高邃

三季度已经过去，商业地产作为房地产中最具波动性的子行业令人关注。过去三个季度全国的住宅地产全面下滑，让人好奇商业地产是否会步住宅地产的后尘。

如表1所示，高收益城市数不断下降，平均收益率更是一路下跌，住宅地产的趋势十分明显。下面来看看商业地产。

一、商业地产一线城市表现平平，二线城市收益很高

4个一线城市中北京和上海表现尚可，广州收益率接近-16%，深圳收益率也是负数。回顾过去5年，广州、深圳、北京、上海的年收益率分别是33.57%、31.81%、30.29%和22.09%，高收益的时代似乎已经过去，特别是广州、深圳这两个过去收益最高的城市近一年反而收益变成负数，市场的周期再一次起到了作用。

10个城市中除了天津是直辖市，呼和浩特和贵阳是省会，其他的城市基本可以算是三线城市。但是收益率方面却非常出色，最低的南通收益率都有33.13%，大大高于住宅的投资收益率。表3是这些城市三季度商业地产的均价。

过高的单价很可能正是一线城市收益率不佳的原因，从这个角度来看排名前十的城市中贵阳、东莞和天津三个城市单价都超过25000，其后期的收益率很难继续维持在较高水准。这个现象很可能是由于下面两个原因造成的：

1.商业地产在发达城市的较高单价是由于购买力和人群集中度自然形成的，但是任何高价都不是没有限度的，当单价之间的差别大大超过商业地产能够提供收益的差别，比如单价倍数达到6倍，而租金收入达到2倍，这种不正常的现象是不可能持续的。……