房地产价格持续上涨的行为经济学分析

2015-10-21韦章涵李云婷

商 2015年30期

韦章涵　李云婷

摘要：中国房地产价格持续上涨已经成为社会各界共同关注的热点话题，了解房地产持续上涨的根本原因和内在机理对抑制房地产价格的增长具有重要的意义。本文运用前景理论、启发式认知偏向理论和羊群效应等行为经济学的基本理论分析房地产市场中投资者的心理过程和行为方式，对房地产价格持续增长的内在机理进行解释，并提出相应的政策建议。

关键词：房地产；行为经济学

一、引言

自20世纪80年代以来，伴随着全球现代化发展的进程，全球财富的逐渐积累，逐渐开放国际的市场，使全球资本的迅速流动起来，全球房地产价格也随之迅速上涨。中国也不例外，从2001年开始我国房地产市场蓬勃发展，房地产价格快速上涨（宋超英，张乾，2008）。特别是2008-2010年，全国房地产平均销售价格上涨了将近2倍，而且很多一线城市甚至上涨了3倍。持续攀升的房价引起了社会各界的重点关注。另外，中国国正处于城镇化发展的快速期，每年都有大量劳动人口定居城市，这些新进人口都对所在城市的住房产生购买需求，并且会带动对配套服务设施及商品房的需求，房地产的、制度性因素和社会因素四方面分析中国房地产价格持续上涨的原因（黄启云，2014）。方开群从价格合谋的角度分析房地产价格持续上涨的原因，并确定了房地产价格合谋的市场条件包括：房地產区域性寡头垄断竞争结构，以及在区域性寡头垄断下有利于价格合谋的六大条件（方开群，2006）。虽然传统的经济学也能解释大部分房地产上涨的原因，但传统经济学的理性人假设不能房地产领域中出现的许多非理性现象进行解释。而行为经济学相对于传统经济学而言，则放宽了传统经济学理论中完全理性人的假设，从而增强了行为经济学对现实中非理性现象的解释力。正因为如此，行为经济学的出现为其提供了一个新的研究视角。孔凡文，王英华和苏永玲就利用前景理论和启发式认知偏向理论的行为经济学理论分析了房地产市场中出现的“买涨不买跌”的特殊现象（孔凡文，王英华，苏永玲，2009）。刘大鹏利用心理账户、短期损失厌恶和时间偏好等行为经济学的理论研究房地产市场的投资需求（刘大鹏，2011）。利用心理预期、羊群效应、投机心理和系统机制等行为经济学理论研究房地产市场的波动性（顾成彦，2006）。通过分析房地产市场微观主体从房地产泡沫的形成到泡沫的破灭各阶段的心理过程和行为特征，分析了房地产泡沫形成的内在机理并揭示了房地产泡沫形成的非理性本质（宋超英，张乾，2008）。

二、行为经济学相关理论

行为经济学是由美国普林斯顿大学心理学教授卡尼曼和特维斯基共同提出，他们将心理学研究成果引入传统经济学的分析框架，从经济活动微观主体的心理活动出发，将复杂的人类行为纳入经济研究之中，分析经济主体的选择、判断和抉择等经济行为，进而解释传统经济学无法解释的非理性的经济现象，从而构建起一门独立的科学——行为经济学。行为经济学放宽了传统经济学理论中完全理性人的假设，把人定义为有限理性、存在自我约束，并且是有限自私，从而行为经济学增强了对现实中非理性现象的解释力。行为经济学主要包括前景理论、启发式认知偏向、偏好理论等。现如今，人们越来越多的运用行为经济学的理论解释现实生活中出现的各种现象，包括房地产领域的相关非理性现象。

1.前景理论

前景理论是由美国普林斯顿大学心理学家卡尼曼和特维斯基共同提出。前景理论重新定义了一个价值函数v（x），引入经济分析模型取代了古典经济学中的效用函数u（x）。价值函数v（x）有三个重要的性质，即参照依赖、敏感性递减和损失厌恶。

（1）参照依赖

参照依赖指人们在对损失和收益的心理衡量是财富的相对变动，而不是财富的绝对值。并且相对变动变动的衡量需要一个参考点，而人们对参照点的选择一般是以目前的拥有的财富为基础。当获得的财富高于参照点时评价为收益；当所得财富低于参照点时评价为损失。从价值函数图可以看出：收益和损失是相对的，坐标0点是参照点而不是绝对值0点（董志勇，2006）。

（2）损失规避和敏感度递减

首先，损失规避是指人们对损失比收益更加敏感，即相等的损失金额要比相等的收益金额对人们产生跟大的心理冲击，人们都倾向于规避损失。价值函数在损失区域的斜率要比在收益区域的斜率大很多。而敏感性递减是指人们对收益和损失的边际价值都会随着收益和损失的增大而减少，呈反向变动关系。价值函数是S型函数，在收益区域是凹函数，在损失区域是凸函数（宋超英，张乾，2008）。

2.启发式认知偏向

启发法是指人们做出决策时的一种思维捷径。启发式认知偏向是只人们在遇到复杂并且不确定的事件时，人们经常依赖过去的经验而去不加思索地作出判断。启发有时是相当有效的，但是有时会造成重大的误导，作出错误的决策。启发式认知偏向包括可得性启发偏向、代表性启发偏向和锚定效应。其中代表性启发偏向是指人们在不确定的条件下，机械地用类比的方法去判断身边的事物，并作出决策。正是由于代表性启发偏向，人们通常认为如果A事件相似于B事件，那么A事件与B事件就是同类事件，并且他们的程度越高，将A事件与B事件看做为同一事件。这往往会导致人们作出错误的决策。

3.羊群效应

在现实的市场中，存在着很多用古典经济学难以解释的异常现象，最典型的就是羊群效应。羊群行为是我们现实中最常见的一种特殊非理性行为。当人们对某个事件的发展趋势不了解或者没有足够的理由说明他证券，于是就参照周围其他人的行为进行行动，这就是典型的羊群效应。但实际上其他人也是同样的心理，以至于一旦由于某种偶然的原因导致了周围的人开始做出某种行为，这是其他所有的人会跟随其行动，最后爆发羊群效应。

三、应用行为经济学理论对房地产价格持续上涨进行分析

1.基于前景理论的分析

（1）参照依赖

首先，我们根据参照依赖理论解释为什么在房地产价格持续上涨的过程中，虽然人们收入增加很少，但是却愿意购买以前还觉得相当昂贵的房子。终其原因，主要是因为在房地产市场中，消费者的购买决策主要取决于内心对于住房价格的判断，而价格的判断需要有一个参考点，即人们的心理价格。比如很多年前，人们对于普通的房子心理价格是20万。如果人们花30多万买了一套房子，人们就会觉得太贵。但是随着房地产价格的持续上升，人们对房屋的心理价格已经达到60万，这时候如果人们花40多万买房子反而觉得相当便宜。这个心理价格则是由市场上房地产的价格反复刺激形成的。从中可以看出，人们并不是按照自己的边际效用来衡量房地产价格的，也不是古典经济学中的实现了边际效用最大化。

（2）损失规避和敏感度递减

投资学理论说：“赢利持有，亏损抛出”。但是这个理论对房地产市场的投资并不适用，人们在进行房地产投资则是：“赢利抛出，亏损持有”。这就是著名的处置效应（宋超英，张乾，2008）。现实世界中，人们在面对风险和收益时人的态度会出现逆转，对待收益是风险规避而对待损失是风险偏好。这主要是因为人的感官在接受外来的刺激时，敏感性会逐渐递减。例如一个人在房地产市场上进行投资，如果随着房地产市场的价格上涨他已经收益了5万元，之后房地产价格接着上涨，他收益又增加5万元，但是因为敏感性递减，他从后面的5万元收益中获得的快乐远远小于之前的5万元收益，虽然收益的金额是相等的。相反，当人们在房地产市场面临损失时，则是另一个完全不同的心理账户，即便是损失的金额和收益的金额在绝对值上是相等的，但是对于人们的敏感性是不同的，人们对损失的敏感度比对相等收益的敏感度要大很多；人们根据自己的参照点评价增加损失和减少收益己经完全是不同的，因为他们分处于两个完全不同的心理账户。人们对于损失是单独的心理账户，敏感性同样呈现递减的特点，即随着投资房地产市场的损失逐渐加大，人们的痛苦增加程度的也递减。同样人们投资房地产市场，随着房价的下跌人们先损失了5万元，他们会非常痛苦。但是当房地产市场进一步不景气，价格继续下跌5万元，他的痛苦会增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5万元少很多了。如果房价再持续的下跌，他便泰然处之不顾了。所以我们可以看到房地产市场存在大量的这种非理性投资行为现象：当房地产价格持续上升时，房地产交易量相当多，换手相当频繁，价格被进一步推高，进一步促进房地产市场价格的上升；而在房地产市场不景气时，伴随着房价的持续下跌，交易量相应的持续减少。

2.基于启发式认知偏向理论的分析

现如今，中国房地产市场上价格持续上涨就是投资者通过代表性偏向进行判断导致的。人们自用房购买决策中，如果房地产价格持续上涨，人们会根据过去房价的增長趋势预测以后房价还会进一步上涨，因此会提前购买自用房。同样，人们在进行房地产投资过程中，人们同样会根据过去房价的增长趋势预测以后房价还会进一步上涨，因而尽早买进房地产进行投资。然而人们在房地产市场的投机行为，如果连续获得成功，这样会促使他们得出房地产价格任然会持续上涨的结论，这样会导致房地产的交易量持续增加，价格持续上涨。另外，人们还会将房地产投资成功的原因归为自己的购买行为，这样会促使投资者不再仔细分析投资成功的原因，而直接归为自己的行为。如果根据他的预测，房地产价格进一步上涨，那么人们就会更加相信自己的投资行为，并促使房其更加热衷于地产市场的投资。房地产价格的持续上升就是这种认知偏向导致的，在房地产价格上升阶段，由于人们的启发式认知偏向进一步促使房地产价格进一步上升。

3.基于羊群效应理论的分析

房地产市场存在大量的羊群效应：当房地产市场繁荣的时候，房地产价格会长时间的上涨，消费者对于房价的参照点不断提高，买房子获得的收益也不断提高，这样就会使越来越多的投资者加入到买房的行列。由于房地产市场的复杂性，普通的投资者很难获取房地产价格变动的信息，同时信息也是相当不对称的。因此，缺乏信息的购房者主要是通过观察周围人的行为来获取信息。当看到周围有相当多的投资者加入到购买房地产的行列时，人们就会模仿其他人的行为，这样就会导致投资房地产投资市场的人会越来越多，从而促使房地产价格持续上涨。

四、政策建议

国家和政府应该重视中国房地产市场价格持续上涨中存在的种种非理性行为，制定相关政策以防范和控制房地产市场价格的过度增长。

（1）制定商品房销售网上备案和登记制度。当房屋预售后必须在网上登记，避免房地产开发企业一房二卖的违规行为，有效解决房地产市场上供需双方信息不对称的问题。

（2）执行期房限转政策。即限制房屋购买者在交房之前的进行转让的行为，这样抑制短期投机行为，使房地产交易市场更加稳定的运行。

（3）对超过一套住房的人征收高额房产税。按人们拥有的房地产数量实行差额累进税率，拥有的房产数量越多，房产税的税率也就越高，这样可以增加房屋的持有成本，打击炒房者的投机行为。

（4）对超过一套住房的人征收交易税。征收房产的交易税可以增加房屋的转让成本，抑制房地产的过度投资行为，正确引导人们对房地产的投资和消费。（作者单位：陕西师范大学）

参考文献：

[1] 宋超英，张乾.房地产泡沫产生的行为经济学分析[J].中国物价，2008（7）：30-33.

[2] 黄启云.我国房地产价格持续上涨的原因分析[J].开放导报，2014，1：025.

[3] 方开群.对我国房地产价格持续上涨的一种解释——价格合谋[J].中国物价，2006（8）：60-62.

[4] 孔凡文，王英华，苏永玲.房地产市场中“买涨不买跌”的行为经济学分析[J].沈阳建筑大学学报：社会科学版，2009，11（4）：428-430.

[5] 刘大鹏.房地产投资需求的行为经济学分析[J].前沿，2011，20：033.