陈 琳，高积顺

(1．常州天宁区人民法院，江苏 常州213164;2．苏州大学 王健法学院，江苏 苏州215006)

商品房预售制度起源于上个世纪50年代的香港，被外国人戏称“中国人的第五大发明”［1］，自1994年建设部第40号令出台《城市商品房预售管理办法》，商品房预售在中国内地的发展才短短20年的时间，但是这短暂的20年，确是极速发展的20年，据有关部门统计，早在2005年，全国主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%，其中浙江温州地区预售比例高达95.88%①。近年来，大街小巷的各大楼盘销售广告几乎都是通过商品房预售的方式进行交易的。前十年的快速发展及发展中相关制度的缺乏导致后十年面临更多的矛盾和问题，以江苏省常州市法院系统关于预售商品房合同纠纷收案统计为例，该类案件由2005年的57件增长到2014年的418件，整整增加了6.3倍的案件。然而，该类案件收案统计只是“冰山一角”，围绕预售商品房权属出现的问题实则更为多变而复杂，呈现的形式多变，有租赁合同纠纷，如预购人将其购买的还未经登记的商品房出租给他人，该租赁租赁是否有效;也有买卖合同纠纷，如预购人将还未办理产权证的房屋转卖他人，第三人要求确认买卖合同的效力;还有法院执行过程中是否有权评估、拍卖预购人所购买的预售商品房等等。而目前学界对于预售商品房的研究大多着眼于预售商品房制度的缺失以及预购人的权益保障研究，甚少对预售商品房的权属展开讨论，本文从预售商品房权利主体争议出发，分析各权利主体主张权利的理由，找出预售商品房存有争议的原因，厘清不同时间段预售商品房上权利性质及权利归属，以期对解决预售商品房权属争议产生裨益。……