（山西大学商务学院 山西太原030031）

一、引言

20世纪90年代以来，随着我国证券市场的兴起与发展，股票市场作为市场经济的重要组成部分，已经渗透到社会政治、经济生活的各个方面。作为国民经济发展的晴雨表，证券市场对我国宏观经济和微观经济的影响越来越大，已经成为社会资源配置的重要渠道。资本市场发挥资源配置基础作用的主要依据是上市公司披露的会计信息，其中，盈余信息又处于核心地位。因此，上市公司报告的会计盈余是投资者、债权人、管理者等各利益相关者关注的焦点，也是连接投资者与上市公司的重要纽带。

2006年2月，财政部出台了新的会计准则，且从2007年1月1日开始在上市公司率先实施。相对于旧会计准则，现行会计准则最大的变化之一便是重新引入了公允价值。公允价值应用于金融工具、非货币性资产交换、债务重组、投资性房地产、股份支付等17项具体准则。

本文主要研究现行会计准则下投资性房地产业务中公允价值的应用及盈余管理，并根据研究，提出相应的政策建议。

二、投资性房地产业务中公允价值的应用

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。”准则规定投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的，必须满足两个条件，一是房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上获得同类或类似房地产的交易价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

准则还规定，投资性房地产的计量方式不得随意变更，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在符合上述条件时可以改按公允价值模式进行后续计量，反之则不能。这一限制促使企业谨慎使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

上述规定分别从投资性房地产的后续计量、计量模式的变更、房地产用途改变等几个方面对公允价值在投资性房地产中的应用进行了规范。

三、投资性房地产业务盈余管理空间分析

（一）利用政策的可选择性进行盈余管理

企业会计准则规定，投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，并把计量模式的变更作为会计政策变更来处理。虽然准则对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有限制性条件，但两个条件都无法定量的衡量，需要专业人员的判断，一旦涉及判断，就会为企业的操纵留下一定的空间。当企业的财务状况好，不需要利用其他方式来增加企业利润时，可以选择采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，当企业的主营业务无法盈利，需要通过其他方式来掩盖亏损时，可能利用会计政策变更将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为采用公允价值模式。这样，一方面由于采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧进行摊销，也不需要计提减值准备，从而减少了当期的费用；另一方面，近几年来，房地产市场一派繁荣，价格不断上涨，因此改用公允价值计量模式后，不断上涨的价格以公允价值变动损益计入当期损益。在费用减少和利得增加的双重作用下，使原本亏损的局面转为盈利。此外，改用公允价值模式进行后续计量投资性房地产后，资产总额增加，负债没有变化，因此资产负债率降低，表面上企业的财务风险降低，从而在一定程度上提高了其融资能力。

（二）利用投资性房地产与非投资性房地产的相互转换进行盈余管理

改变用途时，自用房地产可以转换为投资性房地产，反之也可以。自用房地产采用成本模式计量，需要计提折旧或者摊销，企业根据需要，利用关联方交易将自用房地产出租给对方，从而转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。同上一种情况类似，转换为投资性房地产后，不但减少了当期费用，而且在房地产市场价格上升时，由于其公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，因此会增加企业利润。两种效果双重叠加将显著地增加当期利润。反之，为了隐瞒企业当期利润，或采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值下降严重，企业可以与关联方解除租赁协议，由投资性房地产转换为采用成本模式计量的自用房地产，恢复折旧的提取或价格的摊销，减少当期利润，或者因为投资性房地产的价格下降程度远大于计提的折旧或摊销，所以改用成本模式计量以防止当期利润严重下滑。

四、投资性房地产业务盈余管理案例分析

通过以上分析可知，投资性房地产业务中公司利用公允价值进行盈余管理的空间很多，本文以金融街控股股份有限公司为实例，具体分析实务中公司应用投资性房地产进行盈余管理的过程。

（一）公司基本情况

金融街控股股份有限公司由重庆华亚现代纸业股份有限公司发展而来，自2000年8月8日起，公司更名为金融街控股股份有限公司，公司股票简称“金融街”（股票代码000402）。公司主营房地产开发、物业管理、新技术及产品项目投资、销售商品房、技术服务、技术培训、承办展览展示、饭店管理、餐饮管理、企业形象策划、组织文化交流活动等。已建成国家金融管理中心金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。

（二）盈余管理分析

1.投资性房地产核算方式。金融街是自2007年1月1日上市公司执行现行会计准则以来，第一家发布公告使用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量的上市公司，并按照会计准则的要求将该变更确认为会计政策变更。2008年财务报表附注中显示：从2008年1月1日起，公司对投资性房地产后续计量由成本计量变更为公允价值计量。

2.财务状况分析。投资性房地产核算方式变更后，公司对2008年1月1日财务报表追溯调整，公司投资性房地产公允价值高于账面价值约17.57亿元，因此，调整增加投资性房地产约17.57亿元，该项会计政策变更，使公司2008年所有者权益增加约25.9亿元，利润总额增加约1 196.3万元，其中因投资性房地产采用公允价值计量不计提折旧使得2008年度利润总额增加约5 080.7万元，因投资性房地产公允价值变动使得2008年度利润总额减少3 884.4万元。从以上分析可以得知，该项会计政策变更将会大大降低企业的资产负债率，与采用成本模式的其他房地产类上市公司相比在融资方面具有明显的优势。此外，采用公允价值计量不计提折旧会增加企业利润，而公允价值的变动可能增加也可能减少企业利润，在目前的房地产市场行情下，其减少的利润远不及不提折旧带来的利润增加。因此，2008年该项变更为企业增加利润1 196.3万元。这也许是企业管理层将投资性房地产计量模式由成本模式变更为公允价值模式的原因所在。

除此之外，该公司2007年按照成本法核算的投资性房地产约为15.12亿元，占总资产的比重为10.90%，如此大比重的投资性房地产是否都能及时取得公允价值，符合公允价值的确认标准，确实值得考虑。企业可能利用投资性房地产和非投资性房地产相互转换进行盈余管理。表1是该公司近三年间对不同建筑的处理情况。

从表1可以看出，该上市公司对同一建筑的分类不断变化，尤其是德胜国际B座部分，2011年3月份才将9、10层确定为投资性房地产，12月就出售，并立即将12、13层从存货转换为投资性房地产，让人怀疑其初始时是否符合投资性房地产的确认条件。再进一步分析，2009年末投资性房地产比期初增加82.80%，具体原因也是表1中显示的不断的确认和出售。

从表2可以看出，2012年该上市公司扣除非经常性损益后的净利润仅是原净利润的43.12%，而非经常性损益中，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益达到其总额的100.26%，这显然偏离了正常的数值。

对于公允价值的估计，公司在报表中注明：“公司投资性房地产均位于商业繁华地段，存在着较为活跃的房地产交易市场，公司能够取得同类或类似的房地产交易价格。”由市场部门采用市场成交价格法进行价值估测，选取了北京主要城区内与估价标的物可比项目进行了综合调研，形成自持物业公允价值估测的基础资料，并结合各可比项目的实际情况，对其成交价格进行进一步的分析和修正，从而得到估测结果。严格按照此种方法估计的公允价值大体是公允的，但不排除主观因素的干扰，企业出于融资的需要，有粉饰自身盈利能力和偿债能力的动机，又由于房地产市场价格对于投资者来说很难取得，因此，利用公允价值的估计来满足这一需要不易被察觉。

表1 金融街近三年对房地产的分类变动

表2 金融街2012年财务状况 单位：元

由此可见，金融街利用政策的可选择性，对投资性房地产和非投资性房地产的相互转换进行了盈余管理。

五、防止应用公允价值进行盈余管理的建议

2014年公允价值准则的出台在理论上进行了完善，准则的实施是更加重要的部分。如果准则实施中忽略监管，忽略会计人员的业务及道德素质仍然会导致低下的会计信息质量。

首先，要提高会计人员的职业素质，会计人员是应用公允价值的主体，应用公允价值进行盈余管理也离不开会计人员的操作，因此，提高会计人员的业务素质和职业道德至关重要，要完善会计人员的知识结构。

其次，要加强监管，准则制订的不断完善，还要同时结合强有力的监管，包括：完善企业内部控制制度、加强外部审计监督、完善证券市场的监管等各个方面。

最后，合理应用中介服务。要健全资产评估行为，相关部门要及时制定和发布与资产评估相关的指导意见，以指导实践活动。要建立完善的数据库系统，为企业查询提供便利是必要的，同时也能为信息使用者提供判断的依据。还要加强媒体的监督，媒体的监督作用对盈余管理等行为逐渐构成了威胁，网络或新闻媒体对企业负面信息的报道会给企业的经营带来许多无形的毁损。所以，为了避免负面信息的影响，企业的盈余管理行为会受到一定的限制。因此，要增加企业强制性披露的信息，为媒体的监督提供依据。