屠琳舒

河南大学法学院，河南　开封　475001



浅析小产权房买卖合同效力

屠琳舒

河南大学法学院，河南开封475001

摘要：目前由于城市人口不断的扩大导致城市的房价不断的上涨，越来越多的城市居民无法负担高昂的房价。他们对住房的迫切需求使得他们把眼光转向价钱相对便宜的农村小产权房。但是由于我国体制的特殊性，现行的集体土地制度限制了农村的集体土地的使用，笔者认为如何完善的解决小产权房的买卖合同问题已经是迫在眉睫的事情了。

关键词：小产权房；买卖合同；完善

目前由于城市人口不断的扩大导致城市的房价不断的上涨，越来越多的城市居民无法负担高昂的房价。一方面是对住房强烈的需求，一方面是无法负担的高额房价。因此，越来越多的城市居民选择了相对于城市房价便宜的农村小产权房。同时这也正和一些农民的需求是一致的，这些农民希望通过出卖集体土地的方式来改善自己的经济状况，这使得出现了很多买卖小产权房事情。但是由于我国特殊的国情，我国法律对于集体土地并不允许它随意的流通，例如《中华人民共和国土地管理法》第六十三条就做出了明确的规定。这样就在法律层面上不保护小产权房的买卖关系，从而导致最近几年小产权房的相关法律纠纷案件不断的上升。下面笔者就小产权房的特征以及如何保护提出自己的一些看法。

一、小产权房的特征

(一)土地使用权利的独特性

根据《土地管理法》第八条我们可以看出小产权房所使用的土地是集体所有的土地，其所有权是属于集体的。当集体组织的成员使用集体土地时，他只享有土地使用权而不享有土地处分权，即集体组织成员只能占有使用不能进行处分买卖土地的行为。而大产权房所使用的土地是属于国家所有的，并且由某些具有资格的申请人按照相关法律程序取得国家土地的出让权，可以对土地充分行使处分权。

(二)主体关系的简单性

对小产权房的用途进行划分，小产权房可以分为住宅用途和商品用途两类。其中住宅用途的法律主体主要是集体组织成员和城镇居民构成；商品用途的法律主体的构成则是由三个方面，即购房者、开发商以及农村集体组织。在这里小产权房的买卖合同的当事人主要是城市居民和农村集体组织成员，双方签订合同所形成的一种民事法律关系；对于开发商和农村集体组织来说，由于农村集体组织只是一个自治的组织，在法律上并不具备行政关系，因此它与开发商之间并不存在所谓的行政法律关系。

(三)价钱的经济实用性

小产权房的建造只需要由建房原材料和人力成本两部分组成，其价钱相对便宜；而城市商品房除了建房成本之外还有各种繁琐的手续费用如土地招标费、城市建设维护费等，这些费用与其说是是房地产企业必须缴纳的不如说是变相的隐藏在商品房价格之中。在小产权房的建设过程中，由于其免去了各种复杂的行政审批手续，在其建设过程中往往只需要付出一个建设成本，因此其房产价格相对于城市房价低廉很多。在大部门的城市中，一些小产权房的价格往往仅是城市房价的首付而已。所以，有些人明明知道小产权房不合法但是仍然进行小产权房的交易就是为了这相对廉价的交易成本。

(四)自身性质的不合法性

目前我国法律并不保护小产权房，也就是说小产权房自身性质是不合法的，这是小产权房的特点之一。早在1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条中就明确规定禁止农村土地的自由买卖。通过一系列的法律规定，我们其实可以看出国家是不允许小产权的买卖的，小产权房本身也得不到法律的保护。①

二、小产权房合同无效后的损失赔偿

《合同法》第五十八条规定:“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在法律层面上我们所熟知的过错方式主要有两类：一类是双方都存在着过错；一类是单方面存在的过错。

(一)双方都存在过错旳情况

假如在合同签订的过程中，当事人双方都存在过错。对于此类问题，我们就可以参考《合同法》第九十九条和第一百条有关债之抵销规定,此法律条文的精神就是先将双方因为过错所需要赔付的金额进行统计，然后将数值大的金额减去数值小的金额，最后不足的部门则由相对过错较大的一方来进行承担补足。

而在小产权房的买卖合同中，一旦出现当事人双方都存在过错的情形。即买房者明明知道房子不能买而买，卖房者明明知道房子不能卖而卖的情况出现时，法院一般会认定卖房者负主要的过错法律责任。在这里法院这样的判定市有其一定道理的，因为首先就卖房者来说，自己明明知道房子不能卖，却卖给购房者；其次在房屋卖出后又违背了民法诚实信用原则要求合同无效，收回住房，这样就构成了较大过错的一方。而对于买方来说，其虽然也知道此类房屋不能买卖，但是其购买房屋后按照合同的内容认真履行了自己所应当尽到的职责，因此无论是从情理还是从法律层面上来说，买房相比卖房更应当承担一种相对较轻的过错责任。除了以上分析的这些原因之外，对于小产权房来说，其被拆迁之后所获得的巨额赔偿款往往也是引起小产权房法律纠纷的一个重要原因。我们都很清楚，当小产权房被拆迁后，其补偿的金额往往都是巨大的，在这种情况下，卖方背信弃义主张合同无效，要求收回自己房屋的行为是违背民法诚实信用原则的。②因此在这里笔者认为就民法中诚实信用原则为基础，法院在审理此类案件时应当认定卖房者负有较大的过错责任。

(二)单方过错的情况

对于此类情形的适用，在现实法律纠纷中往往是由于卖方的过错造成的。即卖方明明知道房屋不能出售，但是却隐瞒这一事实的真相，把房屋卖给了购房者，并让购房者有理由相信自己所购买的房子是具有合法有效地位的。在这里如果出现这样的情形，购房者不仅可以向卖方进行索赔，更可以依据法律规定要求进行双倍赔偿(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定)。

三、完善小产权房拆迁补偿制度

小产权房合同签订后，购房者并没有取得房屋的产权证书，如果在这个时候遇到了房屋拆迁的问题，购房者将会面临着既失去自己的房屋又不能及时的索回房款的尬尴地步。购房者对于小产权房没有得到房产部门的登记，因此其不是房屋的合法拥有者，当面临拆迁时其能获得的拆迁补偿款与实际补偿款相比是微乎其微的，更有可能得不到任何补偿的，这样的后果势必会损害拆迁农民的利益，造成社会不稳定，危害社会和谐发展。因此，如何保护小产权房双方当事人的利益是非常重要的。③小产权房引发的法律问题是一直存在的，并不是一时半会就能完全解决的。因此笔者认为，对于小产权房买卖中出现的法律问题应当参照一些成功的案例判决或者调解，如所马海涛诉李玉兰案的最终调解结果就是，假如小产权房被拆迁后，对于买房来说对此付出的区位补偿款、物品搬迁费用以及地上物补偿款可以要求享有；对于卖方来说，因此房屋拆迁所造成的土地赔偿金当然对其享有得到的权利。④

[注释]

①薛清梅.城镇居民购买“小产权”房的法律思考[J].天津职业院校联合学报,2009.7.

②王秋实.农民卖房后告买主讨拆迁款[N].京华时报,2009-6-2.

③曹俊英.关于小产权房合法化的思考[J].江苏警官学院学报,2008.3．

④梁春程.“小产权房”的拆迁补偿问题[J].法制与社会,2009.7．

中图分类号：D923.2;D922.3

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)24-0218-02

作者简介：屠琳舒(1995-)，女，河南人，河南大学法学院，2013级本科生在读。