作者简介：彭虎（1991-），男，汉族，湖北省天门市人，企业管理硕士，武汉轻工大学经济与管理学院，研究方向：企业管理。

摘要：随着世界经济的复苏，我国房地产企业也在蓬勃发展，在竞争激烈的市场中，房地产企业只有拥有核心竞争力才能立于不败之地。本文首先分析了万科的发展历程，然后运用SWOT模型来分析万科企业，阐述其优势、劣势、机遇和威胁，最后在此基础上提出一些中肯的意见。

关键词：核心竞争力；万科；SWOT模型

一、万科发展现状

（一）初步形成1978-1991

在1978年之前，我国都是没有房地产的，只有建筑行业。1984年万科从经营办公设备起家，87年兴办工业，88年进入房地产，90年初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确定综合商社发展模式。

（二）房地产过热时期1992-1994

1993年，国家实行严厉的宏观紧缩政策，万科遭遇冬天，开始缩减战线。万科从多元化经营向专营房地产集中；从多品种经营向住宅集中；投放资源由12个城市转向北京、上海、深圳等地。

（三）市场萧条期1994-1997

整个市场的调整时间为1994年到1997年。国家执行紧缩货币政策。为了迅速做大房地产主业，王石带领万科开始做“减法”：万科把最多时105家企业减至目前30多家，从涉足的18个行业，减至1个，万科终于走上了专业化发展房地产的道路。

（四）宏观调控时期1998-2015

1998年到2002年，国家出台里一系列房贷政策和税收政策。过去20年的发展中，万科完成了从多元化到专业化的调整，这是万科的第一次专业化。从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科二十多年的持续增长的传奇。

二、万科的SWOT分析

（一）万科的优势分析

1、企业文化。企业的核心价值观深入员工的内心，形成了具有强大力量的企业文化。走在万科园区内都会看到员工微笑的面容，哪怕是最普通的清洁工，他们对相关的知识也格外了解。这种软力量使得万科在房地产行业中鹤立鸡群。王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上也起到了关键的作用。2、创新能力。创新是核心竞争力的灵魂，主导产品是核心竞争力的精髓。只有创新才是房地产企业生命的源泉，房地产企业要想确立自己的竞争优势，必须具有较强的创新能力。房地产企业要特别注重产品和管理模式的创新。3、品牌竞争力。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。万科集团在商业地产方面的品牌有目共睹。经过多年的精心打造，品牌已经成为万科核心竞争力的重要方面。从长远来看优秀的品牌将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用。

（二）万科的劣势分析

1、万科对员工关注不够。万科虽然注重对企业文化的熏陶，然而对员工个人的关心还是不够。可能存在着机械的工作方式、长期的加班压力、年轻员工心理素质差等几个方面。高负荷的劳动，使员工压力增加。加之大部分员工都为外来务工人员，离乡背井，企业对员工的关爱不够，缺乏沟通，很容易使员工缺乏对企业的归属感和精神寄托。2、各城市顾客的评价不一。在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意程度最高，而北京的满意程度最差，从而推荐率也最差。说明在某些城市，万科的住房服务有待提高。3、财务方面的劣势。万科最近年的资产负债比率到高达70%以上，而且还呈现着向上的趋势。一般认为，该指标保持在40%到60%之间较为合理。所以所万科长期偿债能力不够，拥有较大的杠杆收益的同时，存在在较大的财务风险。

现金流结构存在一定隐患。近几年公司的投资活动现金流贡献率一直很低，筹资活动负担资金来源的很大部分。公司主要靠不断的、大规模的资金筹集来填补经营活动所需要的资金，这样一旦筹资链条断裂，公司将面临很大的困境。

（三）万科机会分析

1、手握大量现金，扩大市场占有率。2015年万科手持现金超过300亿元。手持巨额资金一方面说明资产质量较好，对银行贷款依赖小。另一方面经营性现金流一般情况下越充足说明其经营能力较强，抗风险能力比一般企业要强。企业利润更真实，成长性更强。2、中国人口数量大，对商品房的刚性需求。首先介绍一下刚性需求，是指相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小需求的需求。中国正处于城市化进程中，居民的购买力稳步增长，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。3、还有很多地方有待开发，商机无限。坚定看好房地产的投资机会。目前政策走势基本验证了这一判断。此次政策调整看出中央对于房地产行业不能衰退的政策底线。现在很多二线、三线城市房地产还不发达，一些沿海地去也存在着无限的商机。万科需要抓住机会坐稳龙头老大的地位。

（四）万科的威胁分析

1、与国内房地产企业竞争性太强。万科与我国房地产企业竞争激烈，大致有下面几种原因：一是行业增长缓慢，对市场份额的争夺激烈；二是竞争者数量较多，竞争力量大抵相当；三是竞争对手提供的产品或服务大致相同，或者只少体现不出明显差异。2、生产成本的增加导致普遍购买力下降。万科获得的开发土地，较多的来源于二级市场和公开拍卖市场，使得土地资源来源受到很大限制。房价上涨了伴随而来的就是生活成本高了，带来的结果就是老百姓买不起房，房地产开发商赚不到钱。面对这种问题，万科不得不找到应对的解决方法。3、政府的房地产改革可能会影响万科未来的发展。目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产。国家政策对购房者的影响，从而使购房者的行为进一步影响到楼市，而购房者因为国家政策的调整而做出的某些反应又大大的影响了楼价。同样的，在供大于求的情况下，也必定会影响万科未来企业战略的规划和制定。

三、对万科的一些建议

（一）关心企业内部员工

万科应该持续发展出发，注重爱护员工，尊重员工。帮助员工掌握工作技能。企业关心员工，首先要根据企业需要，教会员工劳动谋生的本领，让员工们充分了解企业的历史、品牌和文化特色。以情感人，以情留人。关心员工生活福利，关心员工文体生活，关心员工特殊困难，适时给予帮助、救助。真让员工感到企业温暖如家。

（二）加强企业的创新能力

注重绿色环境建筑、智能小区、节能环保建筑、低碳绿色建筑的开发，将消费者的心智模式和心理空间纳入新产品开发。房地产企业应具有长远远光，要分散企业的经营价值链，实现企业资源配置的弹性化，提高企业资源的整合能力，加强对企业和产权激励的优化和整合。

（三）构造互联网升级的房地产企业

在过去20年，中国2亿人口从乡村或者小城镇走到大城市。而且在未来20年，还会有2亿多的人口转到大城市，这又会带来很大房屋需求。因此，房地产相对于很多传统行业来说，房地产仍是朝阳行业。新时期的房地产公司会变革需要进行国际化和互联网化的升级。房地产企业在和互联网融合，以此来提升地产价值。这是巨大的商机，这也是产业升级的新引擎。（作者单位：武汉轻工大学）

参考文献：

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