同样针对“限购”的“补交社保”、针对二手房买卖税费的“阴阳合同”等。

目前官方还缺乏对上述行为的定量评估，但大量“身边案例”使我们相信，这些做法很可能在相当程度上抵消了调控效果。

针对这种情况，最自然的想法是通过严格的监管措施补上政策漏洞。伪造社保缴存证明、瞒报二手房成交价等，可以明确归于作假，管理部门也一直在通过严格社保补缴程序、引入二手房计税价格评估等举措加以治理。但离婚、结婚（复婚）属于公民权范畴，准确界定其动机在监管实践中不具可操作性，对结婚离婚限制更缺乏法律依据。因此，针对“假离婚买房”出台监管措施，很可能非但不能补政策漏洞，反而可能导致新的问题。

事实上，“买楼型离婚”从另一个侧面说明，这些购房需求都是真实存在的。调控的目的不应是遏制真实的购房需求，而应是遏制投机性的购房需求。

“买楼型离婚”实质上呈现出了楼市调控仍停留于“需求侧调控”而非“供给侧调控”的弊端。所谓供给侧结构性改革的思维，楼市调控最需要借鉴和引进。

抑制房价只是楼市调控最表面化的目的，满足刚需、造福民生才是根本目的，因此，合理的调控政策应在尽可能减少干预的基础上，以社会效益的最大化为目的，将社会的真正需要而不是表面化的经济指标纳入考量，这样才不会制定出错位的政策。

从国际经验看，可能的发展方向是更重视从保有环节着手的管理和调控，近年来大量讨论的物业税就是其中的可能选择之一，此外，差异性贷款政策也能发挥重要作用。