■韦家朝

住宅小区物业管理的困境与相关法规的完善建议
——基于自身经验和法律实践的考察

■韦家朝

物业管理面临许多困境，有组织成立并运作业主大会、业主委员会实践经历的人对此有更深认识。在业主、物业公司、开发商（建设单位）及政府部门的利益和权能角力中，业主方最为势弱。除了政府相关部门、街道办和居委会等应当依法依职能给予业主更多支持和帮助外，更为重要的是，从法律设计上要大幅修正《物业管理条例》及相关的一系列法律法规：允许多种形式的物业管理模式存在；重新设计前期物业管理制度，要求开发商承担更多前期物业管理责任；明确业主大会和业主委员会法律地位，赋予其明确的民事主体地位；调整街道办、居民委员会等机构在物业管理中的职能。法规的修正要能让业主便于召开和运行业主大会及业主委员会，使广大业主能够更高效、便捷地实现自己物业管理自治权利和相关物权权利。

物业管理；业主；业主委员会；法规修正

近十几年来，住宅小区的物业管理①如果以业主为中心的话应称之为“物业服务”，但各类法律法规及法律活动中均习惯称之为“物业管理”，本文也称之为“物业管理”。但由于提供服务的企业自2007年后，多数相关法规将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“物业服务企业”行使“物业管理”之职责，逻辑上仍有天然阻塞。问题日益突出，业主与物业公司的矛盾普遍、冲突频繁，已经逐渐形成一个影响多数城市居民生活起居、社会安定和谐的大问题。……