关于改变工业用地土地用途的房屋买卖合同纠纷的探析

2015-02-07吕佩聪

法制博览 2015年31期

关键词：合同效力房屋买卖工业用地

吕佩聪

浙江省龙泉市人民法院，浙江　龙泉　323700

关于改变工业用地土地用途的房屋买卖合同纠纷的探析

吕佩聪

浙江省龙泉市人民法院，浙江龙泉323700

摘要：近年来，频频出现企业违反相关规定，随意将工业用地上房屋分割出售、将无产权权属证明的房屋转让获取利益的行为，对国家土地与房地产管理均形成了一定影响，由此也引发了一些纠纷，本文针对工业用地上改变土地用途的房屋买卖合同纠纷，以随机抽取的2014年至2015年全国各地法院办理的100件案件为样本，就审判实践中的问题进行分析，提出相应建议。

关键词：工业用地；房屋买卖；合同效力

工业用地上改变土地用途的房屋买卖时有发生，由此引发大量纠纷成讼，本文主要针对此类房屋买卖合同纠纷审理中的困难进行探析，并寻求解决途径，以期有所裨益。

一、现状与特点

(一)系列案件涉及广

工业用地上改变房屋性质的房屋买卖合同纠纷中，通常买卖数量较大，如引发纠纷，系列案件概率高。由于系列案中购房者人数众多，容易积聚力量，激化矛盾，造成不良社会影响。

(二)裁判标准不统一

目前对于未经批准改变土地用途的工业用途，以商品房形式对外出售房屋的房屋买卖合同的效力并无法律明文规定，出于对法律理解适用的不同，各地法院裁判标准并不统一，部分法院认定合同无效部分认定无效，另一部分认为效力待定。

(三)易引发衍生纠纷

目前涉案房屋多由买受人实际占有，但是过户手续仍然难以办理，造成实际使用状况与登记状况不一致，产权登记上的所有权人有权对房屋进行抵押等权利限制，当所有权人资力不足被行使抵押权或作为出卖人的企业破产时，房屋处置问题引发后续纠纷。

二、原因分析

(一)房屋定性不明

经调研发现，工业用地上的房屋，规划用途一般标注为工业厂房或科研用房，在房屋买卖合同中通常标注房屋用途为非住宅、多功能或办公，若对房产相关知识认识较少，并不易发现房屋的工业用途，可能会误以为是普通的商业用房。

(二)审批操作空间大

工业用地上的房屋的购买人资格由政府部门规定，但具体资格却无详明规定，审批手续可操作空间较大，导致资格审批的结果各有不同，故此合同的履行产生很大不确定性，容易引发纠纷。

(三)法律监管缺位

现行的法律法规对涉工业项目改变性质的房屋产权转让虽有规定，但未明确规定转让合同的效力，即使部分地区的相关部门对该类房屋转让和销售进行过限制，但亦未明确详细的规定。曾有项目在实际建设中将房屋拆分为小户型进行出售，并且成功办理了分户产权证。因此，买卖双方存在通过审批改变土地使用性质，并在此后取得商品房预售许可证明的可能性，双方对此种买卖行为抱有侥幸心理。

三、审判中的难题

(一)容易引发群体性事件

由于涉及工业用地上房屋买卖合同纠纷中系列案较多，购房者人数众多、涉及利益大的特点，购房者容易积聚力量，为了使自己的诉求得到法院支持，往往会通过各种方式给法院施加压力，在审理中稍有不慎，就可能引起集体上访或其他群体事件。

(二)买卖合同效力认定难

实践中存在几种不同观点：

1.肯定说

对改变工业用地土地用途买卖合同效力持肯定说的学者和实务人士认为《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中不得擅自改变土地用途，改变土地用途必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求，而非针对合同效力的强制性规定。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变工业用途的买卖合同无效。

2.否定说

对改变工业用地土地用途买卖合同效力持否定说的学者和实务人士的观点亦分成几类，一类认为相关法律中关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地，否则，土地用途管制将形同虚设。

3.效力待定说

对改变工业用地土地用途买卖合同效力持效力待定说的观点，如北京市大兴区人民法院(2014)大民初字第9773号民事判决书认为，原告与被告签订房屋转让合同，被告将案涉房屋出售给原告，房屋的出售必然引起土地使用权的转让，因涉案房屋是被告以协议出让方式取得，规划用途为工业用地，而工业国有建设用地使用权未经批准不得转让，故被告出售工业项目房屋需经政府行政主管部门批准同意，尚未批准前，该房屋转让合同效力待定。

(三)各方利益难以平衡

部分开发商已将工业用地房屋作为住宅用房开发，购房人购买后也是作为生活居住使用。如将房屋买卖合同全部认定为无效，那么对于购房人而言，直接影响到了其居住生活。对于开发商而言，一般无法将已开发成住宅用房的房屋用作工业用途房屋后续处置是难题。如合同认定为有效，对房地产市场的管理秩序会造成不良的影响，且认定合同有效后，房屋不符合相关规定依旧无法过户，那么法院的判决的权威性又将受到质疑，故此，对于该类纠纷，法律效果、社会效果难统一，各方利益难平衡。

四、对策和建议

(一)完善立法工作

对已建成的工业项目的转让和出售及已建成非住宅项目的分割登记的做严格的限制性规定，明确研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让。对工业项目在立项、规划、土地、建设、转让等环节进行严格限制，明确转让或销售的条件。另外，特别应予以重视的即在立法层面上对该类买卖合同的效力作出明确规定，加强权力划分、明确职责范围，避免出现对该类合同性质认定不一，裁判混乱的情形。

(二)合理把握裁判尺度

法院在审理工业用地上改变土地性质房屋买卖合同纠纷案件中，应该区别不同情形，严格依照法律，作出合理裁判。其中最首要的是针对裁判标准不统一问题，明确相关法律问题的审判思路，统一裁判尺度，及时沟通和处理，维护社会稳定。笔者认为应从几下几点把握：(1)从严认定合同无效。鼓励交易原则是合同法的基本原则之一，意味着在法律规定上对合同效力尽量少干预，在司法审判中从严认定合同效力，从而在更好地保护合同当事人合法利益的前提下，促进交易的进行和社会经济的发展。(2)最大程度上维护房地产管理秩序。注意跟住建局等房产登记部门进行妥善沟通，充分了解所辖地区关于改变土地性质的程序及条件，同时综合考虑政府对于案涉房屋的规划利用，使得裁判内容与房产登记部门的操作规程相协调、与政府对土地的规划利用相协调，从而在实践中得到行政机关的遵从与践行。

(三)完善监管工作格局

1.加强行政管理，对于违反立项或规划，改变房屋用途进行销售或转让的行为进行严格查处，对于相关的责任单位或人员进行惩罚，尤其可用经济上的惩罚手段。2.加大对各类工业园区清理整顿的力度。对未按规定或约定投资开发的土地，可分情况使用整合、收回的手段①，以此在依法行政的前提下，对违规用地者加以惩罚，使其无利可图。

(四)建立协调配合机制

由于涉工业用地上改变土地性质的房屋买卖纠纷不仅涉及法律问题，同时涉及政策问题，仅凭司法途径化解纠纷在目中程度上具有一定局限性，且法律效果与社会效果有时难以兼顾，纠纷可能得不到彻底解决。为此，法院作为司法机关，可利用自身审判资源优势，总结此类纠纷的类型特点、成因、化解方式，与工业园区管理委员会、政府相关职能部门协调配合，为企业或个人提供相关法律、政策方面的咨询等服务，或者针对司法实践中发现的问题，提出司法建议，争取消除隐患。另外应积极探索，建立健全协调配合机制，使用多元化手段，将法律与政策有机结合，将纠纷化解在成讼前。

[注释]

①杜甄彦.规范工业用地行为制止非法粗放经营[J].浙江国土资源，2004(06).