田湘南 刘洋

摘 要：深圳市规划部门于2002年就开始启动了南山区大冲村等数个试点村的“三旧”改造规划工作。随后在2004年市委和市政府又出台了《深圳市城中村改造暂行规定》以及《关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》的两份文件。由此，拉开了“三旧”改造的序幕。正是在上述条件下，南山区大冲村在2011年12月正式启动拆迁工作，到2014年12月大冲村工业园区和居民居住生活区、文化、服务、教育、医疗及基础配套设施基本完成，标志着新型城镇化建设的实践开始。

关键词：“三旧”改造 新型城镇化建设 深圳大冲村

中图分类号：F127

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）06-141-03

一、规划背景

本文以深圳市南山区大冲村的拆迁和改造为个案，来分析深圳启动“三旧”改造和新型城镇化建设实践的历史背景。

1.南山区大冲村，位于南山区高新技术产业园区中区东段，北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道，东至沙河西路，方圆约五平方公里，占地总面积有68.4公顷（除去莱英达宗地6.6公顷）。

2.大冲村人口：2012年全村人口29007人，其中常住户382户，1007人（约占3.4%）；暂住人口28000人，人口比率为1：27.8。这就是大冲村人口现状。

3.关于用地情况：主要由居民居住用地，工业厂房用地以及科技园区用地三部分构成。另外，还有深南大道北侧分布有少量商业服务设施用地和政府机关及社团用地等。由于大冲村是改革开放后，建立起来的老城区，城镇缺乏规划建设，基础设施（水、电及排水系统）不完善，又缺乏整体布局和存在随意开发用地状况严重等情况。

4.大冲村建设规划：本规划区内建设红线用地11块，共计25.0公顷，占用地总量的36.5%，现状建设为90.22万平方米，涉及旧村庄改造1337栋，建筑面积约86.82万平方米。另外，华润集团公司在大冲改造项目中占地面积达68.4万平方米，建筑面积约300万平方米。早在2007年3月大冲股份公司与华润集团公司就签订《大冲村旧改规划项目意向书》，2008年9月又签订《改造项目协议》标志着大冲“三旧”改造项目进入实质性阶段。

5.大冲村地理位置优越，距南山商业文化中心约3公里，城市中心约10公里，到宝安机场约20公里，与三个高新园区（前海、留仙洞和大学城）也只有10公里左右，离地铁一号线近在咫尺，所以，享有城市各项配套服务设施，有符合新型城镇化建设规划的得天独厚条件。

二、关于大冲村“三旧”改造项目确定

国家在2014年制定《新型城镇化规划（2014—2020年）》，规划是中国步入新型工业化、城镇化、现代化的长远发展规划，它有划时代的重大意义。本文以深圳市南山区大冲村所实施的“三旧”改造个案分析，综合对比以及实际问题，所产生原因和发展趋势及重大意义等情况得出一般性结论，供全省乃至全国各地“三旧”改造部门和新型城镇化建设部门作参考。

1.现实状况分析。由于大冲村集工业、商业、居民居住以及服务业于一体的旧村庄、旧厂房、旧城镇所在地，它的城镇布局，交通设施、消防设备、排水系统及垃圾处理、境保卫生和教育、医疗等系统缺乏规范性的合理布局。再加之，当地居民乱建乱搭现象严重以及电路网络系统混乱，尤其是火灾和传染病隐患现象严重，因此，大冲村的“三旧”改造迫在眉睫，非改不可。这是历史的必然和新时代的呼唤。

2.改造的潜力分析。“三旧”改造是节约集约用地重要环节，它标志着新型城镇化建设中不可缺少的步骤。大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，也是深圳市高新技术产业带的“9+2”中十分重要的一环。所以，通过“三旧”改造来加速大冲村的新型城镇化和新型工业化建设的进程。大冲的发展只有依托高新技术产业园区和园区生活配套服务的增强，才能实现居住文明区与高新技术产业园区之间的成功衔接，达到富裕、公平、民主、法制和谐发展，其次是发扬优势，克服困难，稳定经济收入，关心村民的切身利益，建立和谐社会的目的。

3.“三旧”改造的动力分析。（1）村民的意愿是“三旧”改造的内在动力。村民是否愿意拆迁，是实施“三旧”改造成功的关键所在。关于房屋拆迁补偿费用是否合理，资金是否到位，村民安置是否合理，拆迁应顺民心民意，能否调动广大村民的积极参与是“三旧”改造实施的有力保障。（2）政策的宣传和做好广大村民的思想政治工作是落实“三旧”改造的外在动力。减少存本投入，提高产出是“三旧”改造的原在动力。所以“三旧”改造要尽量减少投入和提高产出效率成为问题的关键所在。（3）要提高商业服务质量，发挥高新科技园区的优势。促进产业转型升级，大力发展经济。

综合分析“三旧”改造的现状，潜力和动力，有效地对大冲村的定位改造、拆迁、补偿、建设、扩增和使深圳市整体城市形象及高新技术产业园区形象相适应的新型城镇化环境优美的居住社区成为必要。

三、积极探索大冲村“三旧”改造的对策

1.把握好“三旧”改造的政策。早在2008年，广东省与国土资源部签订了《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》，其中强调“三旧”改造是重要内容之一。2009年，佛山、深圳、广州和东莞等市区首批开展“三旧”改造，共完成改造面积3.6万亩。在总结经验的基础上，广东省政府先后出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号]）（以下简称《若干意见》）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办[2009]122号）》（以下称《实施意见》）等文件。2012年广东省已经累计“三旧”改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节约地率为43.57%，经济效益实现了翻倍增涨。因此，大冲村也把握了这一历史性的发展机遇，使它能成为全国新型城镇化建设的典范之一。

2.研究“三旧”改造对策。（1）由于大冲村的工业企业是早期建筑，工业园区建筑不规范，单位用地经济效益不高，对于第二产业、第三产业的发展和利用土地效益不高。因此，必须进行产业转型升级，打造高科技产品，大力发展商业和服务业、逐步改善第三产业的环境，提高第三产业在结构中的地位，使其成为大冲村经济发展的支柱产业。（2）调整土地利用对策。大冲村扩建量需求大，在保证现有“三旧”改造土地资源的前提下，要充分利用有限的土地资源，积极转换现有的粗放型城镇化建设模式，促进土地利用率向新型城镇化模式发展。（3）改善环境对策。要改善大冲村的环境综合治理，对生态环境、居住环境、工业园区环境以及商业区、服务区和教育、医疗区域环境进行改造，同时要迁出对环境污染严重、噪音超呗和劳动力密集型的工业企业。再就是对铜鼓路、深南科技大道等主要道路治理和环境综合整治，搞好道路绿化、加强重点地段、局部地区（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体空间设计、环境布局和绿化配置等措施落实。

四、采用“三旧”改造政策，制定拆迁工业企业和村民补偿方案

1.为了保证“三旧”改造后村民的利益不受损失，确定其股份公司为旧村改造主体。

2.以大冲村整体拆迁、改造和以就地安置为前提。

3.按照深圳市政府[2004年]177号文件]《深圳市城中村（旧村庄）改造暂行规定》为准。按《规定》特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；而容积在2.5至4.5的，采取相应楼面地价的20%；建筑容积率超4.5的部分，按照2004年地价标准收取地价。土地管理部门收取的地价将全部返拨给南山区政府，作为大冲村“三旧”改造市政基础设施建设的费用。

4.依据《规定》中以货币补偿为主的改造精神，但也要考虑到“三旧”改造的可实施性情况，对于以产权置换方式补偿住宅的，原则上每户补偿480平方米；超过480平方米的部分，按照1999年3月5日私房建筑平均造价（约800元/平方米）进行补偿。

另外，原村民兴建私房建筑面积不足480平方米的，每户补偿480平方米，但需按“三旧”改造时商品房建筑平均造价（不含地价）补交不足480平方米的部分，其余部分全归股份公司所有，实行统一管理、统分、统租和统售。

5.由大冲股份公司制定灵活的分配组合方式以及多样化的参股方式，即在村民住宅、商业、工业、服务业等固定资产以及货币补偿等方面具有多种选择性。这样股份公司尽可能满足村民的不同需求，增加“三旧”改造的可操作性和可控性。

五、市、区领导的大力支持

1.市、区领导重视。关于大冲村“三旧”改造作为全市乃至全省最大的旧改项目，大冲旧村庄的整体改造得到了市、区政府领导的关心和支持。南山区委和区政府领导多次表示，将聚合全区之力，加快推进大冲“三旧”改造，力争将其打造成全市乃至全省的“三旧”改造项目的典范与标杆。所以，南山区委和区政府领导作为这一项目的头等大事来抓。华润集团公司在大冲“三旧”改造项目中的占地面积高达68.4万平方米，而总建筑面积近300万平方米。它是大冲村乃至深圳市最大的“三旧”改造项目。随后，双方展开了多轮磋商，就有关村民个体物业、集体物业、商铺补偿、货币补偿、拆迁安置补偿费，过渡期补偿费等标准问题，达成了多项共识，既照顾到村民利益，又要充分考虑到集体经济的可持续性发展。

2.大冲村绝大多数人支持和关心“三旧”改造项目。（1）大冲村股东支持。在2008年11月11日至13日，大冲股份公司召开了全体股东代表大会，有66名代表调查和了解有关“三旧”改造的具体内容，框架协议以及政策和有关拆迁的法律法规。在会上，大多数股东代表表示积极支持和关心，提出要尽快将大冲“三旧”改造的宏伟蓝图变成现实。股东代表发言，现在，政府已下决心带领我们建设一个新型的城镇化社区。我们股东代表一定要大力支持“三旧”改造项目。大冲股份公司董事长阮洪坤表示，大冲的“三旧”改造，关系到每一个村民的头等大事，同样也关系到村集体经济的可持续性发展。公司领导坚持以村民利益为最高原则进行顶层设计又与华润公司展开了多轮的磋商和协调，重点围绕“三旧”改造专项规划，拆迁补偿方案等关键内容进行谈判，最终达成了“三旧”改造框架协议。股东代表邓叔说：我们村里有人天天说“三旧”改造、拆迁、补偿费等问题，都在盼着好日子早点到来。现在是一个千载难逢的机会，作为股东代表，一定会积极支持、全力配合。（2）村民支持。老人吴伯说：“三旧”改造讲了这么多年了，我们的年龄大了，希望能在我们有生之年，看到村里的“三旧”改造完成，村里子孙后代能过上好日子。大冲村的年轻一代——小黎说：我们年轻人都十分企盼“三旧”改造早日完成，就现状来说村里的环境十分糟糕，乱建乱搭现象十分严重，电线乱七八糟缠绕，垃圾到处堆，臭水到处有，蟑螂、老鼠满街跑，这样环境恶劣、火灾、疾病传染隐患十分严重。这样“三旧”改造不仅是当代人的大事，而且对下一代人的生存环境改善都十分必要。关键的问题是怎样改造，建设规划怎样，是否符合新型城镇化建设要求，这些问题都要让我们全村人知道，信息要公开，包括拆迁补偿费和过渡期补偿标准等。只要安置得能让大家满意，价格补偿标准合理，我们会坚决支持和拥护“三旧”改造。所以，实施“三旧”改造能得到大多数村民支持和拥护是旧改的关键所在。

3.大冲村“三旧”改造的步骤。关于大冲村的“三旧”改造大致分三步进行：第一步，根据具体可分若干周期运作，但每一步要保证难易结合，先试点后带面，做到点面结合，环环相扣，良性循环地进行。第二步，对旧村拆除和新村开发同时并举，可以利用原有资源，场地和原有设施，能起到事半功倍的效果。第三步，要深入发动群众，随时公布信息，兼顾建设单位和村民利益，实行合作双赢，探索出一套适合深圳市自身实际可行的“三旧”改造政策和方法，以适合新型城镇化建设的新路子。

六、结论

大冲村的“三旧”改造项目终于敲定。深圳市南山区大冲村的“三旧”改造项目工程，从1998年至2011年最终定案长达10多年时间，大冲旧改不仅是大冲人的好事，而且也是深圳市新型城镇化建设发展中的一件大好事，它在深圳市整个旧城区改造历程中具有里程碑的意义。它同样也给深圳市南山区新型城镇化建设的试点工作开创了历史先河。仅仅只用三年时间大冲村的工业园区和居民居住生活区、医疗、卫生、体育、教育、养老及基础配套设施就得到基本完成。这是市区领导大力支持和拆迁建设单位积极努力以及广大村民共同配合的结果。用建设单位华润集团公司的话来说：投资300亿承载的不仅只是土地资源的节约集约和开发，更重要的是达到了合作双赢的目的。

[项目来源：广东省哲学社会科学“十二五”规划2013年度学科共建项目，项目编号：GD13XYJ22] （下转第145页）（上接第142页）

参考文献：

[1] 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》.粤府[2009]78号

[2] 转发省国土资源厅《关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》.粤府办[2009]122号

[3] 2004年深圳市委和政府《深圳市城中村改造暂行规定》和《关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件

[4] 2007年3月19日大冲股份公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》

[5] 2008年9月28日，大冲股份公司与华润集团正式签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》

[6] 《南山区大冲村旧村改造规划图》

[7] 乔树东.城中村改造对太原市规划影响的研究.太原理工大学硕士论文，2009

[8] 许强.深圳市“城中村”改造分析研究.重庆大学硕士论文，2005

（作者单位：田湘南，广州工商学院 广东广州 510850；刘洋：深圳市路桥集团公司 广东深圳 518000；作者简介：田湘南，广州工商学院副教授，博士，研究方向：国民经济学；刘洋：深圳市路桥集团公司工程师，硕士，研究方向：应用经济学。）

（责编：贾伟）