潘文大

一座城市，哪里最繁华？答案总是简单干脆且绝少争议：市区中心。这是因为，市区中心肯定有着该座城市的最大商圈。而一座城市的最大商圈，总是聚集着该市区最主要的大型百货商场、超市、专卖店、酒店以及步行街等商业业态，人群集中且流动频繁。换个角度来说，哪里人流最为密集，哪里就有最繁华的商业，无论中外，都是一样的发展规律。

可见，商圈是城市发展的灵魂，也是城市走向现代化、国际化程度的重要标志之一。

都市商圈引领生活新时尚

对于每个人来说，一生都为生活所累，追求轻松自在的生活，是每个人梦寐以求的目标居住生活在城市商圈，就可以时时享受中心区域各种设施健全的便利，单是逛街购物方便，出门步行几分钟即有大商场大超市一项，就令诸多人艳羡不已。

更为重要的是，城市商圈把握时尚潮流脉动，对于那些喜欢引领各种潮流的市民来说，不但可以时时感受浓重热烈的商业气息，更能次次率先弄潮，无论生活、经商、还是休闲消遣，总能犹如盛开的牡丹，艳光四射，瑰丽夺目，活色生香，独领风骚，恰如幽谷兰花，含蓄秀美，人人为之惊艳吸引并争相效习。

不同于一个人无论体魄如何高大强壮、只能有一个心脏，一座城市大而有影响的商圈往往不止一个，三个五个、七个八个的都有，这要看该座城市的规模与影响力、所处地位、发展程度以及消费者消费习性与消费能力如何。

总结各地经验来看，商圈的发展繁荣离不开城市规划和历史的沉淀，完善的商业配套、人群密集以及便捷的交通是商圈发展的条件。一般说来，城市中心商圈均由传统商业街和商务办公区发展而来，先建成商圈，再吸引人气，各地大小商圈的形成与发展，基本都是走得这条路子。

近十年城市化进程的加快，使得一大批农村人口涌入城市，加入城市居民生活大军中。这个庞大队伍里的人们，每天都要吃饭、娱乐，再加上租房买房，生活消费占个人消费的绝大多数。这一庞大数字，无疑是城市商圈的坚实支撑。

市场如此之大，意味着赚钱机会相应也会很多。但是，无论市场怎么样，让用户认可和喜欢才是关键。俗话说无利不起早，没有利益自然也难以吸引用户。阿里巴巴和腾讯之所以都对打车APP应用进行补贴，其目的都一样，就是要吸引到更多的用户来使用，进而成为他们的生活消费习惯。各地新老商圈都在使用类似打车APP的手法，有意无意地改变着人们的生活习惯，引领着生活时尚。

过一种消费时间的生活，去商圈购物已经不是一种消费金钱的结果呈现，而是一种更具休闲性和娱乐性的独特体验，应有尽有的商业业态，总是给人们带来一整天的快乐。

即便对于那些讨厌出门，生活非常简单，一台电脑、一根网线就可以满足、喜欢天天呆在家里的宅人，城市商圈也有办法快速解决他们的各种问题，5分钟之内满足他们的各种正常生活需求。

和朋友喝喝茶，到无印良品淘点货，陪小朋友玩会游乐设施，或者有空的时候看场电影……从上午十点逛到晚上八、九点，几乎成了生活在商圈里的人们的习惯。

以往购物逛街，得开车到市中心，然后为停车烦心。现在逛沃尔玛、遛大润发、去家乐福、优衣库，在星巴克喝咖啡聊天，看大片唱KTV，一天下来，足不出商圈，一站式全部搞定，省心省力，快意十足。

城市商圈，让人们的生活愈发活色生香。

如何衡量一个新商圈未来的发展潜力

商圈是零售业者主要的经营活动区域，只有详细了解商圈的市场定位、竞争环境、经营管理者能力以及商圈内的消费者特征，才能衡量出一个新商圈的未来有无发展潜力。

所谓商圈定位，就是对圈内人群特征、消费习惯、客流量、地理境、商圈业种、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地了解，从而对商圈购买力、商圈辐射力、商圈吸引力、商圈竞争程度、商圈发展竞争程度、商圈发展预期等方面分析与评估，并给出结论。

作为商圈内的各个商铺，其经营环境在很大程度上受大商圈经营环境的影响，投资与经营者在挑选店铺时，不仅要着眼于商铺本身，更应该从分析大环境入手，挑选出定位精准的大商圈，再依据商圈的经营状况，选择合适自己的商铺。

由于每个商圈的顾客结构不同，每一个顾客也都有各自消费特征，了解商圈不同的顾客群的特点，掌握其消费倾向，有针对性地设立适应这些消者需求的零售商店，才会得到最好的布局效应。

商圈发展潜力与零售商的营销能力密切相关。如果零售商不能满足目标消费群体需求，消费者就会转移到可以提供较好的商品、价格、服务或更方便的附近地区零售商那里购物，或通过其他途径购物，这就降低了该商圈的客流量，减少了零售店的盈利。因此，哪个商圈购买力很少外流，哪个商圈就有发展前景。

再有，一个商圈内众多商家不欺骗，不售假货，保证质量，价格公道，服务热情，售后服务周到，有良好的信誉，有商圈品牌，这个商圈就有发展潜力。哪个商圈内的同业态商家竞争不是将精力放在差异化服务和差异化产品，而是放在打价格战上，哪个商圈便不可取，甚至早夭。因为这种同业态商店之间的恶性竞争，不仅彼此缩水，还会动摇消费者对商圈市场基本信心，因而无法发挥商圈的集散效应，无法扩大商圈规模。

从专业角度来讲，商圈体量要严格按照圈内客群精准定位，其次商圈要生活化。未来的商业一定是要贴近于生活，比如百货购物。商圈中把实体性的百货适当压缩，把辐射到老百姓生活的业态多做一些。便利店要融入商圈。

此外，商铺所处的位置决定着商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

大型百货商场、购物中心都会带动周边的商业价值全面提升，投资者可将新商圈有没有大型商场作为一个重要参考因素。但也不要忽略广场，因为有广场的地方就有冲天人气，就有无穷的商业机会。

关注新商圈周边的居民人口。20-40岁是人消费欲望最强烈的年龄，30-45岁则是消费能力最高的年龄段。如果商圈所属区域居民以中青年为主，那么该商圈可成为投资首选；如果该区域是城市富裕阶层聚集地，那么该商圈必然拥有较大投资潜力。

估计人口的基本办法是看周边居民区的规模，看是不是有学校、医院、车站等共建配套。除了人的数量，还要看人的消费欲望和消费能力。

城市主干道两侧很难聚集人气和较大规模商业物业，过宽的道路阻隔了两侧沟通，过快车速不利于人流量聚集。路面宽度适中一般双向3-4车道为宜，有一定车流量，方便停车。公共交通以及线路集中、便捷。

开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些店铺并没有这些安排，具体使用时，非常不方便。

购买商圈中的商铺，最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也必须比银行利息要高，不做赔本买卖是原则性问题。

开间、进深、层高、与人行道是否直接衔接也必须要考虑。通常投资者喜好开间大的商铺，可增强商铺的可视性，有益于形象识别。而进深和层高影响商铺的可分割性。直接与人行道相连的商铺受青睐，适合商品展示性较好的行业，商铺前有台阶或内廊与人行道相连的，适合受众相对固定的行业。