张思宇

(华东政法大学，上海 200062)



论住宅小区停车位、车库的权利归属

张思宇

(华东政法大学，上海 200062)

摘要：建筑物区分所有权原则一直是实务中适用的难点，理论界对此原则的理解也不统一，法律更没有明确具体的规定，因此，造成了住宅小区停车位、车库权利的归属不明确，引起许多社会矛盾和冲突。解决此问题，一方面需要理论上的创新，分析不同停车位的特点，再具体根据其特点明确其归属；另一方面更需要国家完善相关法律法规，明确法律规定，统一法律适用。

关键词：住宅小区；停车位；车库；公摊面积；配置比例

一、问题的提出

近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，汽车已经逐渐走进普通家庭。汽车对于社会进步的作用显而易见，但是随着私家车数量的大幅增加，随之而来的就是停车难问题凸显，住宅小区停车位、车库紧张问题尤为严重。在北、上、广、深等大城市，停车位成为买房者首先考虑的问题。近年来由停车位问题引发的纠纷经常发生，尤其是在业主与开发商之间，而我国法律并没有明确的规定，各地区的做法也不一致，这就造成法律适用的不统一、司法公信力的降低等一系列问题，极大地影响了社区和社会的和谐。因此，笔者认为，在这种情况下很有必要分析小区停车位的归属问题。

二、我国法律规定的现状

2007年颁布的《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这在一定程度上确定了部分停车位、车库的权属。

2009年5月最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定：建设单位按照配置比例*配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。该项规定虽然对《物权法》第74条有关停车位权属的规定进行了细化和完善，但是仍然没有在法律层面解决停车位的归属问题。对此问题不论是理论界还是实践中都没有统一答案。

《物权法》第74条主要采取了由双方当事人约定归属的观点，同时也含有法定归属的观点。[1]2009年的《解释》也是对此规定的细化，以便于操作。笔者认为，上述的规定具有以下几点进步意义：第一，在大体上填补了以往关于车位、车库归属没有法律规定的空白。《物权法》首次以法律形式规定了车位归属，为实践中普遍存在的此类纠纷确立了法律标准。第二，分不同情况进行规定以具体确定归属，以更好地保护业主的利益。规定建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主的需要，正是为了防止开发商擅自将车位、车库出租或出卖给业主以外的人。而直接规定占用共有道路或场地的车位归业主共有保证了业主对于共有车位的所有权，有利于实现双方的公平。第三，《解释》中“配置比例”的规定正是为了明确法律规定中“应当首先满足业主需要”的问题。即只要建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就应当认定其行为符合《物权法》中有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

但是第74条的规定也存在如下缺陷：第一，关于“首先应当满足业主需要”和“其他场地”的规定仍不明确。“首先满足业主需要”是满足当前情况下有车业主的停车需要还是小区全体业主的需要？若《解释》中的配置比例规定是按照车位与房屋一比一来确定，此问题便能解决，但是无车业主的车位如何处置？会不会造成资源浪费？第二，法律规定当事人通过约定来确定归属，但是实践中如果出现双方没有约定或者约定不明的情况应如何处理？这些问题仍需要法律或司法解释做出进一步的规定。

三、停车位、车库的再定性及权属争议

(一)停车位、车库的定性和分类

对停车位、车库的定性就是分析其是属于建筑物区分所有权中共有部分还是属于专有部分。《解释》的第二条规定，建筑区划内的专有部分应当具有以下条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分以外的其他部分为业主共有部分。因此，笔者认为，对于停车位、车库的性质不能一概而论地认定其为专有或者共有。根据《物权法》第74条中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，可以认定经过当事人约定的车位、车库一般为专有，而其他占用共有道路或场地的则为共有。同时，还需要根据不同车位、车库的特点进一步分析。

实践中住宅小区的停车位及车库主要有以下三种：一是地面停车位，该类车位一般是直接在地面通过划线分割的方式明确位置的车位；二是架空层停车位、车库，通常是将楼房的首层架空，只留下墙柱用以停车的固定设施；三是地下停车位及车库，受地面空间的限制而开发利用楼房地下空间用于停车的设施。对于这三种不同的车位、车库，应当根据其特点具体分析其归属。

(二)停车位、车库的权属争议及评析

关于住宅小区车位、车库的权属认定，我国理论界主要存在以下几种不同观点：

1.归开发商所有

此种观点的出发点是基于“谁投资，谁所有”的理论。持这种观点的理由是，小区内的停车位和车库是由开发商建造或设置，从初始意义上讲开发商拥有利用其收益的权利，同时这样也可以鼓励开发商因收益而建造更多的车位、车库以便于业主利用，而且这也符合一般的社会公平原则。此外，“停车位、车库一般相对于小区内的建筑物来说具有独立性，其一般具有明显的界限，如地面车位的分割线，车库的空间四至等。因此，可以说它们是由开发商在房屋之外独立建成，可以作为独立的财产”[2]。此学说为“独立客体说”。

笔者认为，直接规定车位、车库归开发商所有对广大业主来说更为不利，本来开发商就处于优势地位，这样做加剧了其对于业主利益的侵蚀。同时实践中也出现了开发商将其所有的车位、车库出卖给业主之外的人的情况，这就没有起到缓解停车难的作用。虽然车位、车库确实具有一定的独立性，但是这种独立性是相对的，将车位、车库与小区的建筑物绝对地区分开来是不现实的，正是因为车位、车库设置于小区内，与小区存在难以分割的关系，才使得它们起到提高彼此价值的作用。

2.归业主共有

赞成该观点的学者的理由是：首先，小区内的停车位和车库相对于建筑物来说只是附属物，其只是构成了小区业主对于该小区的设施完善程度和生活环境评价的一个方面，这也是其价值体现，实践中很少有业主会首先关心小区内的停车位及车库而不问建筑物的状况。既然是附属设施，那么相对于建筑物就是从物，就要遵循《民法通则》和《物权法》中“主物转让，从物一并转让”的原则。其次，支持停车位、车库归业主共有是为了平衡业主和开发商之间的地位，因为广大业主相对于开发商来说总是处于弱势地位。如果将车位、车库归开发商所有，无疑会在现有的房价压力下又给业主增加一层寻找和购买停车位的压力。

笔者认为，此观点存在三个方面的缺陷：第一，车位、车库与建筑物不能说是民法上的主物从物的关系。所谓从物，必须是独立于主物，为发挥主物效用而存在的物。[3]小区车位是独立的物权客体，区分于与主体相连接的不具独立性的辅物。从物必须依附于主物才能发挥其价值，如商品房的楼梯之于住宅，[4]虽然车位、车库依附于建筑物而存在，但是其停放车辆的作用脱离了建筑物仍然能够发挥，不是真正意义的民法上的从物，它们的价值与建筑物是截然不同的。因此,二者不是主从物关系，当然不适用从随主的转让原则。第二，将车位、车库归业主所有会直接损害开发商的利益，进一步打击他们建造车位、车库的积极性，反过来还是损害业主的切身利益。第三，这种归属方法对于没有私家车的业主是不公平的。把车位、车库归属于业主，开发商在既有利益损失的情况下肯定会将建造车位、车库的成本计入建筑物的成本中，由全体业主分摊，那么无车的业主也承担了车位、车库的成本，这显然是不公平的。

3.当事人约定归属

这种观点就是由买卖房屋的双方通过协商达成合意来确定车位、车库的归属。这里的当事人应当也只能指开发商和业主。其有三个优点：第一,体现了民法上的意思自治原则。建筑物和停车位归属属于私权领域，由当事人约定其归属正是体现这一原则。第二,这种观点与现行法律规定相吻合。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，正是这种观点的体现。第三,增加双方对于结果的接受程度。因为无论协商结果如何，均是双方达成一致，而不是由法律或者国家强制力干预所致，这是对双方依据意思自治自由处分权利的尊重。

这种观点虽然是在双方平等自愿基础上约定而成的，但是在前文中已叙述过，现实中约定的双方——开发商和业主本身就处于不平等的状态，在财力、信息掌握、社会影响、与政府关系等方面业主都无法与开发商相提并论。所以说这里的约定从最初的双方地位来看就是不公平的，最后的结果很多都是开发商利用自己的优势迫使或者在业主自认为公平的情况下达成充分满足开发商利益的约定。若双方难以协商一致，鉴于双方的不对等则仍会出现不利于业主的后果。因此，单纯通过双方意思自治达成合意的方法也是难以达到平等的。

4.根据是否计入公摊面积确定归属

这种观点是以开发商是否将停车位、车库的成本和面积计入建筑物的成本和面积之中来确定归属。若计入，则业主购买房屋价格中包括车位和车库，车位、车库归业主所有，反之则归开发商所有。[5]在这种观点中，计算公摊面积*公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。来源：http://baike.so.com/doc/6608812.html(访问时间为2015年11月5日)。的依据是建设部于1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(以下简称《分摊规则》)，其中第八条规定，公用建筑面积其中包括下列组成部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。《分摊规则》还规定，不应计入的公用建筑空间包括：“仓库、机动车库、非机动车库、车道……”对于不计入公摊面积的部分应当属于开发商所有，然而《分摊规则》对于不同类别的车位、车库所占地是否属于公用建筑面积都没有做出明确具体的规定。因此，在规定不明确的情况下，如果开发商在出售小区内建筑物时将车位、车库计入公摊面积，则车位、车库归业主所有，反之归开发商所有。

这种观点的优点是：第一，有利于促进业主和开发商之间的平衡。将车位、车库一概归于开发商或者业主单独所有，从公摊面积的因素来考虑，车位、车库包括计入公摊面积和非计入公摊面积两种，所以总会存在业主额外占有没有计入公摊面积或者开发商额外占有计入公摊面积从而侵犯对方利益的情形。第二，这样可以维护无车业主的权益。前述将车位、车库归属业主的观点使无车业主无端承担费用是不公平的。此种观点下无车业主可以选择不承受车位、车库的成本。

然而笔者认为，此种观点仍有瑕疵：第一，《分摊规则》关于公摊面积分摊方法的规定不够具体明确，在实践中不易操作，而且容易发生纠纷。第二，诸如公摊面积、建筑面积等概念均涉及建筑学的专业知识，一般业主大多不具备这方面的知识，在面对本来就处于强势的开发商时双方就会更加不对等。因此，在这种前提下即使能够制定出实施计划，在实践中也难以切实执行，同时还会造成执行成本的浪费。

在基本立场上笔者赞同由双方当事人约定归属的观点。其他三种观点虽然具有一定的合理性，但是在实践中归业主或开发商的观点过于绝对，这样总会损害一方利益，而按照是否计入公摊面积来确定归属的观点对业主来说过于抽象，而且笔者认为这几种观点要么不易修正，要么即使经过修正也会存在难以执行的问题，所以只有约定归属的观点总的来说是可以采纳的。但是单纯的由双方约定也不妥，在此笔者认为较理想的措施是：

(1)法律应当为开发商设定新的义务。要求其在出售建筑物与业主协商车位归属时应当向业主主动说明车位的建设成本及建筑物的各方面情况，并对业主的疑问进行解释说明，从而弥补开发商与大多数业主信息不对称的不足。同时这样也是减少业主因不知情而发生纠纷的有效手段。

(2)法律法规可以增加规定业主与开发商在产生纠纷时，由开发商承担举证责任，证明与业主主张相反的事实，若其不能证明，则承担不利后果，法院应当支持业主的主张。这样可以避免开发商利用其优势地位欺瞒业主，侵犯业主的合法权益。

(3)在允许当事人协商的同时还应当增加国家权力的适度干预和控制。这是最能够直接有效发挥效用的方法。其实前述的通过制定法律的方法就属于广义的国家权力干预的范畴。国家还可以在进行规划审批时要求开发商所建造的住宅小区停车位设置达到一定的标准，防止开发商为追求利润减少车位、车库。

四、完善小区停车位、车库归属的新构思

(一)根据不同类型的车位，具体确定其权利归属

1.地面停车位的归属

地面停车位是开发商直接在地面上画线分割而成，其一般位于住宅小区内的空地或者道路上，因此，其归属一般直接适用法律规定即可。地面车位与建筑物区分明显，本身在建筑区划内又不计入建筑面积，应当属于当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。若地面车位是占用业主共有的道路或者其他场地设置而成，就依《物权法》规定归业主共有。

2.架空层停车位的归属

对于架空层停车库的归属要结合上述公摊面积说中的相关理论，根据《房产测量规范》规定，高于2.2米的建筑物才能作为建筑面积计算，目前低于2.2米的首层架空层车库较多，显然是无法计入公摊面积的，因此，按此理论应当属于开发商所有。但是笔者认为，架空层车库仍属于建筑区划内的车位、车库，应当首先满足业主需要，仍应通过出售、附赠等方式约定归属，而且这也存在双方协商达成合意的情况，此时协商结果若能够实现公平，则应尊重双方的约定。

3.地下停车位、车库的归属

地下停车位、车库的归属具有特殊性，应当分情况而定，分为一般的地下车库和利用人防工程建造而成的停车位、车库。对于一般情形，《分摊规则》第九条规定，公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，按照我国目前的房地一体主义，这种地下停车位、车库也不分摊土地使用权，可以认为其相当于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。但是考虑到地下停车位、车库的巨大建造成本，为了实现社会公平，笔者建议由业主与开发商共有，这样也可以保护开发商的积极性。而由人防工程改造而成的停车位、车库，由于其特殊性质，应当根据法律规定来确定归属。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可以看出，人防工程在平时是归投资者所有，而以其改造成的停车位、车库也应当归属开发商所有。

(二)完善相关法律法规，明确法律规定，统一法律适用。

笔者认为，可以从以下几个方面完善：

第一，进一步明确法律关于建筑区划内车位、车库与房屋数量的比例的规定，保证车位、车库的建造数量能够满足全体业主需要。同时规定在配置比例不平衡出现无车业主的多余车位时，可以由开发商享有该车位的收益权，以鼓励开发商多建车位，从而实现双赢。第二，对于“其他场地”的规定，根据法律已有的规定，对于建筑区划内的车位、车库通过约定确定其归属，而“其他场地”直接适用法定业主共有，其与公共道路也不同。实践中因“其他场地”的停车位、车库归属不明确而引起的纠纷相对较少，笔者建议可以在实际操作中具体问题具体分析，以寻找更合适的方式解决。法律可以规定在当事人没有约定或者约定不明的情况下，采用是否计入公摊面积的观点来确定归属。此种情况下双方的约定解决不了问题，而另外两种观点又过于绝对，而此时采取公摊面积的观点不至于造成很大的执行压力。虽然这种方法存在一定缺陷，但是实践中出现上述情况毕竟是极少数的。因此，在国家没有出台相关法律规定的情况下可以采用。

[参 考 文 献]

[1]孔喜梅.城市居民社区公共停车位的治理研究——基于《物权法》和治理理论的分析[J].湖南财政经济学院学报,2015(1):124-129.

[2]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006(5):76-86.

[3]王利明.物权法教程[M].北京:中国政法大学出版社,2003:19．

[4]高圣平.住宅小区车位车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条[J]．法学家,2008(6):110-124.

[5]杨立新.窗前绿地·楼顶空间·停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[EB/OL].[2015-09-05].http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=37.

On Attribution Right of Residential Parking Space and Garage

ZHANG Siyu

(EastChinaUniversityofPoliticsandLaw,Shanghai200062,China)

Abstract:The principle of building differentiation ownership has difficulties in applications. Whether in the theory or in the general affairs there are different viewpoints about it. What′s worse, the provisions of the law are more unspecific, which cause the ownership of the parking and garage unclear, and also cause many social contradictions and conflicts. Solving this problem, on the one hand, the theory needs to be innovated on analyzing the characteristics of the parking space in different kinds, then its attribution can be classified according to its characteristics; on the other hand, our country should make more perfect the related laws to clarify the law rules and make unified application in laws.

Key words:residence community; parking space; garage; shared area; configuration proportion

中图分类号：D923.2

文献标志码：A

文章编号：1674-3318(2016)02-0024-05

作者简介：张思宇(1991-)，女，河南周口人，华东政法大学2014级硕士研究生，研究方向为民事诉讼法学。

收稿日期：2015-11-24