房地产开发企业对外借款的涉税风险及应对攻略

2015-03-24吕海泉

中国乡镇企业会计 2015年6期

吕海泉

一、房地产开发企业向金融企业进行借款的涉税风险和应对攻略

根据我国现行的企业所得税相关法律法规规定:企业在实际生产经营活动中可以向金融企业进行借贷，其借款利息支出可以在企业所得税前据实扣除。这种规定让很多企业管理者对企业所得税资金的处理产生错误认识，以为只要向金融企业进行借贷，其所发生的所有利息支出均可在企业所得税前进行扣除。这种观点是非常危险和错误的，企业如果没有理清这种涉税问题，就可能对企业的实际经济效益产生较大影响。因此，企业必须重视所得税前扣除减息的实际条件和政策规定，应该对以下问题进行着重关注。

1.对于向金融企业的借款，房地产开发企业必须确定将这些资金使用在自己的生产、经营活动中，在企业所得税纳税之前才能够扣除相应的利息支出，如果房地产开发企业向金融企业的借款并未使用在自身的生产经营过程中，那么该利息支出属于与生产经营活动无关的支出，就不可以在该企业所得税前进行扣除，处理不当就会存在涉税风险。由此可知，房地产开发企业在进行借贷业务时，需要对发生的利息支出进行分析，确保不会出现涉税风险。

2.如果房地产开发企业在进行实际生产、经营时，投资者资金不足，出现投资者投资不到位或存在抽逃注册资本情形，依据我国现行的相关税收法律法规规定:如果企业投资者在规定期限内无法缴足其应缴资本金的，那么该企业发生的对外借款利息支出，相当于投资者实缴资本金与应缴资本金在规定期限内的差额应计付的利息，不属于企业生产、经营的合理支出，应由企业投资者进行偿付，也不允许在计算企业应纳税所得额时扣除。因此，房地产开发企业的投资者需要高度重视并关注，提前准备好足够资金，规避注册资本不到位或抽逃注册资本的风险。

对于上述房地产开发企业向金融企业借款出现的涉税风险情形，需要房地产开发企业高度关注，合理合法使用借款资金，做到专款专用，投资者及时缴足企业注册资本，不抽逃注册资本，正确核算资金使用状况，尽量降低房地产开发企业的涉税风险。

二、房地产开发企业向非金融企业进行借款的涉税风险和应对攻略

1.在向非金融企业进行借款时，必须签订法律法规认可的借款合同，以及借款业务必须真实、合法、有效，不具有非法集资目的或其他违法违规行为。

2.根据企业所得税相关法律规定:企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分，准予扣除，超过部分不准税前扣除。房地产开发企业如果向非金融企业进行借款，所产生的利息支出，必须小于向金融企业在这一时期的同期同类借款利息数额，允许其在企业所得税前扣除，如果大于向金融企业在这一时期的同期同类借款利息数额，则不能进行企业所得税前扣除。依据现阶段我国对金融企业利率执行的具体情况，企业必须将其向非金融企业进行借款同一时间内的金融企业同期同类借款的利率标准提供，作为利息支出税前扣除的基本依据。为了保证利息支出的合理扣除，在向非金融企业进行借款时必须注意四方面的问题，分别为:一是只有向非金融企业进行借款时，需要准备提供同一时间内向金融企业同期同类借款的利率标准；二是提供利率标准的金融企业和借款的非金融企业隶属于同一地区；三是保证向非金融企业的借款利息支出不高于向金融企业的同期同类借款利息水平；四是在非金融企业和金融企业其他条件相同的情况下，提供金融企业的利率标准进行说明。

3.根据相关法律规定:企业向非金融企业进行借款的利息支出，必须要求非金融企业开出法律认可的利息发票。如果没有取得相应的借款利息发票，在企业所得税前不得扣除。因此，当房地产开发企业向非金融企业进行借款时，需要获得相应的借款利息发票。

4.房地产开发企业在支付利息时，为收取利息的非金融企业支付的税金不允许在房地产开发企业所得税前扣除。因为房地产开发企业在向非金融企业借款过程中，非金融企业尤其是个人在发生借款业务时，通常要求借款企业承担借款利息。由于这部分税金的完税凭证上注明的纳税人是收取利息的非金融企业，因此不能计入借款企业的利息支出，而在房地产开发企业所得税前扣除。

通过上述四个方面对房地产开发企业向非金融企业进行借款可能出现的涉税风险进行分析，为了避免这些涉税风险的出现，要求房地产开发企业必须严格依据我国企业所得税相关法律法规规定进行借款活动，保证借款的合理性和合法性，同时在签订借款合同时，可以适当提高利率来将债权人的税后利息变成税前利息，以此规避借款业务中的涉税风险。

三、房地产开发企业向小额贷款公司借款的涉税风险和应对攻略

对于房地产开发企业向小额贷款公司进行借款，其利息支出如何处理，目前社会上主要存在两种争议较大的方法:一是将小额贷款公司界定为非金融企业，参照向非金融企业借款的利息支出进行处理；二是将小额贷款公司界定为金融企业，执行向金融企业借款的利息支出方式进行处理。如何对小额贷款公司借款利息支出进行处理，需要对小额贷款公司的特性进行研究分析。

通过研究发现小额贷款公司没有金融监管部门授予的金融业务许可证，但经营范围特殊，且接受中国人民银行和银监会监管，鉴于此，小额贷款公司可界定为归属于金融机构的范围。由此可知，房地产开发企业在向小额贷款公司进行借款业务时，出现的利息金额支出在取得合法、有效的凭证后，允许在企业所得税前全额扣除。