贾　泽

(中央财经大学 法学院，北京 100081)



预购商品房抵押权预告登记的法律效力探析

贾泽

(中央财经大学 法学院，北京 100081)

摘要：目前预购商品房抵押制度以及与之相匹配的预告登记在法律适用上存在很大分歧，各地法院对预购商品房抵押权的优先效力认定往往模糊不清。有必要梳理预购商品房抵押权的客体、法律效力以及预告登记等问题，重新界定预购商品房抵押权预告登记的性质。

关键词：在建建筑物；预告登记；预购商品房抵押权

商品房在预售过程中涉及的主体很多，法律关系也相对复杂，理论界和实务界对预购商品房抵押权预告登记性质的认识存在很大分歧。现阶段的主流观点有两种：一种观点认为，在该预告登记下产生了现实的抵押权。登记人从登记之日起，即对将要落成的建筑物享有抵押权，在抵押物拍卖、变卖时享有优先受偿权。①而另一种观点则认为，在该预告登记下，当事人不能直接行使抵押权的相关权利，即只享有在建筑物落成时要求建筑物所有权人办理抵押登记的期待权。②这两种观点在实务中的最大区别在于对预购商品房抵押权人的保护程度不同。按照前一种观点，抵押权人在预告登记下，即享有现实的抵押权，完全可以对抗任何在其之后设立的抵押权人。而按照后一种观点，抵押权人在预告登记下，还不是现实的抵押权人。只有在建筑物落成并且该不动产所有权人重新为抵押权人办理抵押权初始登记后，其才享有该不动产的抵押权。……