刘恒

[摘 要]随着我国房地产事业的不断发展，房地产企业面临着不同模式的收益选择，本文对房地产企业这几种模式分别进行了比较，然后通过案例进行分析，论证了房地产公司经历成熟期和调整期之后，混合型收益模式相对于其他企业有着突出的优势，所以本文觉得混合型收益模式是从企业长远发展来看的最具有可持续发展的企业收益模式。

[关键词]企业收益模式；比较；研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.151

從全球的经济看，房地产企业有三种很典型的收益模式，第一种是物业销售收益模式；第二种是物业租赁收益模式；第三种是混合型收益模式。房地产企业应该选择哪种收益模式更适合本企业的发展，这是房地产企业所要进行探索和研究的。

1 不同收益模式的概念

1.1 物业销售收益模式

物业销售收益模式是指房地产公司准备开发一个楼盘，筹集资金、购买土地，然后建造成功，进行销售从而取得收益的这一系列的过程。

1.2 物业租赁收益模式

物业租赁收益模式指的是房地产公司自己开发的楼盘，或者自己购买了物业的所有权之后，然后进行一系列的宣传，招商、签约然后通过租赁的方式来获取利益的过程。

1.3 混合型收益模式

混合型收益模式就是物业销售模式和物业租赁模式的结合，是这两种模式的集中体现，两种方式同时进行的一种收益模式。

以上这几种收益模式不是对于房地产开发的项目或者物业的不同类型所提出的，而是指在房地产企业的发展中，为了能够保持良好的经济效益和实现可持续发展所进行的收益模式选择。

2 三种收益模式的比较

2.1 收益不同

收益模式的不同，对房地产企业产生的效益的多少有着很大的影响，下表将物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行了比较分析。

物业销售与物业租赁收益模式

比较内容所有权资金周转速度收益稳定性流动性风险市场风险品牌效应

物业销售收益模式无快不稳定高高弱

物业租赁收益模式有慢稳定低低强

2.2 所有权

物业销售收益模式在进行市场销售结束后，物业的所有权将不再是房地产开发商，而是买方。所以房地产企业并没有物业的所有权。所以房地产企业主要的投资项目就是筹集资金、购买土地、建造楼盘、市场销售这四个方面。相反，物业租赁收益模式保留了物业在房地产那里的所有权，已经租出去的企业都属于企业的自有资产。

2.3 资金的周转

在物业销售模式中，物业的价值一次性全部体现，所以房地产企业可以将所得到的收益投入到扩大房地产规模的建设中，这种模式可以大大提高资金的周转速度，但是在这种物业租赁受益模式下，物业的价值实现需要漫长的时间，所以资金周转相对来讲十分缓慢。

2.4 收益稳定性的比较

物业销售模式下在进行销售的时候资金流入到物业，并且工程建设情况、楼盘销售情况、市场的价格波动都会造成其销售的情况受到影响，所以收益较不稳定。但是物业租赁收益模式是根据长期的租赁来进行收益，租赁会签订长期合同，所以收益很稳定。

2.5 流动性风险的比较

在物业销售的模式过程中，如果房地产开发商遇到了资金周转不开或者资金短缺等风险，这时候由于物业并没有完善，所以企业对抗风险的能力很弱。但是在租赁模式下，因为企业有一定的物业资源，所以可以通过出售物业的资源来进行资金的周转，从而解决流动性的风险问题。而且一些房地产投资的信托房地产市场，企业可以进行市场套现，所以物业租赁收益模式相对于物业销售收益模式的风险要小很多。

2.6 市场风险的比较

物业销售的模式过程中，房地产企业面临的市场上房子的价格波动风险，而租赁收益模式下，房地产面临的是租金的风险，因为一些房地产市场周期循环不断变化等因素，房地产的市场价格的波动幅度是大于租金的波动幅度的，所以物业销售收益模式面临着更大的市场风险。

2.7 品牌效应

在物业租赁的收益模式中，房地产因为有高品质的商业物业，比如写字楼等来提升企业的形象，从而实现品牌的价值体现。比如香港的置地集团在中环一带有大量的写字楼，所以被称为“中环帝王”，所以想要提升房地产公司的形象，物业租赁收益模式对于物业销售收益模式而言更具有优势。

根据上面的分析能够看出，物业销售收益模式和物业租赁收益模式这两种收益模式各有千秋，很难说出哪一种收益模式对于房地产公司的可持续发展有更好的效果，但是回头看这么多年的房地产发展历史，随着时代的进步，两种收益模式在进行不断的融合。混合型收益模式的出现融合了两种收益模式的优点，让更多的房地产公司所青睐。所以相比较来讲，混合型收益模式更加适合房地产公司的发展，对于公司发展的灵活性和降低市场的风险性，混合型收益模式都起到了不可忽视的作用。

3 结 论

根据近年来的房地产发展的经验能够得出，企业要在转轨期间选择正确的收益模式，才能更好地适应时代的发展，所以企业对收益模式的选择问题要进行慎重的研究和讨论。首先，房地产企业要在企业发展的成熟时期到来之前，对物业的租赁比率进行提高，然后一点点地过渡到混合型收益模式中来。然后在已经成熟了的房地产企业中，企业要能够灵活的改变企业的投资方法，要发挥混合收益模式的最大优势。综上所述就是物业销售收益模式和物业租赁收益模式有着各自的优势，但是混合型收益模式集合了两者的优点，更有利于房地产企业的可持续发展，是企业选择收益模式的最好选择。另外在房地产进行周期循环的过程中，企业要根据市场的变化和需求改变租金的比率，要提高企业的灵活性，大大降低企业的市场风险，混合收益模式既能够保证资金周转又能够控制风险的流动性。并且对于公司收益的稳定和公司的经营业绩都有了大大的提高，同时也创造了企业的品牌效率和品牌价值。

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