律师教您买房卖房“避险术”

买房是人生大事，如何避免在房产交易中惹上麻烦？

卖家“坐地涨价”，提高违约金降风险

杜鹏律师说，买卖双方签订的房屋买卖合同在不违反法律、强制性法规时一般都是合法有效的，双方都应该按约履行。不继续履行合同义务，构成违约行为，应当承担违约责任。违约责任的承担方式有支付违约金或者双倍返还定金两种。如果先前约定的违约金不足以弥补损失，购房者还可以主张增加违约金以弥补对方违约造成的损失。比方说，相同地段相同类型的房子，由于房价上涨，先前约定的违约金已经无法弥补购房者的损失，购房者可以举证要求增加违约金。

他提醒说：“合同中应明确约定过户的时间，如果逾期，可以要求对方按日支付违约金。需要注意的是，根据法律规定，违约金最高不能超过实际损失的30%。”有些卖方还会以配偶不同意为理由毁约，买房在房屋交易应弄清楚房屋的产权人，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字。

借名买房小心赔了房子还要吃官司

杜鹏律师指出，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。以他人名字买房，从法律意义上说，出名人是该房屋的所有人。虽然此举可以避开限购政策，但房产登记在别人名下，毕竟面临着诸多法律风险。即使双方购房前签订书面协议，约定出名人仅作为产权的代持方，但这类约定无法越过《物权法》，最终借名人很可能房财两空。

“众筹买房”易引发纠纷

杜鹏律师认为，“众筹买房”存在两方面的法律风险。首先是房屋实际出资人（除名义购房人外）的风险。“这其实跟上面讲述的‘借名买房’一样。”因实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件。若名义购房人未按照先前签订的众筹购房合同约定时间售房，而是私下将房产进行出售并完成过户交易，实际出资人只能要求名义购房人承担违约责任、损害赔偿责任。其次是名义购房人的风险。由于房产登记簿上或贷款合同中仅显示名义购房人的信息，因此在“众筹买房”中名义购房人也会因实际出资人在抛售时间或抛售价格事宜上产生争议，给自己带了一些风险。如名义购房人按照合同约定抛售房屋，并对外与买受人签订房屋买卖合同，后续若在房屋买卖合同履行中与买受人产生纠纷，买受人追责的主体仅限于名义购房人，名义购房人需要对外独立承担责任。杜鹏律师建议，如果是“众筹买房”，实际出资人之间需要签订书面协议，明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务，特别是有关出资比例，出资款项交付方式，利益分配，抛售时间，名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任，房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任，房屋出售后产生的争议处理等约定，以免产生纠纷。（《浙江法制报》2016.9.22）

案例解读

支付宝账户如何注销和继承

据《支付宝服务协议》，12个月未使用的支付宝账户会被注销。但是注销后，用户仍有资格赎回理财产品、提取账户内的余额。

相关服务条列还显示，支付宝承认继承人对死者账户的继承权和赎回权。死者账户中的钱分为支付宝账户沉淀资金以及余额宝账户内的预测。前者需拨打支付宝客服电话95188赎回。余额宝资金赎回继承，则需要申请人联系天弘基金处理（因针对用户的不同情况，天弘基金需要用户提供的证件会有差异，为了方便用户问题的处理和跟进，请用户直接联系天弘基金处理），客服热线4007109999。

如果家人不知道到死者支付宝账户怎么办？此时，可拨打余额宝客服电话95188，客服人员根据人民金融提供的用户身份证号可查询该身份证下是否有支付宝账户。确认死者名下确有支付宝账户后，需要继承人提供相关死者证明等资料（据事实情况所提供资料有可能不同），客服人员将协助继承人获得支付宝中的余额。

（人民网）